多城市下調(diào)房貸利率 有貸款中介低息誘導(dǎo)客戶“包裝”經(jīng)營(yíng)貸入樓市

本報(bào)記者彭艷

近期市場(chǎng)上不斷傳出房貸松綁的消息，房貸違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象再次引起關(guān)注。

《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家自稱是銀行下屬貸款機(jī)構(gòu)(實(shí)際是貸款服務(wù)公司)的客服機(jī)構(gòu)通過電話銷售貸款產(chǎn)品，以“利率低”、“期限長(zhǎng)”為由向購(gòu)房者推銷商業(yè)貸款，從銀行提取資金流入樓市，從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)。

“利率可低至3.55%，可貸20年”。這么劃算的事情，普通借款人真的能通過貸款中介實(shí)現(xiàn)嗎？對(duì)此，記者咨詢了一些貸款中介，在了解到貸款的用途是買房時(shí)，大部分都給予了肯定的答復(fù)，稱“理論上是不可能的，但是通過我們的操作，可以申請(qǐng)低息經(jīng)營(yíng)性貸款，把買房的資金套出來，銀行查不到資金流向。即使借款人名下沒有公司，沒有實(shí)際經(jīng)營(yíng)流水，也可以幫助借款人補(bǔ)齊相關(guān)資料?！?/p>

房貸、經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)

許多銀行降低了他們的抵押貸款利率?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者向深圳多家銀行求證發(fā)現(xiàn)，部分銀行已將首套房貸房貸利率下調(diào)至4.95%，但多數(shù)銀行仍執(zhí)行主流的5.1%房貸利率；二套房貸利率可低至5.25%。

RealData近日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，11月RealData監(jiān)測(cè)的100多個(gè)城市中，首套房貸利率為5.69%，較10月下降4個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5.96%，較10月下降3個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率下調(diào)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性貸款利率也下調(diào)。

北京某國(guó)有銀行工作人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“最近經(jīng)營(yíng)性貸款利率降低了。如果和我行有業(yè)務(wù)往來，可以申請(qǐng)最低4%的利率，每月付息，一年還本一次，循環(huán)使用5年?！?/p>

“目前經(jīng)營(yíng)性貸款利率比較低，一年期3.85%，三年期和五年期4.65%，與LPR目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率持平。”某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在這個(gè)利率還是挺合適的，可以先申請(qǐng)一個(gè)額度。

目前，許多地方正在有序推進(jìn)對(duì)商業(yè)貸款和消費(fèi)貸款非法流入房地產(chǎn)的檢查，銀行采取了更嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。比如注冊(cè)公司要一年多，增加新股東要半年多。否則無法申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款。

某國(guó)有銀行個(gè)貸部工作人員告訴記者，目前經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)比貸前、貸中、貸后都更嚴(yán)格，對(duì)公司成立時(shí)間、借款人持股比例、是否為法人、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)、抵押房產(chǎn)抵押期限等都有更明確、更嚴(yán)格的要求。對(duì)借款人提供資料的審核也更加嚴(yán)格。

經(jīng)營(yíng)貸“包裝”屢禁不止

在強(qiáng)監(jiān)管下，仍有貸款中介誘導(dǎo)購(gòu)房者非法套取貸款，利用經(jīng)營(yíng)性貸款和按揭貸款的利息差吸引購(gòu)房者，而中介則借機(jī)賺取非法利益。

事實(shí)上，對(duì)于幾百萬元甚至幾千萬元的貸款資金來說，利息差距帶來的成本差異確實(shí)很大。

一位貸款中介給《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬。以500萬元的房貸申請(qǐng)金額為例，北京二套房貸利率最低為5.7%。按照等額本息的還款方式，20年共需償還本息839.08萬元，其中利息339.08萬元；同樣，貸款500萬，房貸業(yè)務(wù)貸款20年，年化利率3.55%，需還本息699.04萬元，其中利息199.04萬元。與房貸相比，后者可少還利息約140萬元。

103010記者以資金周轉(zhuǎn)為由咨詢了北京幾家貸款中介公司。一位貸款中介自信地告訴記者，其公司

中介收取的包裝費(fèi)、服務(wù)費(fèi)也明碼標(biāo)價(jià)。包裝費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格一般在10000-15000元之間，服務(wù)費(fèi)為貸款金額的1%-2%，主要包括場(chǎng)地費(fèi)和申請(qǐng)資料費(fèi)。另外，提供第三方賬號(hào)需要收取3000-5000元。

監(jiān)管方面仍存難點(diǎn)

監(jiān)管層對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的處罰毫不留情。從銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的行政處罰信息來看，近期已有多家銀行因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到處罰。

比如11月23日，官網(wǎng)，銀監(jiān)會(huì)顯示，某國(guó)有銀行湖北省荊門分行因貸后管理不慎、個(gè)人貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)成本、貸款“三查”未盡職等部分違規(guī)行為，被罰款95萬元。另一家國(guó)有銀行遼寧省分行和山東省分行也因個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市、二手房貸業(yè)務(wù)調(diào)查核實(shí)不到位被罰款共計(jì)90萬元。

資金非法流入樓市的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。監(jiān)管難度有多大？如何預(yù)防？易觀高級(jí)分析師蘇表示，一方面，銀行機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制存在缺陷，內(nèi)部審計(jì)環(huán)節(jié)存在漏洞；另一方面，部分銀行業(yè)從業(yè)人員合規(guī)意識(shí)不足，沒有抵御外部誘惑，在監(jiān)管面前心存僥幸。銀行機(jī)構(gòu)要從源頭上防范，完善內(nèi)部合規(guī)制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工合規(guī)意識(shí)的培訓(xùn)，控制好貸前風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行要加強(qiáng)自查自糾，定期對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行抽查，建立健全貸款監(jiān)控機(jī)制。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)