房貸要不要提前償還？這是我們每個(gè)有房貸的人都應(yīng)該思考的問(wèn)題，本文筆者做一個(gè)分析，我們假設(shè)房貸本金100萬(wàn)，期限是30年，等額本息，那么我們?cè)诓煌姆抠J利率下會(huì)有什么結(jié)果;

1、房貸利率為6.8%和3.4%的時(shí)候該如何選擇？ 如果房貸利率是4.9%，那么月供是5307元，利息總額是91萬(wàn)；如果房貸利率是6.8%，那么月供是6519元，利息總額是134.7萬(wàn)元，所以，房貸利率為6.8%的時(shí)候，月供是要比基準(zhǔn)利率4.9%的情況下高出了22%，而利息總額要高出了43.7萬(wàn)，高出的比例是48%！ 這么高的利率其實(shí)大多數(shù)一看都不用具體分析，憑感覺(jué)都知道是要提前償還的，因?yàn)槔⒏吡?，這么高的利率可能嗎？其實(shí)6.8%的房貸利率就是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了40%，這種上浮幅度是存在的。 第二種情況，如果房貸利率是3.4%，那么結(jié)果會(huì)如何？月供為4435元，利息總額是60萬(wàn)元，那么和基準(zhǔn)利率4.9%相比，月供降低了16%，而利息總額降低了31萬(wàn)，降低幅度是34%。 如果將房貸利率3.4%和6.8%作為直接對(duì)比，那么結(jié)果就更明顯了，房貸利率是6.8%的月供比3.4%的高出幾乎50%，而利息總額更是對(duì)出75萬(wàn)之多。其實(shí)在如此明顯的情況下，我們僅憑直覺(jué)也知道如果房貸利率是3.4%那么是不著急提前償還的，房貸利率如果是6.8%那么是需要提前償還的。 2、是否提前償還的根本判斷標(biāo)準(zhǔn)就是房貸利率的高低水平 我們接著上文，再加一條，如果當(dāng)前銀行的投資理財(cái)收益率可以達(dá)到10%，那么我們知道以上兩種利率我們都不應(yīng)該提前償還，因?yàn)槲覀兎旁阢y行做投資理財(cái)可以獲得更高的收益率，而利差就是你的額外收益。 而如果銀行的投資理財(cái)收益率只有2%，那么我們知道上文的兩種利率都是應(yīng)該提前償還的，因?yàn)榉抠J利率都太高了。 在第一段文章中我們說(shuō)憑直覺(jué)就可以知道3.4%的房貸利率可以不著急提前償還，而房貸利率為6.8%的時(shí)候，要提前償還房貸，其實(shí)這個(gè)直覺(jué)就是來(lái)自于我們當(dāng)前的銀行投資理財(cái)收益率大概是在4%-5%之間，所以我們站在這個(gè)收益率之間是可以憑直覺(jué)的。 其實(shí)是否提前償還房貸最根本的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是房貸利率和當(dāng)下可以獲得的較為穩(wěn)定安全的銀行投資收益率的高低比較，因?yàn)楝F(xiàn)在你有100萬(wàn)，會(huì)面臨兩個(gè)選擇，第一是用來(lái)做投資，比較穩(wěn)當(dāng)安全的就是銀行的投資理財(cái)，收益率當(dāng)前大概是4%-5%之間，而另一個(gè)選擇就是用來(lái)提前償還房貸，而收益就是省掉的利息，收益率就是房貸利率。這就是整個(gè)提前償還與否的邏輯判斷。