房產(chǎn)裂變的難點(diǎn)在于第一不能急，開(kāi)始平淡無(wú)奇，但躍過(guò)某個(gè)臨界點(diǎn)之后其效果就像核子產(chǎn)生裂變一樣驚人。原始資本積累最難，而滾雪球的感覺(jué)讓人足夠癡迷。
高收入
高收入、高負(fù)債
高收入、高負(fù)債、高增長(zhǎng)
高凈值
財(cái)富自由
這是5個(gè)不同又環(huán)環(huán)相扣的漸進(jìn)階段。
抵押貸款裂變就是使整個(gè)階段發(fā)生巨大變化的關(guān)鍵，但是很多人對(duì)抵押貸款知之甚少，更妄談什么靈活運(yùn)用了。
1.還清再抵押
抵押貸款的真正價(jià)值：應(yīng)該是把按揭貸款還了，重新再抵押
為什么要這樣做？
為了獲得更多的現(xiàn)金。
打個(gè)比方：老王2015年買了一套價(jià)值300萬(wàn)的房子，貸款210萬(wàn)。到了2021年，貸款越還越少，貸款余額還剩195萬(wàn)，但此時(shí)老王的房子已經(jīng)從300萬(wàn)漲到了600萬(wàn)以上。
195/600=32.5%，他的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)下降到了32.5%。如果老王申請(qǐng)一筆七成的抵押貸款，可以到手接近54%的現(xiàn)金，這年頭，現(xiàn)金的價(jià)值可謂是十分寶貴，對(duì)于做生意的人來(lái)說(shuō)，更是“生命之水”。即便老王拿去投資，回報(bào)率都比銀行貸款利率要高，而且貨幣不斷貶值，債務(wù)也會(huì)跟著稀釋。
假設(shè)你2010年貸款100萬(wàn)在深圳買房，當(dāng)初以為30年才能還清，要苦哈哈做房奴了，實(shí)際上到了2021年，經(jīng)過(guò)十年的貨幣貶值，深圳年薪30萬(wàn)的人比比皆是，但是你的債務(wù)依然是100萬(wàn)，是不是感覺(jué)沒(méi)什么壓力了？
所以，銀行的錢一定要盡早貸出來(lái)，讓時(shí)間來(lái)稀釋債務(wù)
回到上文案例，這時(shí)老王可以考慮“再抵押”了，用行業(yè)術(shù)語(yǔ)叫做“還清再抵押”。把三十年的按揭貸款給還清了，重新抵押出來(lái)，增加貸款額度，拉長(zhǎng)還款期限。
2.再抵押的成本
還是以老王為例子來(lái)計(jì)算下他再抵押的融資成本：
按揭尾款剩余195萬(wàn)，還有25年，利率是5.88%，總利息1776369。
假設(shè)還清，則可以抵押出600X70%=420萬(wàn)，周期二十年，利率我們暫時(shí)算作4.85%，則抵押貸款總利息是2369112，另有服務(wù)費(fèi)2%。
實(shí)際上疫情之后，為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)有部分銀行的10年抵押已經(jīng)可以做到4.65%了，甚至更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款的利率了，更有甚者3.9%五年期先息后本的產(chǎn)品都有。（不同城市的銀行政策不一樣，一般金融發(fā)達(dá)的地方才有優(yōu)質(zhì)的貸款產(chǎn)品，建議咨詢當(dāng)?shù)刭J款中介）
下面我們把兩款產(chǎn)品都拉到20年來(lái)對(duì)比一下
195萬(wàn)，5.88%，拉到20年，總利息1370580
420萬(wàn)，4.85%，拉到20年，總利息2369112
利息差額是2369112-1370580=998532。
我們實(shí)際到手的現(xiàn)金減去服務(wù)費(fèi)，是420X98%-195=216.6萬(wàn)。
通過(guò)反推，一筆216.6萬(wàn)元的貸款，貸20年，總利息998532，對(duì)應(yīng)的利率約4.05%。 也就是還清再抵押，獲得的216.6萬(wàn)元現(xiàn)金，實(shí)際融資成本為4.05%，非常低。
3.再抵押精算法
