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個人房貸利率將如何定價
定價基準改變之后，房貸利率該如何計算？
央行發(fā)布的公告顯示，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應LPR為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限內LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于LPR加60個基點；商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
也就是說，新政實施后，房貸利率的計算公式變?yōu)椋悍抠J利率=LPR+加點。LPR每個月都會更新發(fā)布一次，調整節(jié)奏快于基準利率。最新一期（8月20日）的五年期以上LPR為4.85%，如果按照這個數值計算，那改革后的房貸利率結果為：首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。
業(yè)內人士提醒，這是全國統(tǒng)一的最低要求，調整后的個人住房貸款利率可能比央行公布的最低標準要高。
央行有關負責人表示，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值則由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
目前，貸款市場報價利率有一年期和五年期以上兩個期限品種，一年期和五年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，一年期以內、一至五年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。
房貸利率水平將如何變動
今后，個人住房貸款利率是漲還是降？
在此前國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長劉國強也明確表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
中原地產首席分析師張大偉分析，按照目前的房貸數據，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸利率在基準貸款利率上上浮10%-20%，二套房則上浮20%-30%，這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行，平穩(wěn)是主流。
按照公告內容，住房利率可以由借款人與貸款銀行雙方協(xié)商根據當時最近一個月的LPR進行重定價。重定價周期最短為一年，最長為合同期限，雙方可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇，協(xié)商約定。
央行有關負責人表示，新政主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
值得注意的是，本次調整繼續(xù)遵循房地產調控“因城施策”原則，各地根據當地房地產市場形勢變化，確定首套和二套個人住房貸款利率加點下限。此外，銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
“未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大?！敝袊y行主管研究員周景彤表示。