大家好，我是勇談。23日，央行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁“房抵貸買房”，其實(shí)意思也很簡單就是不允許“違規(guī)資金流入樓市，繼續(xù)哄抬房價(jià)”?？梢哉f自從深圳北曝出“經(jīng)營貸資金流入樓市”后（隨后未被確認(rèn)），不過確實(shí)也給大家提了一個(gè)醒“違規(guī)資金流入樓市的口子真的很多”。借此機(jī)會(huì)簡單談?wù)勎业挠^察。

　　房價(jià)不正常上漲的時(shí)期其實(shí)都伴隨著大量違規(guī)資金的流入，這也是提出“房住不炒”的初衷

　　僅僅依靠居民居住需求來助長房價(jià)，房價(jià)上漲很難超過GDP增速，但凡超過基本意味著“有大量的投資、投機(jī)資本進(jìn)入”

　　圖上所示是2000-2018年國內(nèi)商品房銷售價(jià)格走勢圖，令人印象最深刻的時(shí)間段其實(shí)是2000-2006年我國商品房初期階段。這個(gè)階段的房價(jià)同比增長只有6%以下（個(gè)別年份在3%以下），但是國內(nèi)GDP增速是多少呢？

　　圖上所示是1990-2020年（現(xiàn)階段）國內(nèi)GDP增速走勢圖，可以看到在2000-2007年之間也是進(jìn)入21世紀(jì)后國內(nèi)GDP增速表現(xiàn)最好的階段。這個(gè)時(shí)候的GDP增速基本維持在10%左右，甚至最高達(dá)到15%附近，但是這個(gè)時(shí)間段的房價(jià)漲幅是多少呢？6%以下?。∵@個(gè)數(shù)據(jù)起碼說明了一個(gè)問題“在沒有大量違規(guī)資金或者炒作投機(jī)資本進(jìn)入樓市的情況下，房價(jià)上漲是很難超過GDP增速的”，我們也可以做出這樣一個(gè)判斷“房價(jià)上漲超過GDP增速就說明有大量投資、投機(jī)資本進(jìn)入”。

　　經(jīng)歷過2018-2019年融資端調(diào)控的考驗(yàn)后，越來越多的房企或者資本把精力放在了“一二線（尤其是一線）城市”，這也是為何一線城市的房價(jià)波動(dòng)這么引起央行注意的原因

　　包括房企在內(nèi)很多資本已經(jīng)意識到房地產(chǎn)的“黃金時(shí)期”已經(jīng)過去了，至于“白銀期”能夠保持多久？誰心里都沒譜，但是有一點(diǎn)是可以肯定的“一線城市的黃金期遠(yuǎn)未結(jié)束”。對于一線城市來說無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)都擁有大量“可投資”的可能性。如上圖所示，在過去20多年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中都有過很多“相似”的情節(jié)，但是類似于2017-2018年這樣情況的還是比較少的，2018年的住宅銷售套數(shù)比2017年少了6萬多套（大概率2019年也是要少的）。相比于2008/2014來說，此次調(diào)控更加穩(wěn)，但是無疑持續(xù)時(shí)間更持久。說句實(shí)話目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的現(xiàn)實(shí)情況是“鈍刀子割肉”，雖不致命但很難受。

　　雖然說經(jīng)歷了2年多的融資端調(diào)控（禁止違規(guī)資金流入樓市），但市場上房產(chǎn)投資風(fēng)依然存在，尤其在一二線城市

　　房產(chǎn)投資風(fēng)依然存在的原因除去房產(chǎn)收益穩(wěn)定且保值外，主要跟國內(nèi)可投資渠道過少有關(guān)，更何況此次疫情不少城市出臺的“企業(yè)經(jīng)營貸”利率過低