還清再抵押裂變什么時(shí)候做，怎樣的情況下才劃算。 我們用如下模型舉例；
假設(shè)之前“按揭”貸款金額為200W，利率4.165%，剩余25年。
假設(shè)抵押貸款借X萬(wàn)。利率4.35%，貸20年。手續(xù)費(fèi)1.5%
在第一個(gè)月，你可以獲得抵押貸款X，再扣除1.5%手續(xù)費(fèi)。
好比X=400的話，手續(xù)費(fèi)6W，實(shí)際到手394W。
而你還要“還掉”原有貸款200W，實(shí)際僅獲得194W現(xiàn)金。（為了計(jì)算簡(jiǎn)單，還有個(gè)墊資成本沒(méi)考慮）
在月供方面，原本每月10739.80元的月供不用還了。但是改為新的每月=PMT（4.35% /12月，240期，4000000元）這個(gè)數(shù)字是24983.25
將“現(xiàn)金進(jìn)”和“現(xiàn)金出”相加，即可以得到我們的凈現(xiàn)金流。然后IRR拉一下，就可以知道真實(shí)利率。
因此“按揭200W升級(jí)成抵押400W”，你這么做的事，實(shí)際成本是月息0.52%，折合年率6.22%（計(jì)算簡(jiǎn)單不考慮墊資成本）。這里面的計(jì)算比較復(fù)雜。因此我們就不展開(kāi)數(shù)學(xué)細(xì)節(jié)了。直接來(lái)給答案。
假設(shè)“原按揭200W，抵押出來(lái)50W，100W，450W，500W,800W……”，求各級(jí)的真實(shí)利率是多少。
抵押出來(lái)50W，折合年利率12.55%
抵押出來(lái)100W，折合年利率8.27%
抵押出來(lái)150W，折合年利率6.94%
抵押出來(lái)200W，折合年利率6.28%
抵押出來(lái)250W，折合年利率5.89%
抵押出來(lái)300W，折合年利率5.63%
抵押出來(lái)350W，折合年利率5.45%
抵押出來(lái)400W，折合年利率5.31%
抵押出來(lái)450W，折合年利率5.20%
抵押出來(lái)600W，折合年利率4.99%
抵押出來(lái)800W，折合年利率4.83%
(如果采用10年先息后本4.25%利率更低，但這個(gè)方案不是每個(gè)人都能做，暫不做比較)
4.再抵押的分析
看完上面的數(shù)據(jù)，得到以下結(jié)論：
1）抵押至少75%起
如果你原有的“按揭”是200W，則你還清換成抵押貸款，至少應(yīng)該抵押貸款350W。在這個(gè)位置，“利率”下降得非?？?。
我們知道，8%以內(nèi)基本上是大部分人能接受的利率。所以你“抵押換按揭”，至少要貸款金額增加75%。這是起步線。
2）比較理想的是兩倍或者三倍
如果原有按揭是200W，則“新抵押”追求400W或者600W。
我們可以看到，翻兩倍之后，利率就是5.31%。這個(gè)時(shí)候，哪怕三倍，四倍，你的“實(shí)際利率”下降得并不多。
三倍之后，200->600之后，實(shí)際利率已經(jīng)跌破了5%，一般我們建議，1.75倍之后，就可以開(kāi)始考慮“還清再裂變抵押”，兩倍則是非常建議。
5.抵押的再抵押
還有一種是抵押再抵押，比如原來(lái)就是全款再抵押買的房產(chǎn)，利率6.37%或者更高，你過(guò)個(gè)三五年，重新還清再申請(qǐng)抵押一次，不僅能貸出更多錢，也能優(yōu)化負(fù)債。
有些銀行當(dāng)年做的是最高額抵押，如中信，無(wú)法再做二押，或者做二押只能在同一家銀行，又或者做二押利率太高。所以一般操作中，都是“先還舊，再借新”。
這時(shí)你需要自己籌措一筆資金（找親友或者貸款公司過(guò)橋），把原有的貸款還清，然后重新抵押出來(lái)。知道了“再抵押”的用法，有一個(gè)好處，是當(dāng)你缺錢的時(shí)候，通過(guò)還清再抵押，就可以獲得一筆大額長(zhǎng)期低息資金。（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，抵押貸款的錢不能拿去買房）
