搖號(hào)一出,被拒之門外的購房者,無不拍手稱快。 按揭買到新房的概率提高了,暫時(shí)也不用硬著頭皮,去買高價(jià)二手房了,就連創(chuàng)世紀(jì)、梧桐郡這樣的超級(jí)紅盤,都可以去碰碰運(yùn)氣了。 就在大家興奮不已、摩拳擦掌,準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的時(shí)候,有人卻“不合時(shí)宜”地,潑了一瓢冷水: “姑且不說,搖到紅盤概率有多低。就算搖到了,后面還有銀行這關(guān)呢。利率會(huì)不會(huì)繼續(xù)上???有沒有可能被拒貸?付得起高額按揭嗎?” 的確,2017年下半年開始,信貸政策一直處于收緊狀態(tài),利率高,放款慢,房貸成本居高不下。 實(shí)際上,今后情況,可能更為嚴(yán)重。 一系列信號(hào)顯示,信貸政策并不會(huì)放松,加息也會(huì)隨時(shí)到來。這意味按揭支出,將進(jìn)一步提高。 但就算關(guān)卡再多,也擋不住買房的決心?。? 首套最高25%,二套最高30% 去年底,杭州人陳先生,購買了某樓盤,二套房,首付6成。當(dāng)時(shí)約定,利率上浮15%。 可沒想到,因?yàn)榫W(wǎng)簽控制,這套房子,拖到最近才簽約。但此一時(shí),彼一時(shí)。以前的利率,銀行不認(rèn)賬了,要求上浮30%。 為了買到房,陳先生最終咬牙簽了字。不過,一下子多出幾十萬利息,還是讓他無比郁悶。 那現(xiàn)在,杭州房貸利率,究竟有多高? 去年12月底,層樓曾做過一次調(diào)查,當(dāng)時(shí)首套房貸主流上浮10%左右,個(gè)別銀行甚至還有5%。 現(xiàn)在呢,幾乎全面上漲。 調(diào)查銀行中,首套利率上浮最高的,是匯豐銀行武林支行和中信銀行,高達(dá)25%。二套房貸最高上浮30%,也是中信銀行。 其他銀行,首套利率集中在15%,二套在20%左右。少量銀行,則直接對(duì)一手房停貸了,比如花旗銀行。 雖然看起來,部分銀行的房貸利率,還保持在10%左右,但附加要求不低。 一位層樓粉絲爆料,這個(gè)月初,辦理了某銀行房貸,利率僅上浮10%。而之所以能拿到這樣的政策,是因?yàn)橘I了1.5萬元保險(xiǎn)產(chǎn)品。 此外,銀行對(duì)客戶征信要求,也極為嚴(yán)格。 “我老公因?yàn)樾庞每ㄓ馄诹藥状?,但金額非常小,還是被很多銀行拒貸,找關(guān)系都沒用。”有粉絲抱怨。 據(jù)說,有個(gè)別開發(fā)商,還準(zhǔn)備以此來嚇退無房戶。“只找兩三家銀行合作,而且要選那種利率上浮特別高,征信特別嚴(yán)格的。” 因?yàn)轭~度緊張,銀行放款速度,依舊很慢。 目前,大部分銀行給出的放款時(shí)間,要比去年等待近半年好得多,但主流時(shí)間依舊需要1-2個(gè)月。 信貸不會(huì)放松,加息隨時(shí)會(huì)來? 對(duì)于未來房貸的總體形勢(shì),不少銀行信貸部門工作人員,都認(rèn)為不容樂觀。 杭州農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)人士表示,現(xiàn)階段市場(chǎng)上的資金價(jià)格都在走高,不給房貸額度,并不是銀行有沒有錢的問題。歸根結(jié)底,是國家在進(jìn)行調(diào)控。 經(jīng)濟(jì)層面認(rèn)為,未來幾年內(nèi),國家主要任務(wù)之一,就是去杠桿,包括企業(yè)、個(gè)和政府杠桿。也就是說,限購限貸等調(diào)控政策,短期內(nèi)并不會(huì)放松。 而對(duì)按揭客來說,更大的壓力,來自于加息預(yù)期。 最近,央行行長易綱在博鰲論壇說了一段話,核心要點(diǎn)是:接下來,繼續(xù)執(zhí)行偏緊的貨幣政策,并已準(zhǔn)備好提高基準(zhǔn)利率。 簡單的說,隨時(shí)可能加息。 其實(shí),現(xiàn)在不斷上浮的利率,正是一種變相的加息。 融360報(bào)告顯示,今年3月全國首套房貸款平均利率5.51%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.124倍,環(huán)比2月上升0.92%,同比去年3月上升23.54%。 報(bào)告預(yù)計(jì),若房貸保持當(dāng)前增速,2018年第三季度末,平均利率有可能破6%。 事實(shí)上,當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率,是20年來的最低點(diǎn)。 而且結(jié)合樓市走勢(shì),你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象:當(dāng)市場(chǎng)火熱,利率大概率上漲。