房貸對(duì)于當(dāng)今大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)不小的壓力。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為25.75萬(wàn)億元，分?jǐn)偟矫總€(gè)房貸客戶身上少則幾十萬(wàn)多則幾百萬(wàn)；另一則數(shù)據(jù)顯示個(gè)人住房貸款余額占到了居民總消費(fèi)貸款的68%，也就是說(shuō)銀行每放100萬(wàn)的消費(fèi)貸，其中的68萬(wàn)元是房貸。
那么當(dāng)我們手頭有了一些閑錢(qián)后，要不要考慮提前還貸呢？相信很多人都會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題，畢竟對(duì)大多數(shù)傳統(tǒng)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，欠錢(qián)的感覺(jué)并不好受，這也是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。那么今天老劉就為大家詳解一下提前還房貸是否劃算。
怎樣提前還款才劃算？為了方便大家理解，我們舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)分析：
小崔買(mǎi)了一套總價(jià)120萬(wàn)元的房子：首付70萬(wàn)元，另外向銀行貸款50萬(wàn)元，貸款期限為20年。一年以后，小崔攢了10萬(wàn)積蓄，他計(jì)劃將這10萬(wàn)元積蓄提前還貸，在不考慮銀行違約金的前提下我們來(lái)計(jì)算一下：
我們以目前市場(chǎng)上利率最低的公積金貸款為例，當(dāng)前公積金利率為3.25%，那么公積金貸款50萬(wàn)，貸款20年的條件下，根據(jù)公積金房貸計(jì)算器計(jì)算，等額本息還款方式下，20年后的還款總額為68.06萬(wàn)。
假如小崔手中的10萬(wàn)元，一年后進(jìn)行了提前還貸，20年后，我們實(shí)際的還款總額變?yōu)?2.3萬(wàn)。由此計(jì)算，總的還款金額由68.06萬(wàn)減少到52.3萬(wàn)，實(shí)際可減少15.76萬(wàn)元。也就是說(shuō)提前還款10萬(wàn)則20年里為小崔省下了5.76萬(wàn)元的利息。
也許有人會(huì)問(wèn)，小崔的貸款利率為公積金貸款的基準(zhǔn)利率，而我的房貸利率本身就比較高呢？ 比如，我的貸款利率高達(dá)7.205%，那么我還適合提前還款嗎？實(shí)際上利率越高越適合提前還款，因?yàn)槟愕呢?cái)務(wù)成本是隨著利息的增加而增加的，不信我們來(lái)計(jì)算一下：
同樣的50萬(wàn)貸款，利率7.205%時(shí)，20年后本息總還款額為94.52萬(wàn)，同樣一年后提前還款，如果提前還貸10萬(wàn)元，20年后本息還款總額變是75.3萬(wàn)，還款金額減少了19.2萬(wàn)。也就是說(shuō)提前還款10萬(wàn)則20年里為你省下了9.2萬(wàn)元的利息。
有閑錢(qián)應(yīng)該還房貸中的公積金貸款部分還是商貸部分？通過(guò)以上實(shí)例你發(fā)現(xiàn)了什么嗎？很簡(jiǎn)單，假設(shè)你正享受著公積金低貸款利率或者7折的商貸款利率（3.43%），那么千萬(wàn)不要急于還款。利率越高則提前還款越劃算；同樣假設(shè)你的房貸是商貸和公積金的組合貸款，如果要提前還款，那么請(qǐng)一定要還房貸中的商貸部分！
另外，在等額本息的還款方式下，越是貸款的前幾年，本金基數(shù)越大，利息自然也越高。因此，在貸款前幾年尤其是前5年，如果沒(méi)有其他合適的投資渠道的前提下，盡量將閑置資金用來(lái)多還款，使本金基數(shù)降下來(lái)，剩余貸款的利息負(fù)擔(dān)也會(huì)相應(yīng)減小。
如果我們不提前還款，而用于銀行定存呢？我們以小崔這10萬(wàn)元為例，以利率最大化的5年定期存款為例，當(dāng)下中行5年定期存款基準(zhǔn)利率為3.575%，滿5年取出，連本帶息再續(xù)存5年定期，以此類推直到存滿20年。20年后我們得到本息多少錢(qián)呢？本息總額為19.3萬(wàn)元！這也是一筆很大的收益。當(dāng)然了，這是在忽略利率下降和貨幣貶值的情況下得出的答案，實(shí)際根據(jù)通脹率，20年后的19.3萬(wàn)也就相當(dāng)于當(dāng)下的10萬(wàn)本金了。