聲明：本人旗幟鮮明地反對(duì)某些人通過(guò)取現(xiàn)金，螞蟻搬家的形式規(guī)避銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，然后把貸款資金挪去給父母或者配偶買房的做法。
6.再抵押的負(fù)擔(dān)
“金額加大，年限拉長(zhǎng)，月供降低”是我們的目的
“再抵押”不一定增加你的負(fù)擔(dān)。做得好的話，甚至借得一筆錢的同時(shí)，月供還會(huì)減少。因?yàn)樯婕暗皆鹿┑?，主要是你“剩余年限”?shù)量。好比一筆120W元的貸款，分十年還，每個(gè)月13250元上下。等你還了五年了，還剩68W的時(shí)候，你每個(gè)月還是月供13250元。而如果我們向銀行申請(qǐng)“再抵押”。把這68W元變成一筆十年期貸款，月供立刻降到6998.35元。
如果我們申請(qǐng)“加按揭”，加按揭到98W元，則你平白獲得30W元現(xiàn)金，而且月供10085.85元，比原先還少。“現(xiàn)金和月供”都優(yōu)化了。所以持續(xù)不斷的“再抵押”，是可以極大化優(yōu)化你的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的。
不停地“再抵押”,這樣你就可以看見(jiàn)你的月供不停往下降，利息也越還越少。
尤其是當(dāng)市面上有5年或10年先息后本，20年，30年等額本息的抵押貸時(shí)。你應(yīng)該把手中所有的“剩余年限”很短的貸款，或者利率很高的貸款全部都替換掉。你仔細(xì)計(jì)算一下的話，這樣你可以獲得幾百萬(wàn)的現(xiàn)金，而且你的月供還降低了。
7.再抵押的回血期
如果是按揭換抵押，一般我們要求貸款金額1.75倍。如果是抵押再抵押，一般1.5倍就夠了。但是我們想一想，什么樣的情況才可以1.75倍。假設(shè)一套100W的房產(chǎn)，當(dāng)你最初買入時(shí)貸款70W，如果要1.75的話，就要131W，而抵押一般成數(shù)是七成。也就是你這個(gè)房子要187.5W。100W->187.5W，你這個(gè)房子要漲了接近兩倍，你才可以開(kāi)始“再抵押大工程”。
按目前這樣的市場(chǎng)，兩倍漲幅往往也需要至少三五年。所以，每年買一套的話，你需要五套房子至少。循環(huán)往復(fù)，每年都有錢買新的一套。假以時(shí)日，你手里就有了十幾套房。（當(dāng)然，這是行動(dòng)心法，而不是一個(gè)完美的方案。懂了心法，具體怎么做全靠個(gè)人應(yīng)變，杠精勿噴）
最后，說(shuō)一下2022年買房的幾個(gè)看法和建議：
1、大多數(shù)人對(duì)于房子的認(rèn)知還停留在房子本身。但我們應(yīng)該深刻地認(rèn)識(shí)到：房子不再是房子。
于個(gè)人而言，它是資產(chǎn)，是融資的手段，普通人獲得“金融牌照”的方法，中國(guó)只有一樣商品銀行是允許你貸款30年來(lái)購(gòu)買的，那就是房產(chǎn)。
2、農(nóng)民前期的耕作，播種，施肥，除草，大部分時(shí)候都見(jiàn)不到收成，只有到了三秋時(shí)節(jié)才能見(jiàn)到果實(shí)。
世界上萬(wàn)事萬(wàn)物都有周期，女人懷胎十月生一個(gè)孩子，正常人早出晚歸，一天睡8小時(shí)，一年有四季…
房產(chǎn)投資也是有周期的，短則三年，長(zhǎng)則五年，平時(shí)見(jiàn)不到利潤(rùn)，一旦行情來(lái)了就會(huì)突然上漲，身價(jià)千萬(wàn)就在一夜之間完成，所以不要害怕平時(shí)的月供壓力。（等到春花爛漫時(shí)，她在叢中笑）
3、每次金融創(chuàng)新都伴隨著大量投機(jī)套利的機(jī)會(huì)，被聰明人玩壞后，金融監(jiān)管很快就會(huì)應(yīng)聲到場(chǎng)。
金融監(jiān)管管得太嚴(yán)，市場(chǎng)又會(huì)缺乏活力，這時(shí)候，新的“金融創(chuàng)新”又會(huì)被發(fā)明?！奥斆魅送鎵男碌慕鹑趧?chuàng)新”的故事會(huì)再次重演，直到下次調(diào)控周期的到來(lái)。
