同樣是貸款500萬買房，二套房貸款利率要5.39%，20年期還款總額是818萬元。如果這時有人告訴你，可以申請20年期的抵押經(jīng)營貸，利率3.85%，本息合計717萬元，整整少了100萬，你會心動嗎？
不要懷疑眼前發(fā)生的一切，銀行系統(tǒng)并沒出BUG，也不是非法的金融騙局，只要符合一定的資質(zhì)要求，就能通過“抵押經(jīng)營貸”，做到20年期，最低年化3.8%的貸款。
如此便宜的錢自然帶來了更多的需求，樓市開始升溫，炒作投機又開始出現(xiàn)。當扶持疫情下中小微企業(yè)的經(jīng)營資金，搖身一變成了買房資金開始在市場流轉(zhuǎn)時，曾經(jīng)的屠龍少年最終也變成了惡龍。
直降百萬的誘惑
打算置換一套二手房的陸女士，由于認房認貸的要求，被界定為二套房，首付成本和貸款利率大幅抬高，讓她一直猶豫要不要出手。直到她接到了一個讓她無法拒絕的電話，對方為她介紹了最低年息3.85%的貸款，最長可以貸20年，同樣是正規(guī)銀行放款，同樣是快速撥款，卻比她的二套房貸利率足足低了近200個基點。
代辦的業(yè)務(wù)員為陸女士算了一筆賬，貸款500萬元的情況下，陸女士屬于二套房，房貸利率要在基準利率基礎(chǔ)上上調(diào)1.1倍，20年貸款的年化利率大約為5.4%，按照每月等額的還款方式，合計本息為818萬元。而按照對方推薦的貸款方式， 500萬元，借貸20年，利率最低為3.85%，同樣在每月等額還款的情況下，每月實際還款金額減少了4000元，合計本息為717萬元，20年就能節(jié)省100萬元的利息支出，這令陸女士心動不已。
貸款中介機構(gòu)“雪中送炭“的推薦就是最近頻頻見諸報端的“抵押經(jīng)營貸”。
大部分人對其并不熟悉，因為這實際上是針對企業(yè)經(jīng)營性的抵押貸款，是銀行對公業(yè)務(wù)的一種，普通人很少遇到也就不甚了解了。
2020年，為了扶持被疫情和洪澇災害影響的實體經(jīng)濟，決策層要求金融系統(tǒng)向各類企業(yè)讓利，使得面向小微企業(yè)的貸款利率一度從超過5%，下降到4.75%、4.35%，下半年更是低到3.85% 。
為了進一步方便企業(yè)將資金盡快投入到企業(yè)的日常經(jīng)營中，“抵押經(jīng)營貸”放款非?？?，對于資質(zhì)好的企業(yè)，只要抵押房產(chǎn)，甚至能在10天內(nèi)拿到貸款，如果抵押物是京滬等一線城市的住宅，還可以申請到評估價七成左右的貸款。這些實打?qū)嵉淖尷瑸榈木褪亲屍髽I(yè)維持經(jīng)營，穩(wěn)定經(jīng)濟，助力發(fā)展。
但現(xiàn)實中，總是有一些“聰明人”善于鉆空子。部分銀行通過“抵押經(jīng)營貸”放出的資金由于必要的缺乏監(jiān)管，在一些中介機構(gòu)的幫助下，開始流入了樓市。
“我們和全北京市的銀行都有合作。主打4種產(chǎn)品，利率比首套房貸都低。無論是買房貸款，還是用低息貸款置換掉原有的高息房貸，都可以幫忙操作?！币晃毁J款中介機構(gòu)人士對北青-北京頭條記者表示。
這位自稱王經(jīng)理的機構(gòu)人士詳細對記者介紹到，他們的產(chǎn)品對于借款人的年齡要求基本都是18-65歲，貸款總額在1000萬元以內(nèi)，各類產(chǎn)品會根據(jù)借款年限不同做到不同的利率，最短5年，最長20年，利率從3.8%-4.5%不等。
“現(xiàn)在不少人都是拿到錢去買房的?！蓖踅?jīng)理坦言，在北京房地產(chǎn)市場信貸杠桿被嚴控后，這種抵押經(jīng)營貸的利率優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。并且要求的條件并不高，一個是名下有公司，一是抵押物為房子。
他們機構(gòu)就可以幫助注冊或買一個經(jīng)營年限符合要求的空殼公司。而對于名下無房，打算通過這種低息貸款買二手房的人，他們也提供墊資服務(wù)，先行墊付數(shù)百萬元的購房款，以全款方式買下房產(chǎn)，然后再抵押，從而獲得經(jīng)營貸，償還給機構(gòu)。只是這個墊資過程會收取一定比例的費用，根據(jù)墊資和獲得貸款的總額度，收費在十幾萬至幾十萬元不等。
雖然價格不菲，但低息利率的誘惑，仍舊讓不少人選擇這樣的“曲線救國”，沖入樓市。
“你背著利息5.36%的房貸，我換成3.85%的抵押經(jīng)營貸，我們都獲得了房子，都有光明的未來”你曾以為是旺盛的需求推著樓市向上，實際上是又有“聰明人”拿到了更便宜的錢。
完整的“產(chǎn)業(yè)鏈”
供需關(guān)系是生意的底層邏輯。抵押經(jīng)營貸需求如此旺盛，對應的生意自然也相當紅火。
