即日起，新修訂后的《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》正式執(zhí)行。新政明確，購買首套住房公積金貸款最高可貸70萬元，二套最高可貸60萬元，二套首付比例下調(diào)至30%。尤為值得注意的是，新政采取“先存后貸、存貸掛鉤”的原則，繳存職工的貸款額度與繳存職工個人賬戶余額及繳存時長掛鉤，實現(xiàn)繳存貢獻與貸款權(quán)益的精準匹配。
此次調(diào)整有利于月繳存額度不高但繳存金額穩(wěn)定、繳存時間較長的中低收入職工取得相應的貸款權(quán)益，更好地支持長存多繳的職工，更加支持中低收入家庭住房消費。
新政亮點
降低二套房首付比例為剛需家庭提供支持
此外，過去舊政策二套房首付比例為40%，新政策實施后，最大的亮點之一就是二套房首付比例降至30%。這一政策調(diào)整對繳存職工購買改善性住房提供更有利的支持。
還有一大亮點就是，新政要求由過去房齡不超過20年調(diào)整為房齡不超過30年。這一政策調(diào)整放寬了對繳存職工購買二手房或辦理商轉(zhuǎn)公時房齡的限制。
貸款對象
擴大到廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)城市六地級市
哪些人群可以辦理公積金貸款呢？據(jù)了解，此次新政進一步擴大貸款對象的范疇，即由原先南寧、北海、欽州、防城港四城繳存職工擴大到北部灣經(jīng)濟區(qū)城市，即北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市。擴大范圍后，在六市繳存公積金且戶口在以上六市（任一即可）的繳存職工，在南寧購房可按照南寧公積金政策申請貸款。目的是有利于推進北欽防一體化融合發(fā)展，強化玉林、崇左等地聯(lián)動發(fā)展，在吸引人才及加快廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)高水平開放高質(zhì)量發(fā)展方面都有著積極作用。
需要特別注意的是，對于靈活就業(yè)人員繳存公積金的，參照靈活就業(yè)人員繳存住房公積金使用公積金貸款按照相關規(guī)定辦理。借款申請人均包含共同借款人。
《指南》特別指出，公積金貸款用于購買、建造、翻建、大修在南寧市城區(qū)內(nèi)（鐵路分中心繳存職工在鐵路系統(tǒng)管轄范圍內(nèi)各地級市）的自住住房，住房用途為住宅。自住住房類型包括新建自住住房、再交易自住住房、商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款（以下簡稱商轉(zhuǎn)公貸款）自住住房以及建造、翻建、大修自住住房。特別提醒的是，商轉(zhuǎn)公貸自住住房是指已經(jīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證書，具有完全處置權(quán)利，尚剩余商業(yè)貸款余額，且可在房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記的住房。
房屋套數(shù)認定
使用過一次公積金貸款執(zhí)行二套貸款政策
新政實施后，不少繳存職工對房屋套數(shù)認定等方面仍存在較大疑慮。那么，該如何認定房屋套數(shù)呢？
根據(jù)《指南》，借款申請人在南寧市城區(qū)內(nèi)無住房，且在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房，執(zhí)行首套公積金貸款政策。如何認定購買第二套住房，執(zhí)行第二套公積金貸款政策呢？根據(jù)《指南》，有下列情形之一的，均被認定為“二套二次貸款，執(zhí)行二套政策”。如：借款申請人在南寧市城區(qū)內(nèi)有一套住房且在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款；借款申請人在南寧城區(qū)內(nèi)有一套住房且在全國范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人在南寧城區(qū)無住房但在全國范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在南寧城區(qū)內(nèi)有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行第二套住房公積金貸款政策，不受住房套數(shù)限制。
另外，借款申請人在南寧城區(qū)內(nèi)有兩套或以上住房的；或在全國范圍內(nèi)使用過兩次或以上公積金貸款的情形，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款。
對于高層次人員首套房公積金貸款認定標準，及借款申請人在申請公積金貸款時，本次貸款為在南寧住房公積金管理中心第一次使用住房公積金貸款，且在全國范圍內(nèi)使用或使用過一次住房公積金貸款并已結(jié)清；同時本次貸款所購住房為南寧市城區(qū)內(nèi)擁有的唯一自住住房。
貸款額度
綜合評估取最低值確定首套最高額度70萬元
每筆公積金貸款的可貸額度由貸額度計算公式、住房價值、首付款比例、還貸能力系數(shù)、信用狀況等規(guī)定進行測算，綜合評估借款申請人實際情況后，取最低值確定（向下取整為1000元的整數(shù)倍）。
特別提醒，借款申請人要特別清楚新政的實施情況，避免由于辦理公積金提取業(yè)務而影響公積金貸款額度。
月收入認定標準
繳存職工存在異常繳存需提供資料核實
根據(jù)《指南》執(zhí)行首套公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的20%；執(zhí)行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的30%。申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標準的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款人月收入的比例上限最高仍按50%計算。
需要注意的是，貸款月還款額是指個人征信系統(tǒng)顯示的各類負債（包含但不限于商業(yè)貸款、信用貸款、貸記卡或準貸記卡大額透支、擔保等）月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。繳存職工的月收入，以申請公積金貸款時的繳存基數(shù)為準，借款申請人如遇繳存基數(shù)調(diào)整，需待調(diào)整完畢且按新的繳存基數(shù)正常繳存后，方可按新繳存基數(shù)認定。
繳存職工個人賬戶繳存狀態(tài)為封存、非正常繳存的，不能認定繳存基數(shù)。繳存職工存在異常繳存需提供資料核實。
存在異常調(diào)整繳存基數(shù)等情況的，需要提供銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證等資料進一步核實，確定月收入。所提供的相關資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。
哪些情況會影響放款呢？
《指南》的放款條件明確，借款申請人的個人賬戶繳存狀態(tài)為封存、非正常繳存的；所購房屋建筑主體結(jié)構(gòu)未封頂且未由第三方機構(gòu)提供擔保的；借款人婚姻狀況、經(jīng)濟狀況、信用狀況等發(fā)生變化，對貸款審批結(jié)果產(chǎn)生重大影響等原因不予發(fā)放貸款。