房貸肯定會(huì)提前還款的情況下， 選擇20年或者30年商貸有什么區(qū)別嗎？題主這個(gè)問(wèn)題是很多買(mǎi)房的人都會(huì)碰到的。首先我們假設(shè)房貸100萬(wàn)，房貸利率是5.3%（這是當(dāng)前全國(guó)平均水平），按揭方式是等額本息，本文做一個(gè)分析：1、哪種年限支付的利息更多？在100萬(wàn)房貸、房貸利率5.3%、按揭方式為等額本息、房貸期限30年的情況下，利息總額是99.9萬(wàn)，利息總額和房貸本金幾乎是一樣的。
如果是房貸期限降為20年，那么利息總額就降低到了62.4萬(wàn)，也就是說(shuō)房貸期限縮短了10年，利息支出減少了37.5萬(wàn)元。
從這兩個(gè)結(jié)果來(lái)看，如果你將來(lái)一定是要提前償還的，那么房貸期限自然是越短越好，這樣支付的利息就會(huì)少不少。而且等額本息這種方式，在前期償還的主要是利息，越是接近尾期的時(shí)候，利息是接近于零的，越早還越好。但是我們需要考慮的另一個(gè)問(wèn)題就是月供，因?yàn)樵诜抠J期限30年的時(shí)候，月供是5553元，而在20年的時(shí)候，月供增加到6766元，如果增加后的月供也沒(méi)有壓力的話，那么選擇20年自然是更佳了。
2、在哪一年提前償還最劃算？有很多人都在問(wèn)，如果是提前償還的話，那么在哪一年提前償還最劃算？這個(gè)問(wèn)題是沒(méi)有答案的，如果有答案的話，那么就是你全款買(mǎi)房是最劃算的，完全沒(méi)有利息，或者是房貸一年就提前償還了，那么你只需要償還一年的房貸利息。節(jié)省的自然是更多了。這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有答案的原因是在于，無(wú)論是等額本息還是等額本金的按揭方式，每個(gè)月的利息計(jì)算方式都是剩下的本金使用一個(gè)月的時(shí)間產(chǎn)生的利息。從數(shù)學(xué)邏輯上來(lái)講，如果提前償還，那么在哪個(gè)月償還都是一樣的，不會(huì)顯得“更省利息”，因?yàn)槔⒕褪堑扔冢罕窘?時(shí)間，每個(gè)月的利息就是剩余本金乘以月利率，而月利率是固定的（雖然有浮動(dòng)利率，但是為了方便推理，我們假定是固定的）。結(jié)果不會(huì)顯得更省利息，而顯得更省利息的原因就是時(shí)間越短越好。