最近，深圳消委會(huì)曝光銀行個(gè)人購(gòu)房貸款合同五大問(wèn)題整改率達(dá)到100%。其實(shí)，整改率100%當(dāng)然是一個(gè)令人欣喜的事情，但是很多人更關(guān)注的可能是這五個(gè)方面的內(nèi)容到底是什么？

深圳消委會(huì)公布的房貸合同涉及到工商銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等12家銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款合同文本，指出的房貸合同中存在的五個(gè)方面的不公平條款主要包括在強(qiáng)制借款人接受提前還款條件、限制抵押人行使房屋所有權(quán)、銀行可因形勢(shì)變化單方宣布貸款立刻到期、房貸合同捆綁非房貸合同和未合理使用用戶個(gè)人信息等。 具體而言，房貸合同中存款不公平條款的五大問(wèn)題分別是： 第一大問(wèn)題是強(qiáng)制借款人接受提前還款各項(xiàng)條件 住房按揭借款由于借款期限較長(zhǎng)，所以存在提前還款的需求和可能性都比較大，但是一些銀行從自我利益出發(fā)對(duì)提前還款設(shè)置各種條件，比如多長(zhǎng)時(shí)間不允許提前還款、提前還款需要提前三十天書(shū)面申請(qǐng)并需要銀行同意、收取提前還款違約金等。從而限制了消費(fèi)者提前還款的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)利。 但有些消費(fèi)者認(rèn)為不公平的條款仍然被深圳消委會(huì)認(rèn)為合理，因?yàn)橐罁?jù)相關(guān)的法律法規(guī)，提前還款收取一定的違約金是合理的，這可能與很多人的認(rèn)知不同。 第二大問(wèn)題是限制抵押人行使房屋所有權(quán) 以工商銀行《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》為例，第十八條：“18.5本合同簽訂后，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款人書(shū)面同意：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知貸款人并將抵押事實(shí)告知承租人，且出租期限不得長(zhǎng)于貸款期限。本合同簽訂后，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物、為第三方設(shè)立擔(dān)?；蛞云渌绞教幏值盅何锏?，應(yīng)事先征得貸款人書(shū)面同意，并將抵押事實(shí)告知買(mǎi)受人等相關(guān)人員。由此取得的收益，按照第18.9條的約定處理。” 根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，銀行這一合同限制了住房所有人行駛的權(quán)利，消費(fèi)者無(wú)論是轉(zhuǎn)讓還是出租自己享有所有權(quán)的已經(jīng)抵押給銀行的房屋，只需提前告知購(gòu)買(mǎi)人或者出租人，同時(shí)通知銀行即可，不需要銀行審批，更不需要銀行的同意。而對(duì)出租期限的規(guī)定更是限制消費(fèi)者行使房屋收益權(quán)，消費(fèi)者有權(quán)決定房屋的出租期限。 但是有些人設(shè)想的貸款沒(méi)有清償完就可以自由轉(zhuǎn)讓、不受約束的想法在法律上仍然是不受支持的，有借款抵押的住房出售必須以借款清償完或者購(gòu)買(mǎi)者承諾代為償還貸款為前提。 第三大問(wèn)題3是銀行可因形勢(shì)變化單方宣布貸款立刻到期 銀行單方面宣布貸款到期、要求借款人提前清償本息的作法雖然不是經(jīng)常出現(xiàn)，但是也并不鮮見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會(huì)遇到銀行要求貸款企業(yè)提前還款的情形。但是在個(gè)人貸款特別是住房貸款遇到的比較少，主要原因是有抵押物的存在，應(yīng)該可以確保補(bǔ)償銀行的損失。 住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大的是，無(wú)論政策原因還是自然災(zāi)害的原因而面臨的損毀或者消失，但一般屬于不可抗力，深圳消委會(huì)建議刪除這類條款也是有道理的。 第四類問(wèn)題是房貸合同捆綁非房貸合同 一般情況下銀行不會(huì)決定借款人的貸款清償順序，因?yàn)檫@是借款人的還款自由。但是也會(huì)有一些銀行通過(guò)制式合同的方式捆綁各種銀行貸款方式的還款順序。 