其實,住房公積金提前還款根本不存在提前收息或多收利息的問題。根據(jù)住房公積金貸款的計息原則,貸款職工每月還貸利息=當月剩余貸款本金×貸款月利率;每月還貸本金=月還款額-每月還貸利息,這就說明職工每月歸還的利息都是根據(jù)當月剩余貸款本金計算出的應(yīng)還利息。
住房公積金提前還款應(yīng)當視自身情況確定,如果您沒有更好的投資途徑,手頭閑錢較多,那么我們建議您提前還款,因為提前還款的確可以比原定貸款計劃少還許多利息,是一個省錢的好辦法;但是如果您提前還款了,這時自有流動資金將會明顯減少,如果再遇到好的投資渠道或者其他情況急需資金時,又可能會捉襟見肘,例如我們會經(jīng)常遇到這樣一類職工,貸款后沒幾年就匆匆將貸款全部還了,結(jié)果購房之后房屋裝修還需要一筆較大的開支,為了裝修又不得不去銀行辦理消費貸款,在相同貸款金額前提下,此類貸款的利息支出要遠大于公積金貸款的利息支出,因此是否應(yīng)該住房公積金提前還款應(yīng)充分考慮多種因素,量力而行。
其實,公積金貸款不宜提前還款
首先,究竟是一次性付清還是貸款買房?這有兩個因素起決定性作用:是否有足夠財力和目前貸款利率水平。
如果投資者可以一次性付清全部房款,風險厭惡型投資者可以選擇一次性付清。相對目前理財產(chǎn)品收益來說,這一貸款利率并非無法戰(zhàn)勝,風險承受能力較高的投資者可以考慮利用公積金貸款理財,賺取差價。不過,是否貸款購房還需要對自己的資產(chǎn)情況進行評估,其一,要對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估,經(jīng)濟實力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分;其二,投資者還需要對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。此外,投資者還要注意自己的還款能力和可貸額度,這是決定可貸款額度的重要依據(jù)。
其次,貸款最優(yōu)組合。
其實貸款有很多種,對于普通投資者來說,最好采取兩個原則:其一,組合貸款的最優(yōu)組合原則,公積金貸款盡可能多,商業(yè)貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠;其二,首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完,不過這也需要和個人承受能力相結(jié)合。
第三,還款方法。
一般來說,目前個人住房貸款還款方式有五種:其一,到期一次還本付息法,這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)的貸款,基本不太適合房貸;其二,等額本金還款法,這種方法的第一個月還款額最高,以后逐月減少,適合穩(wěn)健投資者;其三,等額本息還款法,是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份,每個月還款額度相同,適合資金不太充裕的投資者,初期的壓力較小;其四,等比遞增還款法,是把還款期限劃分為若干時間段,在每個時間段內(nèi)月還款額相同,但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增,適合收入處于上升階段的投資者;其五,等額遞增還款法。與第四種方法基本相同,只是把固定比例改為固定數(shù)額。投資者應(yīng)主要根據(jù)自己財務(wù)收支與時間推移的關(guān)系來確定選擇還款方法。