今天到處都在瘋傳一個消息，首套房利率大降，一口氣降低到了4.4%那么夸張。
過去幾年習慣于5.3%乃至于5.8%房貸利率買房的人，應該都知道這個數(shù)據(jù)是一個什么概念。
整整1%利差，每100萬貸款一年能足足少1萬利息。
5月15日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布了一個通知，宣布允許各銀行將首套房利率下調為不低于LPR減20個基點。
今年4月20日公布的5年期以上的LPR為4.6%，在這個基礎上減20個基點，那就是4.4%的利率，也就是說央行允許下面的銀行按4.4%的利率進行首套房的住房貸款，同時二套房不低于5.2%。
以銀行的脾氣和歷史操作記錄，你允許他降到這個點位，他就一定會降到這個點位，而且速度會很快。
所以朋友圈立馬就炸了，很多人說這是幾年來最優(yōu)惠的房貸政策，所以要趕緊買房，房價馬上就要大漲了之類的文章層出不窮。
這確實是這幾年最優(yōu)惠的房價政策，畢竟前幾年一直在調控，房貸利率能高到5.8%左右，但給出房價要漲的結論這是錯誤的。
首先我們來看一下為什么要降房貸利率。
最近半年來，房貸已經(jīng)已經(jīng)降3輪了，這次的降息并不是首發(fā)。前兩輪共降息60個基點左右。
那前兩次降低房貸利率是為了什么大家還記得嗎？
沒錯，是因為負債2萬億的恒大暴雷了，引發(fā)了巨大的市場震蕩和信心危機，為維護市場穩(wěn)定，房貸市場共進行了2輪降息，從而穩(wěn)住了局面。
5月12日，負債1.2萬億的融創(chuàng)中國暴雷，宣布無法償還在11日應交付的2948萬美元利息。
2948萬美元不是本金，只是一筆美元債的一年的利息，這種級別的財富對普通人而言是個天文數(shù)字，但對于融創(chuàng)這種龐然大物而言只是個小意思而已。
為什么融創(chuàng)連3000萬美元的利息都還不起了，這只是利息啊。
資本市場有個定律，越大的公司在越小的債務上違約，說明捅出來的資金窟窿越大。
在這3000萬美元違約前，融創(chuàng)已經(jīng)還了無數(shù)個3000萬美元了，最后實在是被榨干了每一分錢，無奈之下才會選擇公開違約。
但凡有一絲可能，但凡賬上還有點錢，哪怕只能再多活3個月，這些巨無霸房企都一定不會選擇違約。
這些美元債本來4月份就到期了，融創(chuàng)孫宏斌以自身作保，又給寬限了30天，但還是沒能還上錢。
而在之前，孫宏斌還以個人身份向融創(chuàng)無息提供了4.5億美元借款。
不否認孫宏斌救融創(chuàng)的努力性，但越是如此如你，越代表融創(chuàng)真的是油盡燈枯了。
如果還有一點點救活的可能性，孫宏斌會宣布融創(chuàng)正式違約嗎？
融創(chuàng)的暴雷的不是突然性的，從年初開始就有很多人把融創(chuàng)稱之為恒二了，對地產(chǎn)有一定了解的人都知道融創(chuàng)的日子很難過，4月份那批美元債利息的延期支付更是拉響了最高級別警報。
我之前寫過文章，有些房地產(chǎn)商的資金鏈已經(jīng)緊張到失去了降價銷售的資格。
當時沒好意思提名，但在寫字樓商鋪普遍5~6折降價的大背景下，哪些開發(fā)商還在死撐著絕不降價，賣寫字樓商鋪連個8折都不愿意給的，大家隨便逛逛市場問問價就知道了。
有一個算一個，這些開發(fā)商的資金鏈都有巨大問題，尤其再疊加市場傳聞進行互相印證，準確率更高。
因為融創(chuàng)暴雷是有預警的，且預警時間很長，所以在5月12日融創(chuàng)正式暴雷后，央行在5月15日就宣布了再一次的降息操作，這次一口氣把首套房利率給降到了4.4%，降息力度等同于恒大暴雷之后的2次降息之和。
恒大2萬億負債，且是首爆，融創(chuàng)才1.2萬億，還是次爆，預警周期還那么長，為什么給融創(chuàng)的待遇這么高？
因為這次降息為的不止是融創(chuàng)。
截止到5月15日，應提交年報，但未能按時提交年報的上市房企共有13家，分別是融創(chuàng)中國、中國恒大、世茂集團、龍光集團、融信中國、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、祥生控股、中國奧園、新力控股、當代置業(yè)、花樣年控股、景瑞控股。
