引語
案例
一、中山市中級人民法院作出的（2019）粵20民終6883號民事判決書（政策出臺早于合同簽訂日）
2018年6月14日，買家A、賣家B、中介方共同簽訂《房地產(chǎn)買賣（居間）合同》，約定買賣雙方通過中介方交易賣方名下的中山市XX房及車房，成交總價122萬元，并由買家A申請銀行按揭貸款83萬元。買家A支付定金12萬元。
中山市人民政府辦公室于2017年3月26日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對非中山市本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。
因買家A名下已有一處房產(chǎn)，無法辦理按揭，故向賣家B要求解除合同。
法院認(rèn)定
買家A不具有貸款資格，但其未在約定時間內(nèi)申請貸款不構(gòu)成根本違約，而賣家B在約定的買方貸款申請期限以及首期款支付期限均尚未屆滿前提出解除合同，不發(fā)生解除合同的效力，但買家A怠于回應(yīng)和消極解釋合同歧義的態(tài)度，對進(jìn)一步引發(fā)爭議和彼此不信任負(fù)有一定責(zé)任，故買賣雙方雖對履約未成均負(fù)有一定責(zé)任，但未構(gòu)成根本違約且均無需向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，最終判決賣家B向買家A退還定金12萬元。
二、廣東省高級人民法院作出的（2015）粵高法審監(jiān)民提字第89號再審民事判決書（政策出臺晚于合同簽訂日）
2010年4月2日，買家A與賣家B簽訂了《中山市商品房買賣合同》，約定買家A購買賣家B開發(fā)的位于中山市XX房，總價款為364638元，首期款73638元，余款291000元以按揭貸款支付。
同年4月17日，國務(wù)院頒布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》；同年9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，上述兩份文件均要求對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
買家A支付首期款后，以國家出臺新的房貸調(diào)控政策后自身不符合申請銀行按揭貸款為由，要求與賣家B解除合同。
法院認(rèn)定
一審法院以即使發(fā)生情勢變更，雙方應(yīng)共同嘗試再尋友好途徑解決問題為由，駁回買家A的全部訴訟請求。二審法院認(rèn)為雙方對買家A不能從銀行獲得約定的貸款金額情形已經(jīng)有特別約定和處理方式，買家A對不能按揭貸款的風(fēng)險有合理預(yù)見，本案并不適用情勢變更原則，進(jìn)而駁回上訴，維持原判。
廣東省高院再審認(rèn)為雙方針對不能獲取銀行貸款情形所約定的合同補(bǔ)充協(xié)議未生效，且存在理解上的歧義，本案中沒有證據(jù)證明買家A可預(yù)見銀行貸款政策的變化，并適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十九條規(guī)定，認(rèn)定本案適用情勢變更原則，改判支持買家A的全部訴訟請求。
由此可見，在政策影響下，銀行限貸導(dǎo)致買家不能辦理按揭，結(jié)合案情及證據(jù)材料，買家有權(quán)要求賣家解除合同并要求退還款項，而中介方具有提醒和告知買家政策現(xiàn)狀及買家是否屬于限貸限購范圍的義務(wù)，如中介方?jīng)]有履行相應(yīng)義務(wù)，亦可要求其按過錯程度退還部分或全部的中介費(fèi)。
結(jié)語
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十九條
商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
END