　　股市不景氣，期貨市場風(fēng)險(xiǎn)太高也就是意味著國內(nèi)不少有閑錢的機(jī)構(gòu)或個(gè)人總要有個(gè)投資渠道。雖然說“房住不炒”已經(jīng)提出了3年多，但是并沒有解決好“投資渠道”的問題。2019年國內(nèi)GDP總量已經(jīng)高達(dá)99萬多億，國內(nèi)有錢人、有錢的企業(yè)是一般老百姓無法想象的。一線城市作為全國各種優(yōu)質(zhì)資源、富人的集聚地，自然房產(chǎn)就成為首要考慮對象。更何況包括深圳在內(nèi)為了應(yīng)對此次疫情帶來的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)出臺了優(yōu)惠版的企業(yè)經(jīng)營貸，仔細(xì)核算后發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營貸利率優(yōu)惠后竟然比房貸利率還要低（有人計(jì)算過只有3%點(diǎn)多）。這也是為何有人疑慮“企業(yè)經(jīng)營貸資金流入樓市”的原因。

　　過去很多老板都是用“房子抵押做生意”，2020年出現(xiàn)了“房子抵押投資房子”的事情

　　身邊就有過這么幾位老板，做傳統(tǒng)的零售批發(fā)生意。在過去幾年公司的流動(dòng)和周轉(zhuǎn)資金都靠自己的房產(chǎn)抵押貸款來進(jìn)行的，但是說句實(shí)話一年到頭掙的錢沒有買房賣房來的多，關(guān)鍵是省心（這點(diǎn)有過做實(shí)體的朋友應(yīng)該深有體會(huì)）。尤其是遇到今年這樣的疫情后，傳統(tǒng)行業(yè)受到?jīng)_擊起碼半年內(nèi)緩不過勁。哪怕銀行給予再大的貸款利率優(yōu)惠最終還是要還的，但是用銀行的錢再去投資房產(chǎn)坐收漁翁之利是不是更劃算呢？

　　消費(fèi)類貸款和經(jīng)營性貸款流入樓市主要問題還是出在“監(jiān)管上”，央行此次表態(tài)就是要加強(qiáng)監(jiān)管

　　包括外國和日本因?yàn)榉慨a(chǎn)爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)鍵還是“監(jiān)管缺失”，不要期待銀行自查

　　金融類產(chǎn)品其實(shí)最難的就是監(jiān)管，監(jiān)管如果出現(xiàn)丁點(diǎn)漏洞就會(huì)造成很嚴(yán)重的后果。大家需要明白的一個(gè)事實(shí)“銀行已經(jīng)成為不得不為房地產(chǎn)“輸血”者”！撇開個(gè)人70%的房貸不談，僅僅2018年房企總資產(chǎn)超過85萬億，負(fù)債率超過79.1%就夠銀行“頭疼”的了，畢竟這些資金中大部分都是來自于銀行。所以，期待銀行自查基本不現(xiàn)實(shí)。畢竟銀行如今也是要盈利的，自然哪個(gè)行業(yè)給予的貸款利息高就會(huì)給誰。依靠“存貸差”獲利這點(diǎn)在任何時(shí)候都不會(huì)改變。

　　先是深圳，后是上海，足以說明央行對于一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的重視

　　房產(chǎn)投資風(fēng)說到底本身就是從一線城市蔓延到全國的，所以一線城市的很多做法都會(huì)自然被下面的小弟們“效仿”。從各行各業(yè)開始逐步恢復(fù)正常后，已經(jīng)有包括廣州、青島、濟(jì)南、駐馬店等一二三線城市出現(xiàn)了“一日游或三日游”的情況，足以說明國家對于房住不炒的調(diào)控是認(rèn)真的。如果這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)了個(gè)別城市“鉆空子”導(dǎo)致房價(jià)上漲的情況發(fā)生，那么無疑很容易導(dǎo)致前期幾年的調(diào)控付之東流。

　　綜上，嚴(yán)禁“房抵貸買房”其實(shí)就是對于前段時(shí)間的“補(bǔ)漏”。“房住不炒”這個(gè)口子真的不能開，畢竟如今國內(nèi)合適的投資渠道太少，房產(chǎn)還是投資品的屬性沒有改變。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。