一家上市房企未能按時提交年報，而且是在這種房地產(chǎn)行業(yè)的風口浪尖，這代表著什么大家都知道。
融創(chuàng)和恒大已經(jīng)正式暴雷，剩下的11家全部暴雷不一定，但有幾家即將暴雷那是肯定的。
如今融創(chuàng)一爆，這11家的日子更難過，市場給的信用評級和信心會更低。
一家融創(chuàng)也許就1.2萬億負債，但如果疊加上這11家，那這個負債數(shù)量就很大了。
國家允許房企暴雷，允許債務違約，逐步破除債務剛性兌付。
一部分房企暴雷，是在逐漸拆除地產(chǎn)的債務地雷，是好事，但要求是逐漸、挨個的暴雷，讓國家可以緩慢有序的拆除。
小房企就算了，一起爆幾個也沒事，但融創(chuàng)1.2萬億的債務盤子不小了，國家拆起來需要一定時間，剩下的幾家大上市公司不能再有事，至少短期內不能有事。
因此，這次一口氣把首套房利率降到了4.4%，部分是為了平息融創(chuàng)風波，部分是為了暫時護一下后面的房企。
再加上四五月份的疫情和經(jīng)濟形勢，疊加起來一口氣給這么高的降息幅度是可以理解的。
這種降息幅度會引發(fā)房價暴漲嗎？
當然不會，只要你看清降息的目的和初衷的話。
有人拿這次的降息和2014年那次相比，這是非?；闹嚨氖虑?。
2014年的時候可是一口氣把房貸利率給降到了基準利率的7折，當時的基準利率是6.15%，打7折那就是4.305%，讓買房可以勉強以租養(yǎng)貸。
以租養(yǎng)貸，在當時是一個很時髦的詞匯，官媒天天宣傳的東西。
2014年的時候，住房大概是30~35倍市盈率，也就是年租金回報率大概在3.5%左右。
扣掉不用付利息的3成首付，剩下7成貸款如果按4.3%利息算的話，和整體3%房租基本恰好等同，每個月的月供讓房客交了即可。
這種收益率的房子依然有泡沫，依然不值得投資，難道你花錢買的資產(chǎn)獲取的收益僅僅只能抵消利息就滿足了？那也太荒謬了。
但怎么說呢，這個泡沫雖然有，但也不算太離譜，至少還在價值范圍之內，只是有點小虧而已。
當年2014年提出的口號也是去庫存，只是想賣掉庫存就可以，并沒想漲價，但后面沒收住，漲多了，因為房價上漲符合地方政府的利益，他們會全力推動這個事，根本不管后面會引來什么麻煩。
到了2015年，連續(xù)降準降息，基準利率從6.15%一口氣降到了4.9%，之前簽約的買房者簽下的7折利率也同步生效，房貸利率變成了3.5%，這就更劃算了，直接賺翻。
所以，這次把首套房利率降低到4.4%，根本沒辦法和2014年那一次相比。
首先我們的租金回報率已經(jīng)下跌到了1.5%，這是一個低到離譜的數(shù)值，其次房價真正暴漲是在2015年，那是因為實際房貸利率降到了3.5%，而同期租金回報率是3%。
當年買房是真的有價值，保底的收益是有的，怎么也不會虧哪去，國家經(jīng)濟再發(fā)展個幾年，賺錢是大概率的事情。
但現(xiàn)在的房子怎么比，完全沒辦法和2014年的情況相比啊。
所以，房價不可能復現(xiàn)2014年之后的暴漲，因為雙方情況根本不一樣，這次降息只是為了維持市場平穩(wěn)。
以目前國家手里的政策底牌來說，幾家房企巨頭的倒下是不會沖擊到金融市場穩(wěn)定的。
但這個降息的速度，有點快。
我去年的時候說過，2015年時房貸利率是3.5%，如今是5.5%，我們總共有200個基點的空間，加上降首付等，操作空間很足，有能力硬頂房價很長時間。
如果十年不漲不跌，那差不多就可以恢復到2014年的情況，有點泡沫但還可以接受。
不漲就會跌，只要房價必漲的全民共識被破，那維持高位橫盤是很困難的事情，必須要定期釋放利好消息去頂，否則肯定撐不住。
但目前時間只過去1年，房貸利率已經(jīng)降到了4.4%，去了100個基點，我們還剩100個基點的空間。
當然，還有2套房的利率政策空間，還有降低首付的政策空間，取消限購也有那么一丁點用，這些合起來還可以再撐幾年。
但怎么算，政策全出，也就撐個三五年，要撐十年實在是太難了，難到近乎于不可能。