那么假設(shè)你的手中真的有10萬(wàn)元閑置資金，你會(huì)選擇提前還貸以節(jié)省房貸成本還是會(huì)選擇銀行定存呢？相信絕大部分人會(huì)拿自己的房貸利率和當(dāng)下的存款利率做一個(gè)比較吧。
那么哪些人適合提前還房貸呢？一、傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)的人：誰(shuí)的錢(qián)也不愿意欠，畢竟買(mǎi)房的目的就是為了更好的享受生活，假設(shè)成天因?yàn)榉抠J的壓力而患得患失，因?yàn)榉抠J的存在而吃不好睡不著，那么還是提前還款的好，不要讓房貸成為生活中的一個(gè)阻礙和壓力。
二、處于還款初期的人：房貸初期本金基數(shù)大、利息高，假設(shè)此時(shí)手頭有閑置資金又沒(méi)有更好的投資渠道，提前還貸是不錯(cuò)的選擇。
三、把房子作為抵押標(biāo)的物的人：目前房?jī)r(jià)已處于高位，評(píng)估價(jià)值也比購(gòu)買(mǎi)初期上漲了很多，如果此時(shí)將房貸還清，再以房產(chǎn)抵押標(biāo)的物則可以從銀行獲取更大的授信額度以支持自己生意的發(fā)展和周轉(zhuǎn)，那提前還貸是最佳選擇。
四、不還房貸也存不下錢(qián)的人：這部分人在當(dāng)下也不是少數(shù)，很多人月賺1萬(wàn)，留夠3000的房貸還款金額，剩余的7000都用來(lái)日常花銷了，對(duì)于這部分“月光族”來(lái)說(shuō)，積累下一年幾年的積蓄用來(lái)提前還貸是最佳選擇。
哪部分人不適合提前還貸呢？從財(cái)富管理理念來(lái)說(shuō)，資金的價(jià)值未最大程度的利用是對(duì)資金的極大浪費(fèi)。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是在能夠找到一款收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品時(shí)，完全可以通過(guò)投資收益來(lái)覆蓋房貸而產(chǎn)生的利息成本。
同樣以上文為例，假設(shè)小崔是生意經(jīng)營(yíng)者，手里需要留有一定的流動(dòng)資金，那么我們不建議他提前還款。因?yàn)橐话闵馊说哪昊找媛试?0%以上，再說(shuō)生意經(jīng)營(yíng)者對(duì)資金的需求是不確定性的，一旦遇到急需用錢(qián)的時(shí)候，再通過(guò)其他途徑融資往往利率較高，且很可能在時(shí)間上就來(lái)不及。
再者，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力弱的家庭也不建議提前還貸：比如，崔先生今年40歲，年薪20萬(wàn)元但妻子常年全職在家?guī)蓚€(gè)孩子，家里還有兩個(gè)年邁的父母需要贍養(yǎng)，現(xiàn)家庭現(xiàn)金存款約10萬(wàn)元，那么這10萬(wàn)元適合用于提前還房貸嗎？顯然不適合，對(duì)于崔先生這樣的家庭而言，需要留下足夠的家庭備用金用于突如其來(lái)的失業(yè)、孩子教育開(kāi)支、老人大病開(kāi)支等等。
結(jié)語(yǔ)以上分析了這么多我們可以看出，對(duì)于閑置資金是否適合用來(lái)提前還貸是不確定性的，除了考量有無(wú)優(yōu)于房貸成本的其他投資渠道外，還要考量個(gè)人的職業(yè)、家庭狀況、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、個(gè)人的消費(fèi)習(xí)慣等等。
但是對(duì)于普通的上班族來(lái)說(shuō)，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)沒(méi)有重大家庭支出的情況下，個(gè)人工作又比較穩(wěn)定、收入比較穩(wěn)定的前提下，可以適當(dāng)?shù)脑诜抠J初期選擇提前還款一部分，降低貸款基數(shù)、節(jié)省利息支出，且利率越高越要考慮提前還款。