一次擴(kuò)大試點范圍、兩次延長試點期限

這已經(jīng)是監(jiān)管部門第二次延長農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點期限了。

2016年11月28日，經(jīng)中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，國土資源部決定將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點地區(qū)由原有15個縣（市、區(qū)）擴(kuò)大為33個縣（市、區(qū)），與此同時也將《辦法》確定的15個試點縣（市、區(qū)）擴(kuò)大為33個試點縣（市、區(qū)）。這33個試點地來自于31個省區(qū)市，意味著試點范圍擴(kuò)大到了全國。

2017年12月29日，原銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部發(fā)布了《延長農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點期限的通知》，將《辦法》的有效期延長至2018年12月31日。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

根據(jù)《辦法》要求，符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。

具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實現(xiàn)時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

試點內(nèi)容有哪些？

《辦法》從依法持有土地使用權(quán)證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌棛?quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在盡職調(diào)查時對借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。

在價值評估方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值評估制度。可采用外部評估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價值評估。同時規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權(quán)利的真實、合法、足值、有效。

在抵押率方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。

在抵押貸款的利率方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考同期同檔次基準(zhǔn)利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。

在信貸決策方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險評價機(jī)制，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險因素，合理作出信貸決策。

在貸后管理方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面、動態(tài)的風(fēng)險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔(dān)保變化等情況。

在抵押物處置方面，《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

在貸款保障機(jī)制方面，《辦法》從政府性融資擔(dān)保公司擔(dān)保、風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制等方面建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款保障機(jī)制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

《辦法》還規(guī)定了監(jiān)管部門的具體職責(zé)。試點地區(qū)國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關(guān)服務(wù)。銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)合理確定風(fēng)險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策。銀監(jiān)會、國土資源部將加強(qiáng)對試點地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作的指導(dǎo)、監(jiān)管和評估。

陜西、山東、寧夏等試點了土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的地區(qū)的做法是，政府出臺土地經(jīng)營權(quán)的指導(dǎo)價格，給出一個大致的范圍，由銀行和農(nóng)戶協(xié)商確定具體的價值。

陜西省農(nóng)村金融政策研究中心主任、西北農(nóng)林科技大學(xué)農(nóng)村金融研究所所長羅劍朝教授曾在接受澎湃新聞采訪時表示，要讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作順利開展下去，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和交易平臺建設(shè)勢在必行?！澳壳斑@種平臺已經(jīng)誕生，但是試點范圍比較小，局限在一個縣或者一個鄉(xiāng)，交易不活躍。未來的方向是形成一個規(guī)范的全國的交易平臺，從而解決抵押物流轉(zhuǎn)變現(xiàn)的問題?！绷_劍朝說。

羅劍朝表示，引入第三方具有公信力的評估機(jī)構(gòu)，如會計師事務(wù)所或者專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，更多地介入經(jīng)營權(quán)的價值評估過程中，可以使評估更具效力，解決銀行不敢貸的問題。

附：《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》試點縣（市、區(qū)）如下