“開發(fā)貸款有松動的跡象!”近期媒體的這一類標(biāo)題令開發(fā)商們很是熱血沸騰了一番。但是很快，這種激動再次變成苦笑。
支行客戶服務(wù)部蔣經(jīng)理向《小編日報(bào)》證實(shí)：“目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在銀行貸款只能是項(xiàng)目貸款方式，自有資金比例達(dá)到35%以上，而且四證俱全。這些硬性規(guī)定并沒有改變。”
“空手套白狼”的年代
“前幾年的開發(fā)貸款模式是企業(yè)提要求，銀行盡量滿足。”一直從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的楊先生回憶說。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，銀行貸款能不能拿到，成為項(xiàng)目啟動的第一環(huán)節(jié)。
“那時(shí)候只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃書，就可以向銀行申請貸款了。比如你的項(xiàng)目規(guī)劃書上寫明項(xiàng)目開發(fā)成本是兩個(gè)億，那么只要你出具6000萬元的自有資金證明，其他資金就由銀行負(fù)責(zé)解決，并分期提供給企業(yè)。”楊先生說。
當(dāng)時(shí)，多數(shù)開發(fā)商是拿著銀行貸款去辦四證，甚至是交付土地出讓金，而一旦達(dá)到了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有了銷售回款，就可以拿這些錢償還銀行貸款。再加上建筑商和材料供應(yīng)商的墊資，只要具備一定資金運(yùn)作能力，開發(fā)商就能以空手套白狼的方式完成開發(fā)。
“最早，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例為20%。2003年6月提高到了30%，但那時(shí)候操作仍然不規(guī)范，少一點(diǎn)也可以貸的。”楊先生認(rèn)為身處那一時(shí)期的開發(fā)商簡直是在享受高額的貸款盛宴。
除了進(jìn)入門檻低，“空手時(shí)代”的開發(fā)商可以有很多變相貸款的做法。楊先生告訴記者，在銷售環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)資金問題，可以申請追加貸款；以原有的房地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押也可以向銀行貸款。但是現(xiàn)在，上海各商業(yè)銀行都已經(jīng)停止了房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款，只允許作項(xiàng)目貸款，從而避免了連環(huán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
顯然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的寬貸政策成為助長開發(fā)熱的重要驅(qū)動之一。而銀行此舉一方面是看好當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場趨勢，另一方面則源于自身對貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)張需要。
“在過去市場景氣的時(shí)候，銀行為了吸引更多的貸款，盡管對一些違規(guī)做法心知肚明，在操作上卻是默許的。”一位銀行內(nèi)部人士介紹。
宏觀調(diào)控：審貸環(huán)節(jié)幾乎卡死貸款
針對當(dāng)時(shí)過于通暢的開發(fā)貸款政策，中國人民銀行公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號文件”)，核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金比例要達(dá)到30%；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款；承建施工企業(yè)不能通過流動資金貸款為開發(fā)商墊資開發(fā)項(xiàng)目。
一個(gè)文件，向以往三種不規(guī)范操作下了禁令。此后一年多的時(shí)間里，開發(fā)貸款熱潮并未因此消退。由于巨大的房地產(chǎn)市場利潤空間，一些銀行對四證不全的開發(fā)企業(yè)仍采取積極放貸的政策。于是，更嚴(yán)厲的限制政策在隔年9月來臨。
《指引》同時(shí)規(guī)定，在分期發(fā)放貸款過程中要對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控；對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。
由此，銀行真正拉起了防控開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的大旗，放貸審慎，催款有方。開發(fā)商終于感到了銀行大門的徐徐關(guān)閉，銀行各類報(bào)告中顯示的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度開始下降。
受制于政策：銀行欲迎還拒
“我們銀行幾乎已經(jīng)不做房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目貸款了。不是不想做，是央行統(tǒng)一的貸款政策令符合條件的開發(fā)商不用貸，沒條件的無法貸。”民生銀行一位客戶經(jīng)理表示。據(jù)他分析，對于開發(fā)企業(yè)而言，如果達(dá)到放貸標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商通過承建單位和材料供應(yīng)商墊資的方式，就已經(jīng)可以啟動項(xiàng)目。因此，“這些規(guī)定不變，中小開發(fā)商想走銀行貸款的路仍然行不通。”
此前，有媒體報(bào)道，中國工商銀行出臺了一份名為《關(guān)于重點(diǎn)支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見》的文件，其中稱將“重點(diǎn)支持大型、特大型優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)和20萬平方米以上大型優(yōu)質(zhì)樓盤。”與此同時(shí)，深圳、上海等地紛紛出現(xiàn)了開發(fā)貸款“松綁”的傳言。而據(jù)《小編日報(bào)》了解，上海的一些開發(fā)商的確收到了銀行資金繡球，但是并不是以開發(fā)貸款的形式，而這類青睞也不是適用于任何企業(yè)。
7月8日，中國農(nóng)業(yè)銀行為上海最大的房地產(chǎn)企業(yè)——綠地集團(tuán)提供30億元的銀行授信額度。同一天，復(fù)地集團(tuán)也與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂全面“銀企合作協(xié)議”。而大華集團(tuán)也獲得農(nóng)行提供的總額為30億元的意向性信用額度以及建設(shè)銀行超過10億元的貸款綜合授信額度。至此，上海開發(fā)企業(yè)三強(qiáng)都通過授信額度方式與銀行再次結(jié)盟，宏觀調(diào)控下的資金危機(jī)進(jìn)一步緩解。而對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，銀行貸款的大門依然緊鎖。
在當(dāng)前的金融環(huán)境下，開發(fā)商們的拿錢之路并不一樣寬暢。
在大環(huán)境都不太理想的狀態(tài)下，如何找到有巨大增值潛力的房產(chǎn)！如何找房源，如何談價(jià)格，如何成功規(guī)避購房房產(chǎn)稅，避免購房的陷阱不花冤枉錢？