全球樓市“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)仍然可控，尚未出現(xiàn)過(guò)度借貸

新冠肺炎疫情影響下，全球樓市價(jià)格飛漲，近期引發(fā)業(yè)界對(duì)資產(chǎn)泡沫增勢(shì)的擔(dān)憂。不過(guò)細(xì)究原因和展望政策動(dòng)向，此輪樓市漲勢(shì)不太可能會(huì)醞釀成為大麻煩，未來(lái)市場(chǎng)劇烈震蕩幅度或有限。

從市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，部分國(guó)家迎來(lái)供不應(yīng)求的特殊時(shí)間窗口，“剛需”不僅在新冠肺炎疫情影響下有所放大，超低信貸成本也成為消費(fèi)者購(gòu)買計(jì)劃提前的外在推手。

《財(cái)富》雜志在分析美國(guó)樓市時(shí)說(shuō)，最近五年，絕大多數(shù)千禧一代（1989年至1993年出生）將進(jìn)入30歲，大部分人在這個(gè)年齡段會(huì)開始買房。但經(jīng)過(guò)十年房地產(chǎn)危機(jī)之后，建筑商在2010年之后的十年間變得小心翼翼，美國(guó)市場(chǎng)并沒(méi)有為千禧一代購(gòu)房者的大量增加做好準(zhǔn)備。據(jù)房利美統(tǒng)計(jì)，這導(dǎo)致美國(guó)存在約400萬(wàn)套房屋缺口。

此輪全球樓市上漲潮規(guī)模前所未有，離不開超低利率、貨幣寬松及許多國(guó)家大規(guī)模政府刺激措施的影響。迄今公布住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的全球56個(gè)市場(chǎng)中，有43個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際房?jī)r(jià)（即經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整的價(jià)格）上升。這些國(guó)家房?jī)r(jià)上漲并非外來(lái)熱錢推動(dòng)，內(nèi)因動(dòng)力超過(guò)外因。

另外，新冠肺炎疫情對(duì)推升房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用仍在持續(xù)，例如經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致的低抵押貸款利率、居家辦公趨勢(shì)等影響仍未消失，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆。雖然房屋庫(kù)存再次增加，但依舊遠(yuǎn)低于疫情之前的水平，并且無(wú)法滿足當(dāng)前的需求。這意味著房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

對(duì)于市場(chǎng)泡沫的嚴(yán)重性，許多專家認(rèn)為現(xiàn)在得出結(jié)論還為時(shí)過(guò)早。一些專家認(rèn)為，當(dāng)前正處于一個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)高但泡沫有限的時(shí)期，還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)度借貸，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)不高，這與2018年美國(guó)雷曼兄弟銀行破產(chǎn)引發(fā)全球金融危機(jī)不同。當(dāng)時(shí)借貸率為10%，目前沒(méi)有出現(xiàn)個(gè)人借貸猛增的現(xiàn)象。

隨著全球供應(yīng)鏈面臨壓力，建筑庫(kù)存出現(xiàn)萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，也放大了住宅庫(kù)存供需失衡情況。

面對(duì)持續(xù)高企的房?jī)r(jià)，許多國(guó)家政府都在未雨綢繆，防范泡沫膨脹過(guò)大或者破裂。

在加拿大，房?jī)r(jià)成為各政黨競(jìng)選議題之一，總理特魯多承諾將限制海外買家入市。在韓國(guó)，加息之旅已經(jīng)開啟。8月26日，韓國(guó)央行把基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%至0.75%，這是3年來(lái)韓國(guó)央行首次加息，主要是因?yàn)橄M(fèi)需求上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱及家庭負(fù)債飆升帶來(lái)通脹壓力上升。目前該國(guó)貨幣政策重點(diǎn)已從支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向遏制債務(wù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)泡沫。

另外，購(gòu)房需求升勢(shì)有望暫緩或停滯，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)強(qiáng)勁上揚(yáng)。

全球房產(chǎn)咨詢公司萊坊的半年度全球房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，在截至2021年6月的一年中，盡管價(jià)格增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但一些市場(chǎng)的需求已經(jīng)開始出現(xiàn)疲軟跡象。在美國(guó)，抵押貸款申請(qǐng)已經(jīng)下降，認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)買好時(shí)機(jī)的家庭比例在6月份達(dá)到了十年低點(diǎn)。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局 （FHFA）26日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月份住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1%，低于市場(chǎng)預(yù)期的1.3%和7月份的1.4%。越來(lái)越多觀望情緒的出現(xiàn)有助于市場(chǎng)回歸理性。

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