不少購房者表示疑問，房貸不都是選最長年限嗎?事實上，根據(jù)政策和購房者自身經(jīng)濟實力的不同，房貸貸款的年限也會有所不同。房貸貸款的年限受哪些因素的影響?
一、樓市調(diào)控政策規(guī)定房貸貸款的最長年限
樓市調(diào)控政策會直接影響房貸貸款的最長年限。以北京為例:根據(jù)北京樓市新政，個人住房貸款(含住房公積金貸款)最長年限為25年;個人購買商辦類項目的房子，不能申請商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，商業(yè)用地則需要付全款。
二、產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限
不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點講，普通住宅、商業(yè)項目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年(北京為25年);商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。
三、貸款年限受貸款人年齡的制約
在申請辦理個人住房貸款時，借貸人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請辦理個人住房貸款。一般來講，貸款期限與借貸人年齡之和不得超過65歲，不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。
在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。舉個例子，小A，男，在60歲時退休，除各地規(guī)定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借貸人年齡之和不能超過65歲。
在商業(yè)貸款方面，每個銀行對于借貸人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。
四、貸款人的還款能力會影響貸款年限
在貸款買房時，銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會要求借貸人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。
一般情況下，高收入人群，銀行可能會建議貸款年限相對短些。如果借貸人收入情況相對較差，銀行會建議貸款年限相對長一些。
五、房齡越老貸款年限就越短
在購買二手房時，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因為二手房是按照評估價來計算貸款額的，評估價則是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。
一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。
六、土地使用年限會影響貸款年限
不同類型的房子土地使用年限是不同。在二手房市場，土地使用年限還有多長時間到期也會影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限。
借貸人需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的，所以購買二手房時，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。
七、貸款利率變化調(diào)整也會影響貸款期限
貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會影響房貸期限。舉個例子，2015年央行進行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。
假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，借貸人用于還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。