2019年以來,順發(fā)恒業(yè)的一季報、半年報和三季報歸屬凈利潤均出現(xiàn)大幅下滑,這是2016年以來從未有過的狀況。其中,2019年前三季度,公司實現(xiàn)收入14.61億元,凈利潤5.37億元,同比分別下滑22.58%、37.70%;其實,公司凈利潤下滑早有端倪,從歷年拿地規(guī)模、存貨、預收款項等情況可見一斑。

順發(fā)恒業(yè)賬面貨幣資金充足,但并未拓展地產業(yè)務,而是將其存放于關聯(lián)方獲得低息收入,導致資金使用效率低下,順發(fā)恒業(yè)的主業(yè)經營或難以持續(xù)。

地產業(yè)務收縮

2016年以來,順發(fā)恒業(yè)并未新增土地儲備,已有土地的開發(fā)也陷入停滯。

從土地儲備來看,2015-2018年年末,公司計容建筑面積分別為57萬平方米、51萬平方米、51萬平方米、50萬平方米。2015年年末,順發(fā)恒業(yè)的待開發(fā)土地面積為54萬平方米,2016-2018年年末均為45萬平方米。2016-2018年年末,公司在建項目規(guī)劃總建筑面積分別為89萬平方米、64萬平方米、7萬平方米,2019年上半年末仍為7萬平方米。

土地儲備對房企至關重要,新增土地儲備增速至少要跟上合約銷售增速,龍頭企業(yè)甚至要保證其土地儲備可以維持三年以上的開發(fā)。充足的土地儲備是房產項目開發(fā)的基礎,更是房企的盈利來源。

由于未新增開工項目,公司存貨規(guī)模顯著下降,由2015年三季度末的88.75億元下降至2019年三季度末的7.84億元,四年內下降了91.17%。

缺乏新增土地儲備和在建項目的支撐,順發(fā)恒業(yè)代表未來收入的合同銷售規(guī)模自然逐漸萎縮。2016-2018年,順發(fā)恒業(yè)的合同銷售面積分別為22萬平方米、12萬平方米、11萬平方米,2019年上半年為2萬平方米;合同銷售金額分別為36.74億元、25.35億元、21.19億元,2019年上半年僅為4.48億元,遠不及2018年上半年的18.21億元。

合同銷售規(guī)模縮減直接影響預收款項。2015-2019年三季度末,順發(fā)恒業(yè)預收款項分別為28.36億元、53.82億元、21.26億元、18.62億元、3.60億元;2015-2018年年底分別為42.86億元、55.28億元、18.01億元、11.70億元。可以看出,順發(fā)恒業(yè)的預收款不斷下滑,公司盈利能力正逐漸枯竭。

與規(guī)模相當?shù)钠渌鲜蟹科笙啾龋槹l(fā)恒業(yè)地產業(yè)務的運營十分低效。

以美好置業(yè)(000667,股吧)(000667.SZ)為例,2015年和2019年三季度末其存貨分別為142.38億元、135.31億元。2015-2018年,美好置業(yè)分別新增土地儲備6萬平方米、16萬平方米、15萬平方米、17萬平方米,期末預收款項分別為17.39億元、26億元、17.15億元、68.65億元,2016-2018年的簽約金額為54.67億元、31.61億元、73.75億元??梢姡篮弥脴I(yè)每年都在拿地,簽約銷售和預收款項也呈現(xiàn)上升趨勢。