所以我這里個人認為，維持十年不漲不跌直接軟著陸拆除所有的地產(chǎn)泡沫，這個最美好的愿景不太可能實現(xiàn)，難度實在是太大。
因此，不能強行追求房價的不跌，因為這很難，近乎于做不到。
對房地產(chǎn)調控的目標，應從完全的軟著陸，變更為不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。
所有施政的目標，都以拆雷為目的，一個個拆，把金融系統(tǒng)的雷都拆光了就可以。
不讓房價降不是根本目的，拆金融系統(tǒng)地雷才是根本目的。
只要不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險，把雷拆個差不多之后，不必對房價下降過于敏感。
頂不住，也沒必要頂，不危及金融安全，給幾年時間拆地雷即可。
最近的公告和新聞，差不多也是這個意思，實際政策落地的時候也是按這個方向來的。
堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線，支持剛性和改善性住房需求。
沒啥深意，按字面意思去理解即可，這就是宏觀經(jīng)濟政策的根本目的，反正不是為了拉房價。
人家白紙黑字的寫著情況已經(jīng)到了堅決不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線的地步了，一堆房產(chǎn)中介還大喊馬上就要拉房價了，馬上就要暴漲了，也不知道能不能看懂報紙上的中國字。
房價上漲確實可以解決一切問題，瞬間拆除一切地雷，但代價是制造一個更大的問題和更大的地雷，在三五年之后帶來更大的麻煩。
這條路不能走，因為這條路的盡頭必然是全國性金融風險，所以絕不能走。
未來中國的房地產(chǎn)市場，就是在拆雷和穩(wěn)定之間來回波動，拆一顆大地雷出一個甜棗政策穩(wěn)一下，直到把地雷拆除到不足以威脅中國金融安全的地步。
房價的走勢，在拆雷完成前，應該是微跌或者不跌，最多緩步下跌，等三五年之后拆雷完成了，螺旋型下跌。
總之，從目前請看看，維持10年以上不漲不跌直接全部消化地產(chǎn)泡沫實在是過于困難，而且按這個速度哪怕20年也無法徹底清除所有泡沫。
等20年后，第一批商業(yè)地產(chǎn)差不多就到期了，到時候就該交房地產(chǎn)稅了。
這稅肯定要收，而一旦征收首先就會刺破公寓的價格泡沫，然后連鎖反應到住宅地產(chǎn)。
所以不能指望完美的依靠時間消化泡沫，價格無論如何都得跌一點，不然拖的時間實在是太長了，依靠政策硬頂真的是沒辦法頂這么長時間。
對于我們來說，應該怎么辦？
聊了上面這么多，大家應該都看清楚了，房貸利率的降低是個大趨勢，必然的一個結局。
今天降到了4.4%，明年還得降，因為雷還沒拆完，拆個大雷就要降一截。
但LPR沒有動，國家整體沒有降息，這是針對房地產(chǎn)領域的特別降息。
這句話的意思就是如果你是2021年之前買的房子，國家的這次降息，以及后面的降息，和你一點關系都沒有，因為你的房貸合同上利率和LPR是綁定的。
今年買房的人是4.4%利率，明后年買房的人利率也許3開頭了，但2021年前買房的人也許5.8%的利率都有。
100萬的貸款，1%的利差就代表每年1萬的利息，2%的利差就代表每年2萬的利息，而且完全是額外的負擔。
怎么辦？
不怎么辦，國家之前針對性升息，就是不讓人買，結果還有人非要買，那當然是高利率。
如今國家需要一部分人買房來穩(wěn)定市場，自然給與特殊優(yōu)惠，這優(yōu)惠不可能同時授予前幾年硬頂著國家調控高位買房的人。
但要想享受這個利率，也有辦法。
等明后年房貸利率降低到了3字頭，那你把有貸款的老房子賣了，再貸款買個新房，那你的房貸利率就可以享受新政策了。
這也是為什么2015年之后房地產(chǎn)市場量價齊升的原因，因為大家都在通過置換房產(chǎn)來換一份新的房貸合同去享受3.5%的利率。
如果利率真的降到了3字頭，肯定有很多人要換房，不然那個利差實在是太離譜了。
當然，換房是有成本的，而且很大，如果你不想支付這個成本也有辦法，那就是盡可能的提前還貸。
