作者| 張敏 王法治


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受新冠疫情影響，美國經(jīng)濟復蘇艱難。但有媒體發(fā)現(xiàn)，美國房地產(chǎn)市場卻跑到了整體經(jīng)濟前面。美國商務部在9月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月美國新屋銷售季調后環(huán)比上漲4.8%，大幅好于預期的降幅1.2%，總量至101.1萬戶，創(chuàng)2006年9月以來的14年新高。


與此同時，美國消費者新聞與商業(yè)頻道（CNBC）也關注到，美國90%的住房市場中，目前房價上漲已經(jīng)超過工資上漲幅度。有分析認為，盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率暫時支撐了房屋銷售，但美國失業(yè)人數(shù)居高不下、普通民眾收入增長乏力等因素已經(jīng)構成了市場下行的風險。


政策放水，投資轉向


自6月起，此前一直低迷的房地產(chǎn)市場突然爆發(fā)。全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月美國成屋銷售季調后年化總數(shù)為600萬戶，刷新2006年12月以來新高。


經(jīng)濟衰退的背景下，美國房地產(chǎn)市場為何如此反常？英國路透社分析指出，一方面，大流行引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房產(chǎn)市場相對供不應求；另一方面，在創(chuàng)紀錄的低抵押貸款率刺激下，美國民眾的購房意愿顯著提升。


過去兩個月，美國房貸利率一直保持在3%以下。美國住宅貸款抵押機構房地美（Freddie Mac）公布的數(shù)據(jù)顯示，上周美國30年固定抵押貸款平均利率為2.87%，為歷史第二低水平；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。


在政策刺激政策下，不少美國的中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資的意愿。美國研究機構Bankrate此前調查了千名美國成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者選擇將房地產(chǎn)作為首選投資標的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。


美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Attom Data Solutions首席產(chǎn)品官托德·塔塔（Todd Teta）表示，“對全美的單身人士來說，平均工資負擔得起購房的人越來越少?！北M管美國失業(yè)率高企和經(jīng)濟疲軟，但在低抵押貸款利率和其他因素的影響下，許多購房者紛紛加入供不應求的房產(chǎn)市場。“結果是房價上漲已經(jīng)超過了工資對人們的影響?！?/p>

分析師普遍認為，新冠疫情可能造成的經(jīng)濟沖擊，以及美國將暴發(fā)第二波疫情的跡象，讓市場出現(xiàn)恐慌情緒。相對與股市，中產(chǎn)階層更加趨向房產(chǎn)這類較為保守的資產(chǎn)配置方式。


房價高企，貧富分化


就在買家源源不斷涌入之際，考慮到疫情二次暴發(fā)等諸多不確定性因素，不少賣家也表現(xiàn)出明顯的惜售情緒。供需錯位下，美國房價高企。美國8月的成屋售價中位數(shù)打破了6月和7月所創(chuàng)的紀錄新高至31.06萬美元，同比增長11.4%，同比連漲102個月。值得注意的是，上述成屋銷售中位數(shù)售價已經(jīng)高于2007年金融危機前樓市泡沫頂峰時的23萬美元。


CNBC在24日的文章中提到，有限的待售房屋帶來激烈競爭，導致房價飆升。NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）也承認：“當前買家的競爭十分激烈，新房源一上市就被搶售一空，因此需要建設更多的新屋，當前許多城市的房屋供應都跟不上需求的步伐?！?/p>

面對瘋漲的房價，《今日美國》關注到，一些人有能力逃離大城市，生活得到改善。但是還有一些收入較低的美國人，面對歷史性的失業(yè)危機、迫在眉睫的搬遷、工資停滯不前，他們無法擁有自己的住房。這場流行病帶來持久的經(jīng)濟損失，令他們失去信心。


今年3月，46歲的布蘭迪·吉（Brandi Gee）被解雇。失去了工作和出租屋，她和兒子在佐治亞州的一家酒店住了近三個月。最近幾周，她一邊面試一邊拜托房產(chǎn)經(jīng)紀人幫忙找房，但都沒有結果。“我很擔心我們最終會睡在大街上。不知道我是否會安然無恙?！奔f道。


布蘭迪·吉工作的餐飲業(yè)是受疫情影響裁員最嚴重的行業(yè)之一。麥肯錫4月初的分析顯示，受疫情影響的工作崗位中，86%的年薪低于4萬美金，其中以兼職工作較為常見。根據(jù)美國人口普查局最新調查，年收入低于35000美元的租房家庭中，有42％的人甚至對9月份房租的支付能力表示輕微或完全沒有信心。


據(jù)《華爾街日報》報道，全美范圍內價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%，美國南部地區(qū)這一比例增長了63.1%。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫Attom Data Solutions的數(shù)據(jù)顯示，美國90%的住房市場中，房價上漲目前已經(jīng)超過人們工資上漲幅度。


風險疊加，復蘇艱難


美國樓市近期異常繁榮背后，風險也在不斷疊加?！渡虡I(yè)內幕》網(wǎng)站援引牛津經(jīng)濟研究所的研究員南希·范登·霍頓（Nancy Vanden Houten）的話指出，“盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率形成了對房屋銷售的支持，但美國經(jīng)濟復蘇緩慢以及疲軟的勞動力市場都構成了下行風險，預計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力?！?/p>

美國勞工部日前公布數(shù)據(jù)顯示，8月美國非農部門新增就業(yè)人數(shù)為137萬人，低于市場預期，也不及7月修訂后水平。當月美國失業(yè)率從7月的10.2%降至8.4%，顯示在經(jīng)濟緩慢復蘇下就業(yè)市場有所改善，但仍不及疫情前水平。與此同時，美國8月消費者信心指數(shù)繼續(xù)下滑，從7月的91.7降至84.8，跌至逾六年低點。


有分析認為，雖然美國政府和美聯(lián)儲出臺前所未有的超大規(guī)模紓困措施，巨量資金被注入市場。由于家庭對就業(yè)市場和收入感到擔憂，日常消費動力嚴重不足，許多優(yōu)惠政策都成為富人手中的資本工具，這令外界對美國經(jīng)濟從新冠衰退中復蘇的可持續(xù)性產(chǎn)生懷疑。


據(jù)美國經(jīng)濟分析局（U.S. Bureau of Economic Analysis）統(tǒng)計，從4月至6月，美國第二季度的實際GDP較前一季度下跌32.9%。這是自1947年以來美國GDP單季度最大降幅，也意味著美國經(jīng)濟產(chǎn)出因為新冠疫情已經(jīng)損失了超過1萬億美元。美聯(lián)儲主席鮑威爾表示，美國經(jīng)濟復蘇前景“高度不確定”，疫情可能較預計持續(xù)時間更久，給經(jīng)濟復蘇帶來新的挑戰(zhàn)。


美國全國商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會此前發(fā)布的半年度經(jīng)濟政策調查結果顯示，三分之二受訪經(jīng)濟學家認為美國經(jīng)濟仍處于衰退之中，近80%認為美國經(jīng)濟出現(xiàn)“雙底”衰退的概率至少為25%。國際貨幣基金組織、世界銀行和美聯(lián)儲分別預計今年美國經(jīng)濟會萎縮8%、6.1%和6.5%。


來源| 海外網(wǎng)


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