10月8日起，央行調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成——
房貸新規(guī)影響幾何
存量個人房貸不受影響
央行明確，今年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。此外，新規(guī)只針對商業(yè)性個人住房貸款，而公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
這意味著，房貸新規(guī)不會對存量的購房者月供產(chǎn)生影響。未來，除非央行加息或降息，這部分購房者的月供不會發(fā)生變化。
當(dāng)前，個人房貸的定價基準(zhǔn)仍然是貸款基準(zhǔn)利率(房貸多為中長期貸款，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%)，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來確定個人房貸利率。
短期內(nèi)房貸利率將保持平穩(wěn)
此次調(diào)整之后，個人房貸的定價基準(zhǔn)變成了貸款市場報價利率(LPR)——即18家商業(yè)銀行每月自主報價形成的一個貸款利率，央行規(guī)定各家銀行在制定貸款利率時要參照這個LPR。
根據(jù)央行公告，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日五年期以上LPR計算為4.85%);二套個人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)(按8月20日五年期以上LPR計算為5.45%)。這相當(dāng)于限定了個人房貸利率的下限。
長沙某國有大行人士表示，由于LPR每月報價，利率參照每月浮動，房貸新規(guī)生效要看9月20日公布的LPR。同時，LPR加點(diǎn)下限將遵循“因城施策”原則，房價上漲較快的地區(qū)LPR加點(diǎn)可能更高，“房住不炒”的政策導(dǎo)向沒有改變。
事實上，央行副行長劉國強(qiáng)此前已明確表示，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，將保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
未來房貸利率可以約定調(diào)整
根據(jù)央行公告，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
這意味著，今年10月8日起，購房者申請個人房貸時，既可以選擇讓房貸利率“隨行就市”，也可以約定不變，整個還貸期間選擇按照合同簽訂時的房貸利率執(zhí)行。
哪種方式對購房者更有利?業(yè)內(nèi)人士建議，如果認(rèn)定未來為“加息周期”，選擇固定利率可以“鎖定”個人房貸成本;如果認(rèn)定未來處于“降息周期”， 約定利率定期調(diào)整顯然更劃算。