房管局與銀行的定義是不同的，房管局的二套房認定標準：二套房就是在你居住范圍內(nèi)，以家庭為單位，名下已有一套住房再購套住房就算二套購買（個別區(qū)域交稅時需要開具無房證明，作為認定首套的標準）。

銀行的二套房認定標準：名下有一套住房貸款沒有結清，再去購買另一套住房就算是二套購買。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不能低于40%，貸款利率不能低于基準利率的1.1倍。

一般的二套房認定標準


　　1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房——算首套；若貸款未結清——算二套


　　2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為二套房以上。


　　3、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機構可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，若貸款未還清——算二套房以上


　　4、準備結婚兩人，還沒有領取結婚證，一方名下有房產(chǎn)和房貸未還清，另一方?jīng)]有任何房產(chǎn)和房貸記錄，現(xiàn)在兩人一起購買新房，登記兩個人名字，沒有貸款記錄的人申請貸款，二人因共為產(chǎn)權人，從銀行按揭貸款買房算二套。


　　但是像北京、上海、深圳等一些限購城市，不管貸款是否結清，都按照二套房的政策執(zhí)行，首付、利率都相應提高。具體以當?shù)卣邽闇省?/p>

兩套房的標準是:指的是商品房

無論結婚前后只要是有在房管局備案里有自己的房產(chǎn)登記的房產(chǎn)，再買房就算二套房子。