房產(chǎn)價格，短期看金融，中期看土地，長期看人口。
人口結(jié)構(gòu)和預(yù)期人口增長是決定房地產(chǎn)長期價值走向最為關(guān)鍵的因素。因為有人方才有需求。
近日，央行罕見的發(fā)表工作論文，專門探討人口問題。因為直言不諱、口吻嚴(yán)厲，很快在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。其中，對于中國人口問題的擔(dān)憂，也引發(fā)了不少人對房產(chǎn)的擔(dān)憂。
那么，央行的報告到底說了什么？
01
中國人口問題十分嚴(yán)峻
這篇央行工作論文題為《關(guān)于我國人口轉(zhuǎn)型的認(rèn)識和應(yīng)對之策》，深度剖析了人口及生育議題。
其中提到諸如人口轉(zhuǎn)型、老齡化、少子化、生育等關(guān)鍵詞，對當(dāng)下中國的人口困境直言不諱。
在正文部分，央行甚至表示，若我國沒有把握住時機(jī)，很有可能會“重蹈發(fā)達(dá)國家的覆轍”。
可以看到，央行最關(guān)切的人口問題還是我國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性的改變。這體現(xiàn)在人口老齡化迅速到來，并急速發(fā)酵和人口出生率持續(xù)斷崖式下跌。
報告指出：未來老年人口占比逐步上升，最有意思的是這句話：“代表社會負(fù)擔(dān)的老年人進(jìn)入資產(chǎn)清算階段”。
央行從人口方面表達(dá)了對未來資產(chǎn)價格的憂慮。一方面是老人會通過甩賣房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)來保障養(yǎng)老。另一方面，年輕人越來越少，老人越來越多，社會對于房產(chǎn)的需求也會降低。
資產(chǎn)清算增加，需求下降，字里行間都透露出對未來房產(chǎn)的悲觀預(yù)期。
02
人口與房地產(chǎn)的關(guān)系
現(xiàn)在中國的高房價很大程度上也是被人口紅利所推動的。
我國住房制度改革一般分為三個階段。
第一階段，福利分房時期：1980--1987年。1980年，鄧小平提出了“出售公房、分期付款、提倡個人建房買房、鼓勵公私合營”的改革設(shè)想，這成為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的開端。
第二階段，雙軌制時期：1988--1998年。該時間段內(nèi)我國福利住房制度與市場化住房制度并存。
第三階段，市場化住房制度時期：1998年至今。
住房商品化徹底推行后，由于住房抵押貸款的普及和工資的提高，無論房價如何上漲，居民對房屋的需求均維持在高位。這里不得不說，房貸和其他貸款的放開，給居民購房提供了金融杠桿，正是有了這些信貸制度的保障，讓很多本來買不起房的也能投入到房地產(chǎn)中。
但很多人都沒有察覺到，房地產(chǎn)狂熱的基礎(chǔ)其實不只是金融杠桿的放開，更多的是快速城鎮(zhèn)化給各大城市帶來的人口紅利！
用以描述世界各國城市化發(fā)展共同規(guī)律的“納瑟姆曲線”認(rèn)為，一國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將經(jīng)歷兩個拐點(diǎn)。
第一個拐點(diǎn)出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到30％時，此時城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入高速增長階段；
第二個拐點(diǎn)出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70％后，此時經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，發(fā)展速度減慢，實現(xiàn)了高度的城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代化。
城鎮(zhèn)化率在30％-70％之間時，房地產(chǎn)市場受快速增長的住房需求影響，房價呈現(xiàn)快速上漲的勢頭。
我國2008--2020年，城鎮(zhèn)化率從44.9％提升到60.3％。在此期間，城市化率每提升1個百分點(diǎn)，就意味著新增城市人口1300萬，由此帶來的剛性住房需求將為房價帶來直接上漲壓力。
也就是說，2008年開始，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷的飛速發(fā)展時期是與人口直接掛鉤的。12年間，城市人口增加2億人，由此帶來的剛需，配合金融杠桿和地方不斷擴(kuò)張的土地財政政策，共同推動了房價一路狂飆。
很多人都覺得房價上漲是金融的鍋。
其實更多是人口的需求擺在那，沒有人口就沒有需求，沒有需求就沒有價格，這是基本的市場規(guī)律。
03
人口坍縮，房地產(chǎn)還有未來嗎？
房價長期來看還是要看人口，人口是決定性因素。
觀察一下這幾年但凡是人口下降的地方，人口外流的地方，人口減少出生率比較低的地方。比如東北、天津、石家莊、濟(jì)南等北方城市，房價都在下跌。
反之，像深圳、上海、杭州、廣州等人口還在繼續(xù)增長的城市，房價總體來說是非常堅挺，深圳和上海去年年底和今年年初還經(jīng)歷了一波狂熱。
所以說人口和房價確實是成正相關(guān)，這也是這兩年全國各大城市相繼發(fā)生樓市波動的一個主要原因。
大量的人口是往一線二線城市，特別是南方沿海城市流入，人口是支撐房價長期穩(wěn)定的一個基石。以前有闖關(guān)東，現(xiàn)在是闖深圳、杭州、廣州、長三角和珠三角。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集聚了大量的甚至形成了一定的人口外地的輻射效應(yīng)。
但是北方的人口和資金持續(xù)流入南方城市的趨勢，到底能堅持多久，這個確實不好說。
如果未來中國的人口出生率持續(xù)的減少，新生兒減少，老齡化程度加深，那未來樓市是很難被撐起來的。
然而現(xiàn)下，中國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入非常危險的境地。
經(jīng)濟(jì)不景氣，很多人面臨著失業(yè)和收入下降的危險，不少年輕人的房子都買不起，更別說生二胎，生三胎了。
父母催婚，國家催生都起不到什么作用。
道理很簡單，從孩子在子宮里還是胚胎狀態(tài)，基本就要開始為他花錢了。
從出生起，一路收費(fèi)到幼兒園，中小學(xué)到大學(xué)，到結(jié)婚，直到死了還要收費(fèi)。
光是把小孩養(yǎng)大都不知道要花多少錢。
高房價必須要靠足夠的人口來維系，但是房價過高、剩余成本過高大家都不愿意生，不愿意生就是人口坍縮。一旦人口坍縮就沒有需求。
并且像央行報告里指出的一樣，未來老齡化形勢越來越嚴(yán)峻，老年人口必然要通過資產(chǎn)清算來保障養(yǎng)老，那這兩者疊加所帶來的威力會把房地產(chǎn)帶入怎樣的深淵？
人口問題對于未來中國經(jīng)濟(jì)的沖擊和資產(chǎn)價格打擊都將是致命的。人口斷崖，老齡化繼續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長，財政基本上就不可能持續(xù)。
老接盤俠們不再生小接盤俠了，未來房價必將步入“黑暗世紀(jì)”。