10月8日之后,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率正式和LPR掛鉤,鄭州各銀行也相繼確定最新房貸利率。

首套房房貸新利率換算為之前,為基準(zhǔn)利率上浮20%-25%,二套房上浮25%-30%,和原來相比基本持平,個別略高。

按照目前在售熱門片區(qū)熱盤的最新均價(jià),買房最低門檻是多少?首付多少?月供多少?

計(jì)算條件:

1、以90㎡剛需自住首套房設(shè)定。

2、首付成本按照首套房30%計(jì)算,月供成本按照30年還款期限,5.88%和6.125%兩種房貸利率計(jì)算。

3、各片區(qū)分布不以行政區(qū)域劃分,以相鄰、相近為主,方便參考。

4、90㎡房源在大多樓盤中,價(jià)格高于均價(jià),此篇中,方便計(jì)算價(jià)格等于均價(jià)。

1

管南片區(qū)

管南片區(qū),一直以來都是剛需購房者偏愛的區(qū)域。從今年來看,區(qū)域內(nèi)在售新盤不多,供應(yīng)量不算大,與此相對應(yīng),區(qū)域內(nèi)的客戶需求偏大,供需大背景下,再加上小李莊火車站、地鐵等利好信息,管南片區(qū)的房價(jià)是在漲的。

但要注意,片區(qū)內(nèi)還有大量可開發(fā)利用土地,樓盤規(guī)劃都是大盤。片區(qū)內(nèi)即將入市的有正商生態(tài)城,名門碧桂園時代城等新盤,價(jià)格會對原有價(jià)格體系有一定的沖擊。

目前在售樓盤:

永威城:14300(大戶型)

綠都瀾灣:15500

鑫苑國際新城:14300

中岳儷景灣:14100

融創(chuàng)城:14000(精裝)

富田城九鼎公館:15500

按照14000價(jià)格,我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為126萬,首付為37.8萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為5221元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為5360元。

這基本上是在管南置業(yè)的最低門檻。

挑選管南樓盤的購房者,要注意,請盡量選擇有小學(xué)、初中公辦教育資源的樓盤,公辦教育資源,尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源在管南片區(qū)相當(dāng)稀缺。樓盤自帶優(yōu)質(zhì)教育資源,不僅能夠滿足自身就近入學(xué)需求,在未來換房、轉(zhuǎn)手上也是一大利器。

2

大北區(qū)

大北區(qū)在近兩年的價(jià)格回調(diào)中,是很有代表性的一個片區(qū)。和管南一樣,供需起了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。大北區(qū)供應(yīng)量大,同一時間段,在售樓盤多,而且在售樓盤的體量都不小,這就造成了大北區(qū)近兩年的價(jià)格回調(diào)。

目前,大北區(qū)的價(jià)格還不錯,剛需、剛改可以考慮,建議在選擇的時候,著重考慮學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)。

目前在售樓盤:

正商家河家:12500(前不久有特價(jià)房)

萬科民安云城:14700(精裝)

融創(chuàng)中原宸院:13000

中海湖濱世家:14500(精裝)

美景麟起城:14500

錦藝金水灣:14500-15000

按照12500的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為112.5萬,首付為33.75萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為4661元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為4785元。

這基本是在四環(huán)區(qū)域,鄭州最低的買房門檻了。正商、融創(chuàng)等房企在大北區(qū)的高層清盤之后,區(qū)域內(nèi)價(jià)格可參考金水灣、湖濱世家等盤。

3

金水北

2019年,鄭州房地產(chǎn)市場,最典型的現(xiàn)象就是分化加大。有些樓盤,開盤必?fù)專セ瘶O好,有些樓盤一再降價(jià),仍舊冷冷清清。金水北片區(qū),就是前者,每次開盤銷售業(yè)績都特別好看,售罄、高去化率在這個片區(qū)很常見。

盡管開盤數(shù)據(jù)真真假假,會有爭議,但整個市場平穩(wěn)甚至稍顯沉寂的當(dāng)下,去化率依舊具有參考性,還是能夠說明一些問題的。

這個片區(qū)是主城難得的新盤集中在售片區(qū),自然價(jià)格也是不低的。

目前在售樓盤:

美盛教育港灣:17500

瀚宇天悅城:16600

碧桂園天麓:19500(精裝)

瀚海思念城:19000

保利海德公園:17500(精裝)

按照16600的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為149.4萬,首付為44.82萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為6190元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為6355元。

對比管南、大北區(qū),金水北的門檻提高不少,首付要多準(zhǔn)備10萬左右,月供每月多支付1500元左右。

金水北,后續(xù)還有項(xiàng)目要入市,其中有不少都是城改項(xiàng)目,后續(xù)體量大,片區(qū)內(nèi)大體量供應(yīng)下,一路高漲的房價(jià)是否還能繼續(xù)拔高,恐怕并不容易。