這種來(lái)回循環(huán)并不是中國(guó)古代地方與中央那種“收緊就死、放開(kāi)就亂”的簡(jiǎn)單循環(huán)，而是像樓市調(diào)控一樣，每次都會(huì)打新的補(bǔ)丁、越來(lái)越嚴(yán)格。伴隨著這個(gè)過(guò)程的是“投機(jī)套利的聰明人內(nèi)部的分化”，只有最聰明那波人可以長(zhǎng)久地贏下去。
普通人把房產(chǎn)增值部分裂變貸出來(lái)，等于是抽取了國(guó)家資源，灌注到自己新增的資產(chǎn)包中。
說(shuō)得通俗一點(diǎn)，普通人貸款買房，其實(shí)賺的是國(guó)家貨幣紅利的錢。而使用信貸資金，等于放大了賺取效應(yīng)，所以嚴(yán)查抵押貸款買房，實(shí)際上是防止你利用國(guó)家資源賺錢。
4、貨幣寬松之前，一個(gè)雞腿5塊，提前貸款拿到錢的人，先去買10個(gè)，等貨幣寬松之后，雞腿要8塊一個(gè)了，于是，提前囤了雞腿的人就賺了差價(jià)。
這個(gè)跟貸款提前買房的原理是一樣的。
印鈔本身是一種隱形的全民稅，只要你用人民幣都逃不了
所以大家發(fā)現(xiàn)，每隔幾年，等你攢了一點(diǎn)錢，正準(zhǔn)備買房的時(shí)候，國(guó)家就要搞貨幣寬松，定期收割了，然后你錢就縮水了，總是攢不夠錢買房。
回想我們父輩辛苦一生，從1990年代月薪1000元干起，干了幾十年攢了30萬(wàn)，準(zhǔn)備養(yǎng)老，無(wú)奈通貨膨脹太厲害，一斤豬肉都要幾十元了，30萬(wàn)不到一年就花完了。
沒(méi)有資產(chǎn)的人，養(yǎng)老是沒(méi)有保障的，因?yàn)楝F(xiàn)金不保值。
5、在一個(gè)孤島上，有一群狼他們擁有強(qiáng)大暴力優(yōu)勢(shì)，還有一群羊，假設(shè)狼和羊都是有智慧的。過(guò)了很久，你會(huì)發(fā)現(xiàn)狼沒(méi)有把羊吃光，而很多羊在幸福的吃草。
為什么，難道說(shuō)狼是良心發(fā)現(xiàn)了?
不是，因?yàn)槔侵?，羊是要一邊吃一邊養(yǎng)的，狼甚至可以幫著羊撫養(yǎng)下一代。等很多小羊長(zhǎng)大了再慢慢逐個(gè)吃掉。一邊吃一邊讓羊繁殖小羊。
后來(lái)整個(gè)孤島進(jìn)入了穩(wěn)定期，總有羊被吃點(diǎn)，不過(guò)還不斷有小羊出生。這時(shí)候這個(gè)島的結(jié)構(gòu)是 20%的狼、80% 的羊。
于是狼群出臺(tái)了一個(gè)法規(guī)，就是不準(zhǔn)偷吃羊，每天只能吃定量的羊。
如果哪只狼敢偷吃羊，就會(huì)被處死。于是羊都在歡呼為他們有這樣的領(lǐng)導(dǎo)者而歡呼。這個(gè)島，永遠(yuǎn)保持了平衡。當(dāng)狼太多了，每天能吃的羊就那么多，就會(huì)有狼偷著去吃羊，于是很多狼就會(huì)被叫停，又達(dá)到了平衡。
不過(guò)當(dāng)狼的數(shù)量不足 20%的時(shí)候，羊太多的時(shí)候，就是有的狼天天偷吃羊都沒(méi)事的，他們知道再多吃點(diǎn)羊都不要緊。
6、為什么每隔幾年房?jī)r(jià)就會(huì)大漲一次并且出臺(tái)政策調(diào)控？
房子長(zhǎng)年不漲，地價(jià)就賣不上去，但是所有利益團(tuán)體，包括銀行、政府都知道，一味暴漲就意味著大家什么都沒(méi)有了， 給老百姓留些念想，他們還會(huì)奮斗，還會(huì)拼命的為發(fā)展經(jīng)濟(jì)出力，只要給他們點(diǎn)希望和一點(diǎn)報(bào)酬就好了，留著羊不愁沒(méi)飯吃。
7、賺錢從來(lái)都不容易，哪怕在樓市，每買一套都是淚，在我年輕的時(shí)候，沒(méi)人來(lái)教我，慶幸的是，現(xiàn)在有了互聯(lián)網(wǎng)，大家在起步階段就可以接觸到比自己更有經(jīng)驗(yàn)的人。