5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱《通知》），明確對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》事項(xiàng)包括：
二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
首套房貸款50萬(wàn)未來(lái)30年或可少還2萬(wàn)元利息
當(dāng)前房貸利率以5年期以上LPR利率為基礎(chǔ)，銀行根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、銀行相應(yīng)貸款策略等，在該利率基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)后形成最終的個(gè)人房貸利率。根據(jù)最新的5年期以上LPR為4.6%，這意味著在個(gè)人住房貸款利率下限下調(diào)之后，各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
那么，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有什么變化呢？光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東表示，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。
值得提醒的是，央行此次通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭 帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍
業(yè)內(nèi)專家表示，此次《通知》在刺激需求的同時(shí)，仍然堅(jiān)持“房住不炒”原則，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
“通知首次對(duì)于差別化住房信貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情的決心?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
他認(rèn)為，金融部門下調(diào)首套普通自住房貸款利率充分體現(xiàn)了金融部門對(duì)于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，其會(huì)產(chǎn)生多方面的重要影響：一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購(gòu)房落實(shí)優(yōu)惠政策；二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)房企積極銷售，充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍；三是有助于進(jìn)一步降低購(gòu)房者的成本，同時(shí)結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購(gòu)等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件；四是有助于各地基于實(shí)際情況開(kāi)展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。
“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求?！敝刑┳C券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，二套房房貸利率加點(diǎn)下限沒(méi)有調(diào)整，主要是為防止資金過(guò)多、過(guò)快地流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彰顯了“房住不炒”的根本原則。
上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉認(rèn)為，該政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了促進(jìn)作用。下一步可能需要將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向生產(chǎn)上，避免發(fā)生滯漲的可能性。
展望未來(lái)，光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，預(yù)計(jì)部分樓市供給相對(duì)大、需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以此減輕剛需購(gòu)房成本。整體上看，國(guó)內(nèi)樓市仍將堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，同時(shí)，推動(dòng)各地“因城施策”、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)：一季度全國(guó)百余城市下調(diào)房貸利率
人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
4月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來(lái)月度新低。
個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則
在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向。
部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。“這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略，做出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。”鄒瀾說(shuō)。
鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上解釋了相關(guān)機(jī)制。他表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。
以利率下限為例，彼時(shí)，全國(guó)層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國(guó)都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。
鄒瀾表示，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。