在生活中，總會出現(xiàn)急需用錢的情況，往往這時人們就會想著利用房產(chǎn)去抵押貸款。那么，房產(chǎn)抵押貸款的條件有哪些？如何辦理房產(chǎn)抵押貸款？如何防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險？北京市盈科（徐州）律師事務(wù)所張智勇律師解析。
房產(chǎn)抵押貸款的條件有哪些?
(一)貸款人要滿足的條件
貸款人要在中國境內(nèi)有固定住所、有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、具有完全民事行為能力，并且沒有違法行為和不良信用記錄。
(二)辦理房產(chǎn)抵押的房產(chǎn)要滿足的條件
對于可辦理抵押貸款的房產(chǎn)來說，首先要要求其產(chǎn)權(quán)清晰、證件齊全而且建筑物的年限也要符合標準。一般情況下，所要辦理貸款的房產(chǎn)建筑年限最好控制在20年以內(nèi)。
(三)房產(chǎn)抵押獲得的貸款要滿足的條件
通常在申請貸款時需要向銀行說明資金的用途，而這樣做的目的就是為了加強資金的流向管理，防止可能出現(xiàn)的騙貸或貸款資金進入股市等不良資金用途的發(fā)生。其中滿足條件的用途一般包括：購房、購車、留學(xué)及購買大型耐用消費品等，也可擁有經(jīng)營性用途，比如企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、創(chuàng)業(yè)等。
張智勇律師補充：
如何辦理房產(chǎn)抵押貸款?
(一)借款人需提供的材料有：
1、借款人本人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及借款人配偶身份證、戶口本;
2、借款人的個人收入證明(加蓋單位公章);
3、房屋所有權(quán)證、原購房協(xié)議正本和復(fù)印件;
4、房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書及貸款用途證明。
(二)貸款金融、年限及利率：
房產(chǎn)抵押消費貸款起點金為5000元，較高額度不得超過抵押房產(chǎn)評估價值的70%，貸款期限一般不超過5年，最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期商業(yè)貸款利率執(zhí)行，有利隨本清，按月還本付息等方式。
(三)辦理貸款的流程：
1、辦理現(xiàn)房抵押貸款：首先，借款人要找評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估，取得評估機構(gòu)出具的《房產(chǎn)評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上面的資料并簽訂房地產(chǎn)抵押合同。再次，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審核通過后發(fā)放貸款。較后，借款人分期或一次性償還貸款并取消房產(chǎn)抵押拿回房產(chǎn)證。
2、辦理期房抵押：借款人憑購房預(yù)售合同、房預(yù)交款收據(jù)的原件及復(fù)印件、夫妻結(jié)婚證原件及復(fù)印件，到銀行簽訂購房借款合同，銀行審核通過后發(fā)放貸。
張智勇律師提醒：
如何防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險?
(一)進行抵押貸款前做好調(diào)查工作
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調(diào)查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。
1、對房產(chǎn)“先租后抵”請看的檢查。
如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
2、對房產(chǎn)是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。
(二)土地的性質(zhì)和使用期限要明確
銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金。
(三)貸后檢查須加強，防止土地用途變更
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。
(四)共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字
銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。
中國法學(xué)會會員，2000年起從事法律工作，擁有律師、經(jīng)濟師、建造師執(zhí)業(yè)資格或職稱證書，執(zhí)業(yè)于北京市盈科（徐州）律師事務(wù)所。