上周三，央行公布最新1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.80%，均較前值下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。
但上證報(bào)調(diào)查了多地銀行房貸利率發(fā)現(xiàn)，部分城市的銀行房貸利率逆風(fēng)上漲，且由于貸款額度緊張，對(duì)放款時(shí)間不做承諾。
各地房貸利率漲跌不一，南京多家銀行逆勢(shì)上漲
摸底8地國(guó)有大行的個(gè)人住房商業(yè)貸款發(fā)現(xiàn)，房貸利率平穩(wěn)過(guò)渡是主流，多地購(gòu)房者月供壓力有所減輕。
從表中來(lái)看，北京、上海、廣州等一線城市多家銀行房貸利率隨LPR前值下調(diào)，購(gòu)房成本略微降低。
對(duì)多數(shù)城市而言，房貸利率保持平穩(wěn)是主流。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳、杭州、西安、天津等地多數(shù)銀行房貸利率與上月持平。中國(guó)銀行杭州湖墅支行個(gè)貸部一位業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō)，盡管LPR降了5個(gè)基點(diǎn)，但銀行又增加5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)沖之下，房貸利率未出現(xiàn)變化。
中國(guó)銀行天津分行個(gè)貸部工作人員也稱，盡管本月20日LPR報(bào)價(jià)下降5個(gè)基點(diǎn)，但是銀行貸款利率卻沒(méi)有變化，上月房貸利率從4.85%基準(zhǔn)上浮30個(gè)基點(diǎn)，本月再度上浮5個(gè)基點(diǎn)，因此首套房報(bào)價(jià)還是維持在5.15%，二套房報(bào)價(jià)還是5.45%，以避免房貸利率波動(dòng)頻繁。
　　然而，也有地區(qū)的銀行房貸利率逆勢(shì)上調(diào)，如南京的許多銀行就上調(diào)了房貸利率，不少銀行將首套商貸房利率定為5.9%，少數(shù)銀行定為5.65%。
　　中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行南京地區(qū)的個(gè)人貸款部人士均表示，年底貸款額度較緊張，提高了剛需購(gòu)房者成本。這可能會(huì)對(duì)南京樓市形成降溫。
　　不同銀行支行數(shù)據(jù)有所差異，針對(duì)不同樓盤(pán)，房貸利率也有所變化。就各商業(yè)銀行具體執(zhí)行情況來(lái)看，國(guó)有大行可能會(huì)以接近最低利率執(zhí)行。
房貸利率上行趨勢(shì)持續(xù)半年
全國(guó)房貸利率上行趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)半年，而11月房貸利率依舊在上漲。
融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示，今年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP，為相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)68BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP，為L(zhǎng)PR加點(diǎn)100BP。
不過(guò)，在上漲潮持續(xù)半年后，不管是從房貸利率上漲城市數(shù)量、銀行數(shù)量，還是從房貸利率漲幅上看，絕大部分城市的房貸利率在11月份趨于穩(wěn)定。
上述報(bào)告指出，11月，有11個(gè)城市首套房貸款利率維持上月水平，房貸利率上漲的城市數(shù)量則相應(yīng)減少，且僅有5個(gè)城市的環(huán)比漲幅在5BP以上。
具體到銀行上，在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市533家銀行分(支)行中，除停貸銀行外，385家銀行分(支)行的首套房貸款利率都維持上月水平，比上月增加了178家，占全部銀行數(shù)量的72.23%；環(huán)比上漲和下降的銀行數(shù)量都有所減少。
2019年11月，上海仍為全國(guó)首套房貸款利率平均水平最低城市，但平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低于全國(guó)最低下限。與全國(guó)整體情況相比，房貸利率較高的城市，大部分樓市依然較熱，推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步上漲。首套房貸款利率最高的城市依然是南寧，利率水平再上漲14BP，高達(dá)6.30%。
機(jī)構(gòu)：LPR下調(diào)短期刺激不大
11月20日，中國(guó)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)第四次報(bào)價(jià)出爐，相較于10月份的第三次報(bào)價(jià)，此次1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR同樣下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)“房貸新規(guī)”，全國(guó)房貸利率下限隨之變化為：首套房貸利率不得低于4.80%，二套房貸利率不得低于5.40%。
中國(guó)民生銀行(6.180,0.01,0.16%)首席研究員溫彬此前表示，1年期、5年以上LPR均較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)幅度與11月5日央行下調(diào)1年期MLF利率5個(gè)基點(diǎn)一致，從而明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制，表明央行政策利率變動(dòng)對(duì)LPR變動(dòng)將產(chǎn)生更直接有效的影響。