以前很多人有了余錢也拿在手里等著買二套房，因為買一套房就代表一次財富大增值，房價年年漲，漲的實在太離譜了。
但現(xiàn)在情況大家也看到了，再指望房價大漲是不太可能的事情，政策底牌出完前能把金融地雷拆光，確保不出現(xiàn)系統(tǒng)性風險就已經(jīng)很不錯了。
在這種情況下，有余錢就把房貸還了是最佳的選擇，畢竟動輒5%以上的利率可真不低，你自己的存款很難找到這么高的無風險收益。
房貸已經(jīng)出現(xiàn)了負增長，很多居民寧可把貸款還了也不愿意新增房貸就是這個原因。
雖然個別人可能看不清形式，但老百姓作為一個總體，眼光還是雪亮的。
最后做一個總結。
首先，對于這次的首套房利率下降，原因和潛在影響我剛才都說了，結論也很明確，房價不會漲，降利率是為了穩(wěn)金融。
其次，明后年房貸利率極大概率會再次下降，首套房利率進入3字頭幾乎是一個必然的結果，如果是在2017~2021年以5.3~5.8%利率簽署房貸合約買房的人，屆時可以考慮換房。只要把房子一賣再一買，每100萬的貸款一年可以節(jié)約1.5~2萬利息，數(shù)據(jù)非?？鋸?。
最后，如果沒有置換房產(chǎn)可能的，盡量提前還貸，把簽署的高利率房貸合約盡可能的提前結束，還一點本金是一點，不然的話實在是太虧了。
中國中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團企業(yè)的平均壽命僅7-8年。不僅企業(yè)的生命周期短，能做強做大的企業(yè)更是廖廖無幾。企業(yè)做不長、做不大的根源很多，但核心根源卻只有一個，就是企業(yè)股權出了問題！
真格基金創(chuàng)始人提出：合伙人的重要性超過了商業(yè)模式和行業(yè)選擇，比你是否處于風口上更重要！中國有句老話，生意好做伙計難擱。企業(yè)的死亡不是死于外部競爭而是死于內耗。股權既是一門技術，也是一門藝術！
中國企業(yè)普遍存在的核心問題：
員工不聽話，可以叫他卷鋪蓋走人！股東不和，怎么辦？
有多少老板因為不懂股權，掉入股權10大陷阱？
公司天天上演三國演義，五王爭霸戰(zhàn)中，業(yè)績、利潤、積極性大幅受損？
有多少公司因為陷入股權僵局，導致股東內耗而不能快速發(fā)展或影響上市大計？
企業(yè)如何進行股權布局：
1.股權可以設定期限，有長期、中期和短期。你公司的股權分層了嗎？股權有分層才會有身材！
2.你公司有只出錢不干活的股東嗎？他的股權比例設定多少才合理？他購買股權的價格應該和你一樣嗎？
3.什么樣的股權比例才是最合理的？如何打造完美的股權結構？
4.股權結構不合理的企業(yè)永遠做不大，股權分配做不好的企業(yè)很容易分裂。如何避免一山二虎、三國鼎立、五王爭霸？
5.未來的趨勢不是雇傭制，而是合伙人模式。什么是合伙人模式，如何建立合伙人模式？
企業(yè)如何進行股權融資：
1.有人投資你企業(yè)，股權怎么劃分，選擇股東有哪些標準？
2.如何通過股權去打市場，通過股權去做連鎖？
3.股權八條線：5%、10%、33%、34%、50%、51%、66%、67%，這八條線分別意味什么？
4.股權融資最重要三要素是什么？融資、融人、融市場？
5.如何進行天使輪、A輪、B輪和C輪的融資？
企業(yè)家不懂股權將面臨8大痛苦問題：
1.哥們變仇人
2.同床異夢，同室操戈
3.養(yǎng)大兒子叫別人爹，小肥羊管肯德基叫爹
4.競爭對手挖墻腳
5.團隊工作效率低下
6.錯過合作機會，失去融資功能
7.影響上市大計
8.再好的項目都做不大
華為如何從4萬元發(fā)展為2000多億？因為他在90年代就開始實行全員持股，開始與客戶在全國建立合資公司！關鍵是任正非不到1.4%的股權，如何還能控制公司？相反新浪創(chuàng)始人王志東當年是如何被踢出局？小肥羊是如何把孩子養(yǎng)大了叫了別人爹？
這一切的源頭都是股權布局的問題，股權是企業(yè)的命脈，也是老板的第一課，更是最重要的一課！企業(yè)一開始就決定了未來！
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