中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會昨天（15日）發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對個人首套住房商貸利率的下限做了調(diào)整。

通知指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（也就是LPR）減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這個變化意味著什么，政策發(fā)布后各地會有哪些變化？

首套房貸利率下限下調(diào)至4.4%

緩解剛性需求購房者壓力

央行、銀保監(jiān)會本次發(fā)布的《通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，這項(xiàng)政策發(fā)布后，購買首套房的購房者或?qū)⑾硎艿?.4%的房貸利率：“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限，從過去的以貸款報價利率為基準(zhǔn)，變成貸款的市場報價利率可以減20個基點(diǎn)。簡單來說就是從之前幾個月的4.6%為下限，變成了4.4%?！?/p>

而這樣的利率變化，對應(yīng)著多大的減免力度呢？張大偉為大家算了一筆賬：“過去5年期以上的房貸利率，基本上都在4.6%以上，以100萬貸款30年計算的話，月供在5126元左右。如果調(diào)整到4.4%，基本上每個月都能夠減少100多塊?！?/p>

下限變?yōu)?.4%，意味著每個城市都可以享受這樣的首套貸款利率嗎？中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，事實(shí)并非如此：“我們正常的房貸利率有兩塊，一塊是我們的LPR的基準(zhǔn)線，另外一個部分就是各地加點(diǎn)的幅度是不一樣的。根據(jù)重點(diǎn)監(jiān)測的重點(diǎn)城市首套房貸利率，目前來說平均線是在5.2%左右，其實(shí)離基準(zhǔn)線還是有一定的距離的；將基準(zhǔn)下限又調(diào)到了4.4%，所以這個調(diào)整空間是在加大的。”

各地陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

助力居民安居樂業(yè)

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整包括降低首付比例、房貸利率、調(diào)整住房公積金政策在內(nèi)的房地產(chǎn)政策超200次，尤其4月以來，各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快。陳文靜表示，本次政策調(diào)整除了和小陳一樣的剛需買房者將受益，基于此前已有多個城市“因城施策”調(diào)整了“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，此次調(diào)整也將惠及一些城市的部分改善型住房需求。

陳文靜表示：“根據(jù)監(jiān)測，目前差不多有10個城市調(diào)整了二套的認(rèn)定。比如已經(jīng)還清了貸款，即使房子還在，去購房的時候，可以按照首套去定首付比例和房貸利率。因?yàn)檫@個政策就是針對首套的，首套認(rèn)定下來后，也可以按照最低的房貸利率去做。”

新政策落實(shí)“房住不炒”原則

指導(dǎo)各地因地制宜、因城施策

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會本次發(fā)布的《通知》，將按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這將和此前各地新政一起，為后續(xù)樓市發(fā)展創(chuàng)造更好條件：“此次央行政策選擇在周末發(fā)布，說明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常必要，充分體現(xiàn)了金融部門對于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，進(jìn)一步降低購房者的成本，為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策。有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售。包括降低首付、降低房貸利率，松綁二手房限售、限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易創(chuàng)造更好的條件。”

據(jù)了解，目前已有各地銀行分支機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)中介人士開始為接下來可能的調(diào)整做準(zhǔn)備。陳文靜認(rèn)為，新政策總體延續(xù)了此前“房住不炒”的原則，如果接下來各地能夠盡快落實(shí)，將更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！罢w上來說，因?yàn)檫@是一個全國性政策調(diào)整，整體上對各地的市場信心、購房者的置業(yè)信心有較好影響。如果各地能夠積極響應(yīng)、快速落實(shí)，可能有一部分需求在這波政策調(diào)整中會有比較好的帶動和釋放。如果需求能夠得到很好釋放，接下來整個市場環(huán)境、活躍度以及企業(yè)的信心都會好轉(zhuǎn)。”陳文靜說。