選擇金水北的購房者,建議著重考慮性價(jià)比高的樓盤。

4

二七新區(qū)

和其他片區(qū)相比,二七新區(qū)有點(diǎn)兒落寞。

這個片區(qū),緊鄰三環(huán),是鄭州三環(huán)向西南外延片區(qū)。但同一條環(huán)線上,不用對比東三環(huán),北三環(huán),只對比西三環(huán)、南三環(huán)也能看出價(jià)差。西三環(huán)樓盤均價(jià)14000多,南三環(huán),價(jià)格已經(jīng)在15000元左右,二七新區(qū),大部分項(xiàng)目在13000上下。在西南片區(qū)生活、工作的剛需,伴隨地鐵規(guī)劃的通過,可以考慮這個片區(qū)。但請注意規(guī)避垃圾站、緊鄰高鐵片區(qū)。

目前在售樓盤:

昌建君悅府:13000

旭輝正榮首府:13800(精裝)

亞新美好書苑:13500

按照13000的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為117萬,首付為35.1萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為4848元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為4976元。

5

常西湖新區(qū)

生活在老西區(qū)的朋友買房,我們第一推薦都是常西湖新區(qū)。同樣屬于中原區(qū),生活氛圍一致,但相比老區(qū),環(huán)境更好,規(guī)劃更新,產(chǎn)品更優(yōu)。

這個片區(qū)說得多了,大家也都知道。最重要的是片區(qū)內(nèi)的各種場館、設(shè)施,各條道路,尤其是地鐵,肉眼可見得落地很快。

但,片區(qū)內(nèi)目前供應(yīng)不大,片區(qū)內(nèi),尤其是核心區(qū)域內(nèi),目前在售樓盤并不多,價(jià)格變化也不大,可供參考的均價(jià)為14500左右。

按照14500的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為131萬,首付為39.15萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為5406元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為5550元。

6

雙湖科技城

高新片區(qū),今年比較熱的是雙湖科技城。環(huán)境不錯,品牌房企眾多,但周邊的各種配套還需要時間去完善。

雙湖科技城在去年年末,今年年初,房企搶地比較厲害,拿地地價(jià)偏高,其中有地王項(xiàng)目已經(jīng)入市開盤,從拿地價(jià)格來看,地王項(xiàng)目開出的首開價(jià)格還是相當(dāng)具有性價(jià)比的。我們來看看這個片區(qū)可供參考的在售樓盤價(jià)格。

目前在售樓盤:

正商湖西學(xué)府:11500(精裝)

美的翰悅府:12500(精裝)

金輝優(yōu)步花園:12500(精裝)

即將入市的還有朗悅·時光之城。

按照11500的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為103.5萬,首付為31.05萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為4288元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為4402元。

門檻不算高。但區(qū)域的成熟度還需要等待,購買雙湖科技城片區(qū)的購房者在選擇樓盤時,可以著重考慮核心片區(qū),多房企聚集的區(qū)域購買,對于日后配套落地速度、配套落地品質(zhì)都有保證。

7

經(jīng)開濱河

最后談一下經(jīng)開濱河片區(qū)。這個片區(qū),對于在東區(qū)、經(jīng)開工作的購房者,管城片區(qū)改善客戶,都是可以考慮的。但眾所周知的原因,片區(qū)內(nèi)的交通、商業(yè)、教育等資源落地也是需要時間的,大家在購買時,同樣選取核心片區(qū)、房企聚集區(qū)域,對片區(qū)日后的便利生活、完善配套也是有保障的。

目前片區(qū)毛坯房的價(jià)格基本上在15500-16700之間,帶精裝的價(jià)格在18000起步。大家可以參考參考。

按照15500的均價(jià),我們來計(jì)算90㎡房源的價(jià)格:總房款為139.5萬,首付為41.85萬,按照5.88%利率計(jì)算,月供為5780元,按照6.125%利率計(jì)算,月供為5933元。

可以看出,濱河整個的購房門檻還是不低的。

寫在后面的話:

想給大家說的是,從目前的房貸利率來看,基本上還是保持穩(wěn)定,和之前上浮25%,20%首套房基本上是平衡的,沒有明顯的下調(diào)空間。

房價(jià)重要還是房貸利率重要?首先還是要看房價(jià),看房價(jià)是否在合理的區(qū)間內(nèi)?如何房價(jià)明顯高位,入手即高位站崗,那肯定不能沖進(jìn)去。但目前,鄭州整體房價(jià)是比較穩(wěn)定和健康的,房價(jià)是相對合理的,在這個基礎(chǔ)上,不要管房貸利率了,有合適的,就可以入手,況且,房貸利率后期是相對靈活的,你的月供并不是一成不變的。

從現(xiàn)在到年底,趕緊各區(qū)轉(zhuǎn)起來吧!多跑,多看,多比較。

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