3月28日晚，萬科發(fā)布2023年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。同時(shí)，萬科“以現(xiàn)金流為核心”，堅(jiān)守安全底線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正。

展望未來，萬科表示，房地產(chǎn)市場潛在需求依然廣闊，公司有信心能夠消化歷史包袱。2024年仍將以確保安全底線，開發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持跑贏大勢，經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正為重點(diǎn)工作。未來兩年，萬科計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元。

堅(jiān)守安全經(jīng)營底線

在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科堅(jiān)持“以現(xiàn)金流為核心”，確保經(jīng)營安全底線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正。財(cái)報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，萬科在手貨幣資金998.1億元，高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總額624.2億元。公司保持融資資源持續(xù)投放，全年新獲融資897億元，其中境內(nèi)新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

在業(yè)務(wù)層面，2023年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額3761.2億元，位居行業(yè)第二，保質(zhì)交付28.9萬個(gè)單位。同時(shí)，記者了解到，萬科的樓盤去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個(gè)項(xiàng)目開盤去化率達(dá)80%。同時(shí)，2023年公司新獲取項(xiàng)目43個(gè)，已有33個(gè)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個(gè)月，貢獻(xiàn)銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。

此外，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也保持增長，實(shí)現(xiàn)全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。經(jīng)營效益也得到提升，其中，長租公寓業(yè)務(wù)首次實(shí)現(xiàn)成本法下的報(bào)表盈利。目前，萬科泊寓共運(yùn)營管理租賃住房23萬間，累計(jì)服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達(dá)96%。物業(yè)服務(wù)萬物云凈利潤增長高于收入增長。

公募REITs試點(diǎn)持續(xù)深入的背景下，萬科持有類業(yè)務(wù)取得突破，通過發(fā)行REITs等方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，并有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。截至目前，印力商業(yè)REIT已開始發(fā)售，萬緯倉儲(chǔ)物流REIT已獲中國證監(jiān)會(huì)受理，保障性租賃住房REIT正在開展申報(bào)工作。此外，萬科也在持續(xù)構(gòu)建Pre-REITs基金，和建萬租賃基金的項(xiàng)目合作也在順利推進(jìn)中。

值得注意的是，在財(cái)報(bào)中，萬科提及自去年四季度以來獲得了深圳市國資大力支持，以及金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴的共同幫助，并稱對(duì)此“感恩在心”。2024年3月，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺(tái)深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。

2024年四項(xiàng)重點(diǎn)工作

展望2024年，萬科認(rèn)為房地產(chǎn)市場潛在需求依然廣闊。萬科表示，隨著因城施策支持不斷加強(qiáng)，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時(shí)間的加倍努力，公司有信心能夠消化歷史包袱，提升經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發(fā)展。

具體來看，公司在2024年將重點(diǎn)圍繞以下方面開展工作：

第一，確保安全底線，開發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持跑贏大勢，經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作，回款300億元以上，增厚安全墊。

第二，堅(jiān)定降杠桿，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元。積極利用經(jīng)營性物業(yè)貸等融資工具，全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型。

第三，做“好產(chǎn)品、好服務(wù)”，持續(xù)贏得客戶口碑，保障項(xiàng)目高品質(zhì)交付。

第四，精簡高效、節(jié)衣縮食，推進(jìn)組織精簡高效，保持骨干員工穩(wěn)定，支持業(yè)務(wù)發(fā)展。節(jié)衣縮食，壓降管理費(fèi)用。

而在2024年剛剛過去的一季度，萬科四項(xiàng)工作中部分計(jì)劃已見端倪。

在大宗資產(chǎn)交易方面，2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對(duì)價(jià)為23.84億。萬科方面介紹，從2008年獲取地塊，歷經(jīng)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理直至退出，上海七寶萬科廣場項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)股東IRR15.7%。

在組織調(diào)整方面，2024年以來，萬科先后完成對(duì)南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置，進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。

在全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面，萬科目前已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，后續(xù)將按各個(gè)城市細(xì)則要求積極申報(bào)。同時(shí)，公司正積極和銀行進(jìn)行洽談，加快經(jīng)營性融資資源的釋放。