樓市調(diào)控不能松,給開發(fā)企業(yè)貸款支持,建議放在三個(gè)方面
12月3日,中國恒大集團(tuán)披露了可能無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。對此,廣東省人民政府當(dāng)晚約談了中國恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請求,廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組。隨后,中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就恒大問題作出回應(yīng)。
恒大出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),對整個(gè)房地產(chǎn)市場來說,并不算是一件很壞的事。一方面,恒大是影響力比較大的頭部企業(yè),且債務(wù)總規(guī)模比較大,此時(shí)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),可以對整個(gè)房地產(chǎn)市場、特別是開發(fā)企業(yè)敲響警鐘,那就是要管控好風(fēng)險(xiǎn),要通過多方籌集資金,確保資金鏈不斷裂;另一方面,可以提醒金融機(jī)構(gòu),在房地產(chǎn)市場面臨新的矛盾和壓力的情況下,需要更加認(rèn)真細(xì)致地研究信貸政策,如何在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上,給予開發(fā)企業(yè)適度的資金支持。
也許有人會說,此時(shí)給開發(fā)企業(yè)資金支持,就等于樓市調(diào)控放松了,這些年的樓市調(diào)控成果要?dú)в谝坏┝?。這個(gè)可以放心,在“房住不炒”定位下,樓市調(diào)控政策是不可能輕易放松的,否則,不只是樓市調(diào)控前功盡棄的問題,也是政府公信力面臨挑戰(zhàn)的問題。我們所說的給予開發(fā)企業(yè)一定的資金支持,是有條件的,那就是在某些方面給予一定資金支持。就眼前來看,主要可放在三個(gè)方面:
首先,對“保交樓”給予一定的資金支持,要求是,專款專用,不能挪作他用,一旦挪作他用,追究法定代表人、實(shí)際控制人的法律責(zé)任。要知道,開發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè),承擔(dān)著居民住房的建設(shè)功能,多數(shù)開發(fā)企業(yè)手中都有大量正在建設(shè)的項(xiàng)目和工程,也已經(jīng)收取了購房者的首付款。如果不能按期交付,會給購房者心理帶來沖擊和影響,甚至產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素。因此,必須把“保交樓”作為開發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)。考慮到一些開發(fā)企業(yè)手中資金已經(jīng)相當(dāng)緊張,“保交樓”的資金調(diào)度壓力很大。因此,銀行可以依據(jù)具體樓盤的實(shí)際情況,給予一定的項(xiàng)目貸款。前提是,大樓建成后的資金回籠。必須首先確保這些貸款償還,而不能用于其他方面。在這樣的情況下,就需要根據(jù)項(xiàng)目情況,單獨(dú)設(shè)立賬戶,用于新增貸款和回籠資金。只有新增項(xiàng)目專項(xiàng)貸款償還結(jié)束,多余資金才能用作其他方面。
其二,對部分開發(fā)企業(yè)償還到期境外融資有困難的,給予專項(xiàng)貸款,也必須??顚S?。而企業(yè)的收入,除確?!氨=粯恰睂m?xiàng)貸款的優(yōu)先償還外,其他資金必須用于償還應(yīng)對境外融資的專項(xiàng)貸款,而不準(zhǔn)用于其他方面,以維護(hù)企業(yè)的對外信譽(yù)。而一旦出現(xiàn)這種現(xiàn)象的開發(fā)企業(yè),除了爭取銀行支持、加快住房銷售之外,還必須加大資產(chǎn)變現(xiàn)力度,最大限度地出售企業(yè)資產(chǎn),降低債務(wù)總規(guī)模,降低資產(chǎn)負(fù)債率,以確保企業(yè)資金鏈不斷裂,確保企業(yè)平穩(wěn)有序運(yùn)行。
第三,對部分開發(fā)企業(yè)支付工程款的困難的,給予一定的專項(xiàng)貸款支持,也必須??顚S?。由于工程款大多涉及農(nóng)民工工資等,如果不能及時(shí)發(fā)放,在春節(jié)到來之際,就會引發(fā)社會不穩(wěn)定因素,必須確保按時(shí)支付。在這樣的情況下,如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)缺口,銀行可能給予適度支持,但是,資金除??顚S猛?,也必須在企業(yè)有收入時(shí),及時(shí)償還。
至于其他方面的資金,企業(yè)必須立足自身,要確保不出現(xiàn)失信等方面的問題發(fā)生。因?yàn)椋凇氨=粯恰?、境外融資兌付、工程款支付等得到銀行支持的情況下,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)能夠比較好地保證資金鏈不斷裂了。而對于多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,最緊迫的工作,還是要加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐,加大資產(chǎn)出售力度,最大限度地出售資產(chǎn),回籠資金,滿足各方面的資金需求。如果再像過去一樣死扛房價(jià),死死抓住資產(chǎn)不放,那么,出現(xiàn)資金鏈斷裂問題,造成新的風(fēng)險(xiǎn),就要追究企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人的法律責(zé)任。這其中,企業(yè)的主要股東和實(shí)際控制人,必須把個(gè)人的所有財(cái)產(chǎn),包括境外資產(chǎn)都作為償還債務(wù)的渠道之一,而不是企業(yè)的歸企業(yè),個(gè)人的歸個(gè)人,那樣,就是企業(yè)資產(chǎn)、國有資產(chǎn)的流失,是社會財(cái)富的流失,就要嚴(yán)厲追究其法律責(zé)任。
總之,恒大給所有開發(fā)企業(yè)都敲響了警鐘,但是,不是所有開發(fā)企業(yè)都會出現(xiàn)問題。恒大代表著一種現(xiàn)象,但不是房地產(chǎn)市場的整體,恒大更多的還是個(gè)案。只要處置得好,是不會出現(xiàn)行業(yè)性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的。但恒大的教訓(xùn)一定要吸取,不能任憑風(fēng)險(xiǎn)積聚和爆發(fā)。否則,等待企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人的就是追究法律責(zé)任。