再度聚焦樓市！央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開重磅會議，強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有何深意？房貸騰挪空間在加大
央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，再次強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。如此重磅的政策信號，或?qū)⑻嵴竦禺a(chǎn)股今日再次走強(qiáng)。
9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議強(qiáng)調(diào)，金融部門圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
由部分房企引發(fā)的信用危機(jī)余震仍在。近期，關(guān)于多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)銷售和土地市場“遇冷”等消息諸見報端，輿論開始擔(dān)憂房地產(chǎn)市場不穩(wěn)會致房價大跌，一些城市甚至接連出臺“限跌令”。此番金融監(jiān)管部門“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的表態(tài)，無疑給市場再次注入信心。亦有不少分析預(yù)期，在堅持“房住不炒”的前提下，未來房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來邊際調(diào)整，主要是加強(qiáng)對有真實(shí)住房需求的“剛需”群體的按揭貸款保障力度，加快按揭貸款放款進(jìn)度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
時隔兩天再度表態(tài)“兩個維護(hù)”
釋放積極信號
這是時隔僅兩天，金融監(jiān)管部門再度表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，更為重要的是，從29日座談會出席人員的組成看，這次會議也稱得上足夠的份量和重磅，足見當(dāng)前官方對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視程度。
央行官網(wǎng)消息稱，會議由央行行長易綱主持，央行副行長潘功勝、銀保監(jiān)會副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志及全國24家主要銀行負(fù)責(zé)同志參加會議。
9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是2009年一季度以來，房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會季度例會“點(diǎn)名”。
雖然央行上述“兩個維護(hù)”的表態(tài)與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號，央行發(fā)聲后的第二天，A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大漲。
昨日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會與央行27日的表態(tài)一脈相承。會議認(rèn)為，近年來，金融部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。會議強(qiáng)調(diào)，金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。
保障剛需群體真實(shí)住房需求
房貸政策有望邊際放松
受個別房企信用風(fēng)險的發(fā)酵影響，9月商品房銷售持續(xù)遇冷。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫，當(dāng)前降溫行情至少持續(xù)了4個月。撇去去年一季度數(shù)據(jù)，今年三季度為疫情期間行情最差的一個季度。價格指數(shù)方面，二三季度走勢完全相反，降溫特征很顯著。
值得注意的是，此次座談會再次強(qiáng)調(diào)“兩個維護(hù)”。會議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，從金融監(jiān)管部門兩次“兩個維護(hù)”的表態(tài)看，在堅持“房住不炒”的前提下，未來針對剛需群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實(shí)住房需求的按揭貸款申請者及時獲得貸款，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
正是針對當(dāng)前按揭貸款額度緊張的現(xiàn)狀，有不少聲音呼吁應(yīng)適當(dāng)放松按揭貸款投放，滿足有真實(shí)住房需求的貸款申請者，以免房地產(chǎn)金融政策誤傷“剛需”群體。
這一微妙變化預(yù)示按揭貸款騰挪空間增大
既然市場普遍預(yù)計按揭貸款政策有望邊際調(diào)整，那么，在房貸集中度管理的硬線要求下，銀行又能如何騰挪空間，提高按揭貸款的投放額度呢？
資產(chǎn)支持證券就是一個騰挪按揭貸款額度的方式。光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，回顧本輪房地產(chǎn)融資政策調(diào)控的演化脈絡(luò)，從“三道紅線”到“兩個集中度”，再到部分地區(qū)按揭貸款額度全面收緊，并嚴(yán)控資金違規(guī)流入房市，房地產(chǎn)融資在全面收緊的同時，也加劇了房企現(xiàn)金流壓力。然而，近期住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(RMBS)的重啟，則是前期房地產(chǎn)融資政策的適度微調(diào)，該政策具有較強(qiáng)信號意義，四季度房地產(chǎn)融資緊縮態(tài)勢有望得到緩和，按揭貸款投放預(yù)計將小幅提速。
王一峰表示，今年以來，央行一方面在發(fā)行端控制RMBS的注冊備案額度和節(jié)奏，另一方面，二季度將RMBS投資端納入房地產(chǎn)貸款集中度統(tǒng)計口徑。受此影響，RMBS每月發(fā)行規(guī)模逐月下降，5月份降至624億，而6-7月份則為零增長。從8月份開始，RMBS出現(xiàn)恢復(fù)性增長，當(dāng)月新增規(guī)模為314億，而9月份發(fā)行進(jìn)一步加大，截至9月24日，RMBS發(fā)行規(guī)模已超過800億，創(chuàng)年內(nèi)月度增長新高。RMBS放量重啟標(biāo)志著地產(chǎn)融資調(diào)控政策正在進(jìn)入新的階段。
王一峰認(rèn)為，隨著RMBS發(fā)行的重啟，銀行存在較強(qiáng)意愿通過RMBS的發(fā)行騰挪表內(nèi)涉房類貸款額度，進(jìn)而緩解集中度指標(biāo)達(dá)標(biāo)困境和信貸投放的資產(chǎn)荒壓力。對于監(jiān)管而言，放松RMBS發(fā)行也有以下好處：一是RMBS發(fā)行量可以精確控制，對房地產(chǎn)融資政策放松不算大幅度放松；二是RMBS發(fā)行為按揭貸款騰挪額度，避免了實(shí)質(zhì)性放松“雙集中度管理”。