融360房貸分析師李萬(wàn)賦指出，之前受新規(guī)影響較大的城市，可能會(huì)有所下調(diào)，以消弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響。但對(duì)于大部分城市而言，LPR新機(jī)制改革暫時(shí)帶來(lái)的只是參考基準(zhǔn)的變化，實(shí)際利率水平主要還是受當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策的影響，并反應(yīng)在加點(diǎn)數(shù)上。
今年下半年，央行多次定調(diào)房地產(chǎn)信貸，強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，避免把房地產(chǎn)工具化。央行在近日發(fā)布的《2019年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)中再次強(qiáng)調(diào)，按照“因城施策”的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
另外，臨近年底，多家銀行出現(xiàn)信貸額度緊張，停貸銀行的數(shù)量逐漸增加。
據(jù)財(cái)新日前報(bào)道，個(gè)別地區(qū)的個(gè)別銀行暫停發(fā)放涉房類貸款。2019年9月，華東地區(qū)已有個(gè)別股份行暫停發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸。利率不會(huì)隨LPR下調(diào)，建行總行暫時(shí)關(guān)閉了該行深圳分行的按揭貸放款系統(tǒng)，或?qū)⒂?020年元旦恢復(fù)放款。
李萬(wàn)賦表示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不發(fā)生明顯變化的前提下，預(yù)計(jì)LPR的下調(diào)不會(huì)立即反映到新增房貸的利率水平上，再加上信貸額度的緊張情況，年底前多數(shù)城市的房貸利率將保持基本平穩(wěn)，短期內(nèi)不受LPR刺激。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，5年期LPR下調(diào)有助于降低剛需用戶的住房成本，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
而對(duì)于此次5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，溫彬也表示，這有助于降低剛需購(gòu)房群體房貸成本，在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)前提下有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。
　
　央行25日發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2019)》顯示，個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控措施不斷升級(jí)的背景下，逐步回歸理性。
　　工商銀行浦東某分行的個(gè)貸經(jīng)理稱，個(gè)人住房貸款利率對(duì)市場(chǎng)供求影響大。上海作為全國(guó)房貸利率一直以來(lái)的“洼地”，工商銀行本月房貸利率最低4.65%，與原本九五折優(yōu)惠利率4.655%相比稍有下降。調(diào)整后的房貸利率與以前相比波動(dòng)較小，體現(xiàn)了LPR改革平穩(wěn)過(guò)渡導(dǎo)向。
　　此前易居研究院的數(shù)據(jù)支持了房地市場(chǎng)差異化信貸調(diào)控的導(dǎo)向：樓市調(diào)控重心向三四線城市轉(zhuǎn)移。統(tǒng)計(jì)顯示， 4個(gè)一線城市房貸利率為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)利率平均上漲30基點(diǎn)，22個(gè)二線城市上漲77基點(diǎn)，38個(gè)三四線城市上漲84基點(diǎn)。

　　銀行貸款額度緊張，放款慢成常態(tài)
　　盡管房貸利率持續(xù)下降，但多數(shù)銀行年尾的貸款額度所剩無(wú)幾。
　　中信銀行北京分行個(gè)貸部一位工作人員說(shuō)，該行第一季度時(shí)，貸款額度就已經(jīng)發(fā)放了總額的三到四成，因此年末額度緊張。商業(yè)貸款發(fā)放普遍需要2-3個(gè)月。
　　也有農(nóng)業(yè)銀行浦東某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，該行額度依然較為充足，審批約需15天，放款速度較為高效。該人士還透露，四大行年末某些分行額度也比較緊張，某些銀行8月份申請(qǐng)通過(guò)的房貸尚未放款。
　　臨近年末，各大房企嚴(yán)陣布局“搶收戰(zhàn)”，紛紛通過(guò)降價(jià)促銷搶收業(yè)績(jī)、回籠資金。
　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，今年11月相比去年同期，住房成交規(guī)模呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，年末雖然部分規(guī)模房企通過(guò)大范圍的降價(jià)促銷、加大推盤(pán)力度，但項(xiàng)目總體去化率并不佳。
　　以上海為例，諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，上海二手房成交約19.8萬(wàn)套，同比上升51.1%。年內(nèi)，上海二手房成交自3月達(dá)到高位，隨后開(kāi)始高位回落，至10月，上海二手房單月成交16100套，環(huán)比下降22.9%，同比上升36.6%。