出于經濟條件、抗通脹等方面考慮，大部分購房者都會選擇貸款買房。貸款買房流程復雜，不少購房者對貸款環(huán)節(jié)中的各種問題，比如公積金及商業(yè)貸款的貸款資格、還款方式、貸款利率等不是太清楚。本文將從這些維度出發(fā)，為各位奉上詳細解答↓↓↓
（一） 商業(yè)貸款資格
1、具有合法有效的身份證明。年滿18周歲至65周歲的中國公民，最長貸款期限30年。
2、征信較好。一般出現(xiàn)“連三累六”——連續(xù)三個月逾期還款、累計六次逾期還款，就會被認定為征信差。逾期越多，征信越差，貸款被拒的可能性越大。
3、具備按時償還貸款本息的能力。償還住房貸款的月支出不得高于月收入的50%，且月所有債務支出不得高于月收入的50%。也就是說收入應至少達到總負債月供的2倍。
【例】客戶A，名下車貸每月還款1300元，無其他負債記錄，現(xiàn)欲通過商業(yè)貸款購買市北區(qū)一套商品房，月供6000元。請問，小A開具收入證明的最低金額是多少？
【解】收入證明最低金額為（1300+6000）*2=14600元。
（二）公積金貸款資格
根據(jù)《青島市個人住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，青島市公積金貸款資格主要如下：
1、是所購住房的產權人；
2、具有青島市行政區(qū)域內的常住戶口或有效居留身份;
3、符合申請貸款的住房公積金繳存條件;
4、具有購房合同或協(xié)議及相關證明材料，且購房首付款比例符合規(guī)定要求;
5、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按規(guī)定償還貸款本息的能力;
6、同意辦理公積金中心認可的貸款擔保及相關手續(xù);
7、借款申請人所購買的住房須為家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；購買第三套及以上住房或者已經兩次使用過公積金貸款的繳存職工家庭不得申請公積金貸款；
8、借款申請人及配偶均無尚未還清的公積金貸款。
在異地繳存住房公積金的本市戶籍職工（膠東四市繳存職工不受戶籍限制），符合上述申貸條件，可以持相關證明，按照規(guī)定要求向公積金中心申請公積金貸款。
小貼士：首套房、二套房認定標準
以下三點同時滿足，以貸款年限短的為準：
（1）房齡：多數(shù)銀行要求房齡≤30年。
（2）借款人年齡：借款年限+借款人年齡≤70。
（3）最長貸款年限：銀行貸款年限≤30年。
注：以上為多數(shù)銀行普遍標準，具體執(zhí)行以銀行實際為準。
【例】客戶B，青島戶籍，今年53周歲，現(xiàn)欲通過中國建設銀行的商業(yè)貸款購買一套市北區(qū)的二手住宅，建成年代為2010年，請計算B的最長貸款年限。
【解】①根據(jù)房齡，建成年代為2010年，房齡為2022-2010=12（年），50-12=38（年）（注：建設銀行要求銀行貸款年限+房齡≤50 年）；②根據(jù)客戶年齡和銀行貸款政策，建設銀行最大貸款年齡為70歲，70-53=17（年）；因此，根據(jù)青島市貸款政策，小B的最長貸款年限取最短為17年。
根據(jù)貝殼找房交易中心提供的青島14家重點銀行利率數(shù)據(jù)來看，目前主流執(zhí)行利率首套房基本維持在5.10%左右，二套房維持在5.40%左右。
其中，匯豐銀行房貸利率最低，首套房貸款利率可做到5.05%，二套房貸款利率可做到5.30%。
注：以上銀行利率采集時間為2022年4月21日，僅供參考，具體以銀行當前執(zhí)行利率為準。
1、等額本息
把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。因此，還款人每月還款金額固定，但每月還款額當中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。所以，比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，公務員、教師等收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體也適合這種還款方式。
2、等額本金
將本金分攤到每個月內，同時付清上一個交易日至本還款日之間的利息。因此還款人前期支付的利息較多，還款負擔逐月遞減。
【適合人群】由于每月的還款本金額固定，而所還利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，隨著時間的推移每月還款額越來越少。因此，比較適合前期還款能力強的貸款人，比如經濟實力較好的中年人。
以貸款100萬，計劃還款20年為例對兩者進行區(qū)分：
（圖片源自網(wǎng)絡，侵刪）
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