一、樓市調(diào)控政策規(guī)定房貸貸款的最長年限
樓市調(diào)控政策會直接影響房貸貸款的最長年限。以一線城市為例。在樓市新政影響下,個人住房貸款(包括住房公積金的貸款)貸款年限最長30年。
樓市的天不是一成不變的,隨時都有可能調(diào)整房貸利率,或者調(diào)整房貸年限。就拿北京來說,光是個人公積金住房貸的的年限也調(diào)整為了最高25年。所以,往后可能就不會再有以前貸30年的那種做法了。所以,要選多少年,還得看當(dāng)年的政策。
二、房屋性質(zhì)
有些人買房前其實(shí)都不太了解都有哪些不同性質(zhì)的房產(chǎn);所以也就認(rèn)為所以的房貸年限都是一樣的。但是,其實(shí)并不是這樣的,各種房屋在普通住宅,有廠房、有商業(yè)樓。而根據(jù)各種房屋性質(zhì)的不同,開發(fā)商能拿到的房屋權(quán)限的年限也有限。所以,售出的年限也就各有不同。
所以,如果你要貸款買房,就得先搞清楚自己買的房子都是什么性質(zhì)的房子。才能決定,自己要貸款的年限了。
三、房齡越老,貸款年限就越短
在購買二手房時,貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算,一般情況下,房齡越老,貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u估價來計算貸款額的,評估價則是根據(jù)當(dāng)時的市場情況,通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估而計算出來的。老房子在申請二手房貸款時,貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低,貸款年限也是如此。
四、貸款年限受貸款人年齡的制約
在申請辦理個人住房貸款時,借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定,年滿十八周歲(男性最高60歲,女性最高55歲)都可以申請辦理個人住房貸款。一般來講,貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲(或70歲),不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。
剛出校門沒幾年的那些學(xué)生們,本身就沒有多少錢,而且工作也不會很穩(wěn)定,跳槽的機(jī)率也比較高了。所以,對于他們來說,貸款買房明一定壓力的。
在公積金貸款方面,公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。在商業(yè)貸款方面,每個銀行對于貸款人的年齡限制有所不同,總體來說,借款人年齡越小,那么可以申請的貸款期限也就越長。
五、貸款人的還款能力會影響貸款年限
在貸款買房時,銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力,收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況,銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。
一般情況下,高收入人群,銀行可能會建議貸款年限相對短些;如果借款人收入情況相對較差,銀行會建議貸款年限相對長一些。
在購房人申請房貸時,大多比較關(guān)注的是房子的房齡,卻很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房齡不同,是從開發(fā)商最早拿地時開始算起,而房齡則是從房屋竣工驗(yàn)收合格到交付使用之日起計算,因此房齡通常小于土地使用年限。注意:土地使用年限≠房齡,貸款時千萬別搞混!