當(dāng)我們把錢借給別人時(shí),通常都希望對(duì)方能提供一些擔(dān)保,比如房產(chǎn)或者車輛抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、保證人。但動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押不容易變現(xiàn)、保證人難以確定擔(dān)保能力、抵押的車輛不容易找到實(shí)物,所以房產(chǎn)抵押便成為了出借人相對(duì)比較愿意接受的形式。那么在房產(chǎn)抵押的情況下的借款,應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢?
1. 最高債權(quán)數(shù)額的陷阱?
抵押的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(或房屋他項(xiàng)權(quán)利證)上一般都有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額(最高債權(quán)數(shù)額)”,但當(dāng)我們真的寫(xiě)了一個(gè)具體的數(shù)額時(shí),那么訴訟中最終確定的金額一旦超出這個(gè)數(shù),則超出的部分將失去優(yōu)先受償權(quán)。
比如,甲向乙借款30萬(wàn),房產(chǎn)抵押,期限一年,擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額(最高債權(quán)數(shù)額)30萬(wàn),月利二分。如果借款一年,到期后,未還本金也未還利息。那乙起訴甲之后,則法院很大的可能判決甲就抵押房產(chǎn)在30萬(wàn)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
可能有人會(huì)問(wèn),那剩余的一年利息7.2萬(wàn)呢?
這7.2萬(wàn)就變成了普通債權(quán)。如果房產(chǎn)變現(xiàn)之后還有余值,并且沒(méi)有其他人保全甲的抵押房產(chǎn),則乙還能執(zhí)行該房產(chǎn)的拍賣價(jià)款。
假設(shè),還有一個(gè)丙,借款給甲10萬(wàn)元,沒(méi)有辦理抵押登記,但在乙起訴(保全或執(zhí)行)之前,丙向法院申請(qǐng)保全的乙的該房產(chǎn),如果乙的房子經(jīng)法院拍賣45萬(wàn)元,則首先將拍賣款給原告30萬(wàn),剩下的部分先給丙10萬(wàn),乙的剩余7.2萬(wàn)元債權(quán)只能執(zhí)行房產(chǎn)剩余的5萬(wàn)元,其余就只能執(zhí)行乙的其他財(cái)產(chǎn)了。當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)閳?zhí)行、拍賣、評(píng)估涉及一系列的費(fèi)用,甲還很可能欠付法院他應(yīng)承擔(dān)的訴訟費(fèi),這些費(fèi)用都要在拍賣所得中扣除。
那么,有利的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或他項(xiàng)權(quán)利證應(yīng)該怎么寫(xiě)呢?
被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額(最高債權(quán)數(shù)額):見(jiàn)借款合同、抵押合同。
2. 是否必須辦理抵押登記?
辦理抵押登記,就是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(抵押),房產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記,抵押權(quán)也是從抵押登記時(shí)設(shè)立的。
3. 如果抵押人不是借款人,那么對(duì)抵押人來(lái)說(shuō)是不是只簽合同不登記,就沒(méi)有還款責(zé)任了?
所以,如果不是自己借款,盡量不要把自己的房產(chǎn)為他人的借款提供抵押,即使不辦理抵押登記。
(篇幅有限,未完待續(xù))