近日，張先生因?yàn)樯庑枰氚炎约旱囊惶追慨a(chǎn)出售，但在與買(mǎi)主辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)卻被告知因?yàn)榉慨a(chǎn)上有抵押登記無(wú)法過(guò)戶(hù)，張先生這才想起來(lái)2年前曾用自己的房子為李四向王五借款辦過(guò)抵押，當(dāng)時(shí)因?yàn)槔钏牡慕杩顢?shù)額只有5萬(wàn)元，張先生認(rèn)為李四肯定能還上同時(shí)礙于情面就同意為其借款做了抵押登記，如今王五下落不明，李四和張先生想還款也找不到人。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押人指的是抵押財(cái)產(chǎn)的所有人即本案中的張先生，抵押權(quán)人指的是債權(quán)人，本案中的王五就是抵押權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，張先生如果想要轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須征得王五的同意，同時(shí)還要用賣(mài)房款的一部分來(lái)償還李四的債務(wù)。
但2021年1月1日實(shí)施的《民法典》讓張先生看到了新的希望，《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。根據(jù)上述規(guī)定，房屋辦理了抵押登記也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉傩枰鞯玫盅簷?quán)人的同意，但抵押權(quán)人仍有權(quán)向房屋的受讓人主張抵押權(quán)。
這其實(shí)是法不溯及既往原則的體現(xiàn)，新法實(shí)施后對(duì)實(shí)施前的法律行為沒(méi)有約束力，通俗來(lái)講就是不能用今天的規(guī)定去約束昨天的行為，對(duì)于實(shí)施前的法律行為仍要適用舊法。張先生由于是在《民法典》實(shí)施前辦理的抵押登記，所以不適用《民法典》的規(guī)定，仍舊適用《物權(quán)法》的規(guī)定。自然資源部2021年4月發(fā)布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》中也明確要求各地自然資源主管部門(mén)對(duì)《民法典》實(shí)施前已辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。
綜上，《民法典》實(shí)施前即2021年1月1日之前辦理抵押登記的房產(chǎn)，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不能辦理過(guò)戶(hù)登記，那么張先生在找不到抵押權(quán)人王五的情況下是否有其他方法出售房產(chǎn)呢？請(qǐng)聽(tīng)下回分解。