房產(chǎn)抵押貸款作為銀行貸款中非常普遍的擔(dān)保措施被廣泛運(yùn)用，銀行抵押權(quán)因抵押登記而產(chǎn)生。但銀行享有房產(chǎn)的抵押權(quán)并不能代表抵押權(quán)一定能夠?qū)蛊渌麢?quán)利人的合法權(quán)利。齊精智律師提示在本文第一種、第五種、第七種、第八種情況中，銀行因貸款而抵押房產(chǎn)所產(chǎn)生的抵押權(quán)不能對(duì)抗其他權(quán)利人。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、房屋購(gòu)買者的居住權(quán)優(yōu)先于銀行房產(chǎn)貸款抵押應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條。
二、銀行對(duì)用已銷售的房屋抵押審查有過(guò)失的，抵押登記無(wú)效。
三、父母以未成年人子女房產(chǎn)對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保，有效。
四、未經(jīng)審批抵押劃撥土地上的自有房屋,并不必然導(dǎo)致抵押無(wú)效。
五、抵押權(quán)人同意銷售抵押房產(chǎn)，抵押登記雖未注銷，抵押權(quán)已消滅。
六、房產(chǎn)抵押登記范圍記載不清，在后買受人可對(duì)抗“抵押權(quán)人”。
七、銀行以抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)為由，主張開發(fā)商在抵押登記后出售商品房的行為無(wú)效，最高法不予支持。
八、銀行抵押房產(chǎn)在前，開發(fā)商出售抵押房產(chǎn)在后，買受人可排除抵押權(quán)的優(yōu)先受償。
九、若抵押人的配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái)，抵押權(quán)人主張自己善意時(shí)，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情應(yīng)不存在重大過(guò)失。
十、房產(chǎn)已抵押登記,土地另抵押他人，雖登記也無(wú)抵押權(quán)。
綜上，銀行貸款房產(chǎn)抵押權(quán)并不能對(duì)抗在后的符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的房屋購(gòu)買者的居住權(quán)。
作者：齊精智律師，陜西明樂(lè)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，金融、合同、公司糾紛專業(yè)律師
（部分內(nèi)容有刪減）
來(lái)源：北大法律信息網(wǎng)
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