從2017年年中開始至今，在全國范圍內(nèi)不少城市都上調(diào)了首套房和二套房購房貸款利率。有銀行的房貸利率出現(xiàn)了"6連跳"：首套房房貸利率從最初的9折優(yōu)惠——基準(zhǔn)利率——上浮5%——上浮10%——上浮15~20%——上浮30%，不斷向上跳躍。與此同時(shí)，批貸時(shí)間越來越長，少則兩三個(gè)月，慢則大半年，更有甚者直接拒貸。
目前，全國范圍內(nèi)首套房貸款利率上浮10-20%已成標(biāo)配，購房者買套房可能要比之前多出了幾十萬的利息。因此，面對當(dāng)下穩(wěn)中有降的房價(jià)和不斷上浮的利率，購房者有些進(jìn)退兩難。為了最大限度節(jié)省房貸成本，除了利率需要關(guān)注外，筆者認(rèn)為，也要注意不同的貸款與還款方式。還款方式有以下兩種方式，要注意其中的細(xì)節(jié)差別：
一、等額本息還款
以貸款100萬元、按揭30年、利率上浮10%來算，每月都需還款5609元。拆分每個(gè)月來看，比如首個(gè)月還銀行5609元中，4491元是利息，1118元是本金；而到最后一個(gè)月還銀行的5609元中，利息只有25元，5584元是本金，也就是說，前期你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。
到了還款期限一半的時(shí)候（比如是按揭30年，你已經(jīng)還了15年了），其實(shí)利息已經(jīng)在前15年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，而這些是必須還的，即便你15年后家庭經(jīng)濟(jì)條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，因此你提前還已經(jīng)沒有什么意義了。
二、等額本金還款
同樣以貸款100萬元、按揭30年、利率上浮10%來算，首個(gè)月需還款7256元，其中是每個(gè)月都要還的相同的本金2777元，而利息從第二月開始，這個(gè)月要比上個(gè)月少12塊多，直到最后一個(gè)月的利息為0，僅還本金2777元。這種還款方式的好處是，隨著時(shí)間越來越長每月的還款金額越來越少，即月供是呈遞減形式；若提前還款（比如5年后就還款）的話，比等額本息會要節(jié)省不少利息支出；且還款總息要比等額本息少20萬左右。
但劣勢是，前期還款壓力大，眼下首套房、二套房的貸款利率上調(diào)幅度較大，同時(shí)首付比例也有提高，很多人交完首付和各類稅費(fèi)后已經(jīng)被掏空，這時(shí)候再選擇等額本金還款恐會出現(xiàn)資金無法周轉(zhuǎn)困難。尤其首次貸款買房的人，忽然開始還月供一定會不適應(yīng)，資金無法合理分配，所以還是不要前期給自己太大壓力。如果前期還款無壓力，當(dāng)然是選用等額本金還款好。
另外，貸款方式的話，最好合理利用公積金貸款，能省下幾萬甚至幾十萬利息。目前住房公積金個(gè)人住房貸款利率為3.25%，遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率。但是各城公積金貸款額度不同，像有的城市公積金貸款最高額度為80萬，所以購房者買房時(shí)若公積金額度不夠可以選擇組合貸，這種方式絕對可以給你省下不少錢。且現(xiàn)在有關(guān)部門明確表示，開發(fā)商不能拒絕人們使用住房公積金貸款，要買房的人應(yīng)好好利用這種組合貸。