深圳消委會(huì)的通報(bào)中說(shuō)的是中信銀行，中信銀行《個(gè)人借款合同》第九條：“……如甲方在乙方尚有多筆貸款未清償，甲方如欲提前還款的，按照貸款發(fā)放時(shí)間順序按照先還息后還本的原則進(jìn)行還款，同時(shí)乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序。” 這一條款由于侵害了消費(fèi)者自主選擇還款順序的權(quán)利，進(jìn)而侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，被深圳消委會(huì)認(rèn)定為涉嫌霸王條款，建議改為“乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序”。 第五類問(wèn)題是未合理使用用戶個(gè)人信息 保護(hù)消費(fèi)者個(gè)人信息已經(jīng)成了一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題。銀行作為個(gè)人信息比較健全的機(jī)構(gòu)，對(duì)消費(fèi)者信息的保護(hù)至關(guān)重要，并成為一個(gè)重要的社會(huì)責(zé)任。 現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常出現(xiàn)銀行將借款人信息泄露的情況，比如個(gè)人借款逾期被第三方催收，就說(shuō)明銀行已經(jīng)將借款人的個(gè)人和家庭信息轉(zhuǎn)讓給了第三方公司，而第三方公司對(duì)個(gè)人信息的保護(hù)程度和能力是讓人質(zhì)疑的。 深圳消委會(huì)通過(guò)的典型條款是平安銀行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)抵押貸款合同》，第五條第一款第11項(xiàng)：“乙方及其合作單位可向甲方、丙方發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息。”第十三條第二款第13項(xiàng)：“甲方有逃避乙方監(jiān)管、拖欠貸款本金及利息、惡意逃廢債務(wù)等行為時(shí)，乙方有權(quán)將該行為向其所在單位及其他有關(guān)單位通報(bào)，并在媒體上公告。” 這種制式合同的要求明顯沒(méi)有盡到信息安全保護(hù)義務(wù)，直接侵害了消費(fèi)者的個(gè)人信息權(quán)。 實(shí)際上，銀行借款合同中這些條款的存在已經(jīng)由來(lái)已久，客觀上說(shuō)，有些合同條款是大家習(xí)慣的結(jié)果，并不一定就是網(wǎng)上各種評(píng)論中的所謂店大欺客之類的險(xiǎn)惡用盡，有的是過(guò)度風(fēng)險(xiǎn)控制的結(jié)果，畢竟住房貸款時(shí)間長(zhǎng)，最長(zhǎng)30年的時(shí)間，這中間會(huì)發(fā)生很多的變化，包括貸款人會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，所以，從銀行的角度出發(fā)和有利于風(fēng)險(xiǎn)控制確保銀行資產(chǎn)質(zhì)量的角度出發(fā)，約束一些條款從情況上是可以理解的。 但是，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，面對(duì)外部環(huán)境發(fā)生的變化，面對(duì)我國(guó)法治環(huán)境和社會(huì)政策環(huán)境的改善，銀行確實(shí)應(yīng)該及時(shí)地檢討一些所謂的制式合同，然后及時(shí)對(duì)一些不不合時(shí)宜的合同條款進(jìn)行及時(shí)的修正和完善，以在保障銀行合法權(quán)益的同時(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。 很多銀行都提出以客戶為中心，而確保消費(fèi)者的合法權(quán)益則應(yīng)該是以客戶為中心的最核心內(nèi)容。從現(xiàn)實(shí)情況看，很多銀行雖然改進(jìn)了銀行服務(wù)，但如何真正實(shí)現(xiàn)以客戶為中心還有很多工作要做，不僅僅是態(tài)度方面的，更多的是從根本上樹(shù)立以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)管理邏輯基礎(chǔ)和觀念基礎(chǔ)，而不是仍然存在的以產(chǎn)品、業(yè)務(wù)為中心服務(wù)于客戶。