房產證是不是必須房貸還完才能拿回來？關于按揭貸款的三大誤區(qū)。

貸款買房是很多人買房的方式，畢竟難以全款買房特別是在房價比較高的城市，貸款買房更是很多人以按揭貸款的方式實現(xiàn)買房的愿望。但是因為大家對按揭貸款的一些情況并不是完全了解，對按揭貸款存在一些誤區(qū)，主要有三個：

第一個誤區(qū)，發(fā)放完住房按揭貸款在房產證辦理下來之前，事實上住房并沒有抵押在銀行，而是房地產開發(fā)商在進行階段性擔保

有朋友說，在購房簽訂合同并辦理了住房按揭貸款以后，房地產公司只給購房者發(fā)放土地使用證、房屋購買合同、銀行按揭貸款合同等證件。因為房產證已經抵押給了銀行。

實際上，我們都知道，從買房到辦理貸款再到正式交房后，仍然有一段時間才能拿到房產證，在這個階段貸款銀行是沒有房產證可以抵押的，事實上開發(fā)商承擔了這一階段貸款的擔保責任。

有人可能以為房地產開發(fā)商為購房的客戶提供階段性擔保是潛規(guī)則，實際上不是，而是買房人做銀行按揭貸款所必須的前提條件。

住房按揭貸款是指在住房還沒有交付使用時進行的貸款，本質上是以未來的房地產他項權證做抵押，在住房交付使用并辦理完產權證前，銀行的按揭貸款處于沒有抵押物的狀態(tài)，銀行必然要求開發(fā)商作為住房的開發(fā)者承擔階段性的擔保責任。

所以，在房產證還沒有辦理下來之前，住房按揭貸款事實上是存在貸款銀行、買房貸款人和開發(fā)商三者的關系，而不僅僅是貸款銀行和買房貸款人的關系。

在購買住房者的貸款發(fā)放以后、住房產權證辦理完并辦理抵押手續(xù)的這段時間，開發(fā)商承擔著階段性擔保風險，只有在房產主辦理下來以后再辦理了房產抵押手續(xù)才能結束。在這個階段，如果購房者不能及時償還貸款或者無力償還貸款，開發(fā)商就有責任和義務代為償還貸款。

這個階段具體時間長短不定，有的可能2—3年，時間久的可能要3—4年。

第二個誤區(qū)，住房按揭貸款和住房抵押貸款一樣，并不是將房產證抵押在銀行，而是在房產管理部門辦理的抵押登記手續(xù)

很多人都認為，住房按揭貸款和住房抵押貸款就是將房產證抵押在銀行，房產證就有辦理貸款的銀行保管，直到貸款收回才能解除抵押拿回房產證。

客觀地說，以前銀行在辦理住房按揭貸款和房產抵押貸款時，確實在辦理完貸款抵押登記手續(xù)以后，由銀行保管房產證。但后來有了兩大變革：

第一大變革是房產證已經變更為不動產證。以前我們買房一般都兩證：房產證和國土證，房產信息和土地信息是分開的，這就是一般情況下人們所說的兩證。在2015年3月，我國開始實行了不動產登記，不再頒發(fā)房產證和國土證而是頒發(fā)《中華人民共和國不動產權證》。但我們仍然習慣于叫房產證。

第二大變革是抵押貸款銀行不再保管房產證。按規(guī)定抵押后應該由業(yè)主保管房產證，銀行保管他項證，在實際操作中，很多銀行也將房產證一并保管！后來雖然有的城市抵押部門會收回房產證的原件，并出具抵押他項證給銀行，等到還款的時候再解押退回原件。但大部分城市的抵押登記部門已經不再收取房產證原件，只是在原件備注欄標注該房產已于某某年月日抵押給某某銀行，房產證原件退還給產權人，出具抵押他項證給銀行。

因此，一些人說只有貸款完全償還才能從銀行拿回房產證是以前的做法，但現(xiàn)在基本上已經不需要將房產證放在銀行。而且這里要明確的是，按揭貸款不是將房產證抵押在銀行而是將房子的他項權利抵押給銀行，是房產抵押貸款而不是房產證抵押貸款。但是在貸款償還完之前，出賣、轉讓等都要受到影響。

第三大誤區(qū)，在民間借貸過程中將房產證交給對方進行抵押有效嗎？這個問題是一個根本性的問題

我們經?？吹揭恍┯耙晞『兔耖g借貸中，以住房抵押的貸款方式就是將房產證交給對方，并以為只要不還款住房就成了對方的。但事實上并不是這樣。

根據(jù)相關規(guī)定，住房的權屬是以住房在誰的名下為前提，與房產證在誰手里并沒有什么關系。更重要的是，僅僅是有房產證和借據(jù)并不能辦理房產的過戶和權屬的變更。

當然，以前個別地方住房產權管理并不嚴格，會發(fā)生一些債權人拿著債務人的房產證就辦理了過戶的情況，但是非常少而且也不合規(guī)，現(xiàn)在基本上已經不能辦理了。

關于民間借貸中以房產證抵押貸款融資的情形，要明確以下幾點：

一是必須明確的是，房產抵押是以在房產管理部門抵押登記為前提。根據(jù)《物權法》第一百八十七條的規(guī)定，不動產抵押應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。把房子抵押給了別人或者銀行，實際上只是把房子的他項權利抵押給了別人。只有辦理了住房抵押才具有法律效力，否則即使對方違約也不能直接辦理房產過戶。

二是必須明確的是，并不是房產證在誰手里就代表房子是誰的，以房產證抵押的貸款雖然你有房產證但并不代表你有處置權，你既不能對住房進行拍賣，也無法將住房過戶到你的名下。

三是必須明確的人，即使房產證在你手里，并代表你真的擁有了房產，產權人可以通過辦理掛失、再辦理新的房產證的方式，甚至還可以以新的房產證將住房交易賣掉，讓原來的房產證成為廢紙。如果房產所有人以，那么，你所持有的房產證就完全失去了意義。（麒鑒）