按揭貸款利率6.37%，抵押貸款4.65%，轉(zhuǎn)貸可行嗎？

程世鵬 | 武漢銀行金融服務(wù)第一自媒體

我有一個朋友，前幾年在武漢買的房子，房產(chǎn)總價200萬，按揭貸款貸了7成140萬，當時貸款利率為基準利率上浮30%，就是6.37%，無論是相比以前還是現(xiàn)在，當時的按揭貸款利率都還是相對比較高的。

我記得四五年前做按揭貸款一般利率都是4.9%，有時銀行還會有些折扣，而現(xiàn)在武漢按揭貸款利率相比前年有所降低為5.68%，近一年也基本保持不變，主要是基于LPR變化而變化。

這個朋友前幾天跟我說，說聽說現(xiàn)在有銀行抵押貸款利率只有4.65%，居然低了1.72%，相比一年就少了24080的利息，10年就少了240800的利息，想想都不平衡，所以就來問我可不可以結(jié)清貸款之后再轉(zhuǎn)抵押貸款。

從數(shù)學上來講，做抵押貸款當然是更劃算些，畢竟年化利率相差了1.72%，10年20年省下來的利息也不少，從數(shù)學上來講，這是可行的。

朋友貸款140萬，年化利率6.37%，貸款30年，每期月供8729.60元。

如果同樣是貸款140萬，年化利率4.65%，貸款20年，每期月供8970.85元。

那么這里問題來了，按揭貸款一般可以最長做到30年，但是抵押貸款卻很少有銀行能做到30年，能純做20年的都屈指可數(shù)。

以上以20年來算，雖然利率低了很多，但實際上因為貸款年限縮短，所以月供并沒有降低，反而增加了241.25元。

雖然這里相差并不多，但是隨著貸款額度的增加，或者貸款年限相差越大，所以每月月供就會越高。自己收入能否跟月供相匹配，我想這是不得不考慮的問題，特別是一些上班族。

市場上面更多銀行抵押貸款年限其實也并不長，一般一年期居多，然后就是10年期，20年30年的相對很少，即使有，也許利率也就沒這么低了。

所以要想年限長，又要利息低，月供低，還是沒那么容易的。

按揭貸款一般可以貸7成，但是抵押貸款即使是住宅也只有6-7成，沒有準7成。

這就意味著，如果在房產(chǎn)沒有升值的情況下，同樣是價值200萬，那么能夠貸到140萬的可能性是比較小的。并且辦理過程中肯定會產(chǎn)生其他的費用，所以很有可能是要貼錢進去的。

而這個朋友的房產(chǎn)很明顯，武漢這2年的房價基本變化不大，雖然已經(jīng)還了2年貸款，但是貸款初期，基本上大多數(shù)都是還的利息，所以在沒有資金進去的情況下，肯定是沒有可行性的。

但是如果房產(chǎn)升值比較多，比如30%以上，或者當時按揭貸款首付比例比較高有50%，那么還是有可行性的。

除了以上幾點要考慮的情況以外，還需要考慮房產(chǎn)的區(qū)域，房產(chǎn)屬性，因為商品房都可以做按揭貸款，但并不代表所有的房產(chǎn)銀行都接受做抵押貸款的。比如武漢的新洲、漢南等地的房產(chǎn)銀行的準入就比較少，又或者房產(chǎn)性質(zhì)是商業(yè)住宅等。

綜上所述，從我朋友面臨的情況來講，雖然從數(shù)學上來講是非?？尚械模菑钠渌麕讉€方面綜合來講，是不可行的。

但也不是說每個人都不可行，因為不同的人的情況也有所不一樣，只有通過綜合評估，首先從銀行準入要求，然后到可貸額度，月供，利息等方面綜合評估以后才能最終確定轉(zhuǎn)貸方案是否可行。而不是簡單地做數(shù)學題，這是一道綜合題。

銀貸是杠桿，經(jīng)營創(chuàng)造價值，投資有風險，貸款需謹慎。

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