在微博上，從2020年初，就有不少地產(chǎn)類的大V就將抵押經(jīng)營貸視為吸粉的重要手段和流量密碼。
他們在微博里會神秘地宣稱，有一條鮮為人知的買房“捷徑”，可以省一大筆錢。然后開始講自己一個朋友的買房案例：明明已是多次置業(yè)，卻拿到了比首套房貸還低的利率，羨慕不？這時再貼上某個熱銷樓盤的現(xiàn)場圖片，人擠人排隊的照片，配上幾句“深夜售罄，搶光了”之類的吸睛言論，自然引發(fā)了好奇。
當有人留言詢問什么“捷徑”時，大V們就會在回復留言時讓你私聊或者加小密圈，微信群等等。
“微博粉絲30多萬，粉絲群8個，這還不是頂級大V的數(shù)據(jù)?！币晃蝗褐鞲嬖V記者，這些地產(chǎn)大V會趁著知道抵押經(jīng)營貸的人不多，將其視作引流，吸引更多人進群，可以直接介紹給貸款機構(gòu)，也可以將置業(yè)群作為潛在客戶，用來幫助開發(fā)商推廣項目獲利?！?/p>
當然，這些大V是不會真的幫你去辦貸款，走流程的，再把你拉進來之后，就該機構(gòu)入場了。
正是機構(gòu)與銀行間無聲的默契，讓抵押經(jīng)營貸，有了從支持實體，改流向房地產(chǎn)的可能。
某股份制銀行的貸款專員告訴記者，一些資質(zhì)有問題或者有其他棘手問題的借款人，會去找機構(gòu)貸款。機構(gòu)再協(xié)助借款人以企業(yè)貸款的名義，辦理經(jīng)營貸。以他所在的分行為例，內(nèi)部評估下來7-8成的企業(yè)主，貸款后的資金是用到生意中了，流向企業(yè)經(jīng)營去了。但有沒有投資去向股市、房市？肯定有的。只要提供的材料，表面合規(guī)也就睜只眼閉只眼了。
從2020年底一直到各地發(fā)聲嚴查抵押經(jīng)營貸之前，陸續(xù)有多家銀行都推出了3.85%的年利率。只是每家銀行推出的時間、節(jié)點不同，期限、還款方式、對抵押物房產(chǎn)的市值、細則要求不同。
貸款機構(gòu)這時候就負責根據(jù)借款人的要求，選擇適合的銀行，看哪些銀行既能滿足要求，又愿意房貸，到最后就是一個匹配度的問題了。該專員表示，通常情況下，如果銀行放款額度寬松，而借款人說是用于企業(yè)經(jīng)營，有額外收入，申請了抵押貸，一周以內(nèi)也就獲批放款了。
最大的風險是借款人的
紅火歸紅火，但抵押經(jīng)營貸流入房市的生意本就是灰色地帶，而且會客觀上繞開認房認貸的政策，造成樓市需求過旺，也不出意料地引來了監(jiān)管風暴。
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。同時，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。
無獨有偶，1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務(wù)平臺。并對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。
顯然，監(jiān)管一旦發(fā)力整治，違規(guī)資金流入樓市的缺口也將就此封住。從京滬兩地的表態(tài)來看，甚至會對2020年已發(fā)放的經(jīng)營貸進行自查，這意味著，明知違規(guī)而選擇抵押經(jīng)營貸的借款人，將成為最大的風險承擔者，這些借款人花了十幾甚至幾十萬元完成的抵押經(jīng)營貸如果被認定違規(guī)，甚至有被停貸或者要求償還的風險。
北京金訴律師事務(wù)所主任，房產(chǎn)律師王玉臣就表示，對于樓市而言，不少人選擇這種方式入市是為了炒房，純屬投機行為。無形中抬高了房價，擾亂了房產(chǎn)市場。所以相關(guān)部門三令五申不允許經(jīng)營貸流入樓市。
經(jīng)營貸本身也是有風險的，對于金融市場而言，也擾亂了金融管理。比如經(jīng)營貸是一種特殊的貸款方式，整個大盤也不是無限的。資金流向房地產(chǎn)后，無疑將侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業(yè)家。
而對于個人借貸者來說，一旦被查出將面臨停貸，償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，還將面臨房產(chǎn)被拍賣，房財兩失的風險！
無論出于以上哪一點原因，監(jiān)管對于抵押經(jīng)營貸的收緊已是板上釘釘?shù)?，在整個產(chǎn)業(yè)鏈條中，銀行可能只是因此受到批評，大V和機構(gòu)們早已賺到了錢，只有借貸者在承擔最大的風險。所以，又回到了那句話，各論各的生意，各打各的算盤，只有風險與后果是每一個鋌而走險的購房人的。
文/北京青年報記者 李桁
編輯/劉洋-廣廈