如2009-2011年,杭州地王頻出,基準(zhǔn)利率一路上漲,最高達(dá)到7.05%。 反之,當(dāng)市場(chǎng)遇冷,利率大概率下調(diào)(刺激樓市)。 典型就是上一波杭州樓市低迷期,基準(zhǔn)利率從2011年的7.05%,一路下調(diào)到2015年底的4.9%。 之后的事情,大家都知道,杭州樓市持續(xù)火爆,直到今天也未停歇。但基準(zhǔn)利率,仍舊保持原先水平。 換言之,不管是宏觀環(huán)境,還是歷史規(guī)律,加息都已經(jīng)是大概率事件。 200萬房貸,30年多還30萬利息 加息,意味著房貸成本的進(jìn)一步提升。 而關(guān)鍵的是,加息只是基準(zhǔn)利率的上浮,并不會(huì)改變?cè)?0%、20%,甚至30%的上浮利率,因?yàn)檫@是伴隨終身的。 打個(gè)比方,原先基準(zhǔn)利率4.9%,上浮20%即5.88%;現(xiàn)在假設(shè),基準(zhǔn)利率上調(diào)到5.4%,你承擔(dān)的利率,仍舊需要乘以1.2,高達(dá)6.48%。 其中的利息差別,是巨大的。 參照上述利率,我們以貸款200萬、30年期為例(等額本息),進(jìn)行計(jì)算,可以得到如下一組對(duì)比數(shù)據(jù)。 原先月供11837元,總利息約226萬;現(xiàn)在月供12615元,總利息約254萬元。相當(dāng)于,多還近30萬利息。 而且,這還是建立在,加息0.5個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上。 不斷抬高的成本,會(huì)阻礙購房者的步伐么?并不會(huì)。 去年下半年,急著買婚房的新杭州人小李,不巧遇上了全款成風(fēng)的杭州樓市。 兜里只揣著100來萬的他,遭受了無數(shù)次冷眼,又不甘心買高一截的二手房,只能期望樓市降溫。 誰知道,今年樓市依舊沒有降溫。雖然等到了搖號(hào),有了貸款買房的機(jī)會(huì),但也等來越來越高的利率。 有人問,你會(huì)暫緩買房么? “只要搖到,再高的利率,咬牙也要上。”小李回答得很堅(jiān)決。也有粉絲表態(tài),現(xiàn)在杭州的房子,只要加杠桿買得到,都是劃算的。 的確,樓市如此癲狂,人心如此浮躁,只要能上車,這點(diǎn)利率,又算得了什么呢! 降準(zhǔn)會(huì)大幅刺激樓市?并不會(huì) 不少人會(huì)有疑問:央行不是降準(zhǔn)了么,貨幣政策理應(yīng)變寬松了啊。 的確,昨天降準(zhǔn)新聞一出,地產(chǎn)媒體興奮不已,各種吸睛標(biāo)題層出不窮。比如,“央行降準(zhǔn),房價(jià)又要漲了,或房貸更容易了”。 降準(zhǔn)的直接效應(yīng),是銀行可使用的資金增加了,確實(shí)會(huì)帶來流動(dòng)性的增強(qiáng),和資金成本的降低,利好相關(guān)行業(yè)。 但我們要明白,降準(zhǔn)在于緩解結(jié)構(gòu)性問題。 釋放的1.3萬億流動(dòng)性中,近7成用于置換MLF(中期借貸便利,即商業(yè)銀行向央行借的錢),將顯著降低商行利息負(fù)擔(dān),降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),以便銀行“輕裝上陣”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì);而4000億元增量資金,增加了小微企業(yè)貸款的低成本資金來源。 簡單的說,這次降準(zhǔn),一方面是“解救”銀行,另一方面是優(yōu)先支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)(利好股市)。 其實(shí),在貨幣政策上,央行很矛盾。 4月16日,提高了14天逆回購的利率;昨天,宣布降準(zhǔn),這些都是相反的做法。 央行提高借出資金的成本(逆回購),本意是希望引導(dǎo)利率上行,控制金融風(fēng)險(xiǎn),但中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀,承受不了高利率。 至于樓市,降準(zhǔn)肯定有利好,只是遠(yuǎn)沒有想象中那么大。 “房住不炒”依然是紅線,這一點(diǎn)是不會(huì)突破的。資金寬裕是創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境,而不是說鼓勵(lì)各類違規(guī)資金進(jìn)入樓市,這和過去寬松化的貨幣環(huán)境,是有本質(zhì)區(qū)別的。 未來貨幣政策走向,預(yù)計(jì)著力保持流動(dòng)性穩(wěn)定,但不會(huì)出現(xiàn)寬松趨勢(shì)。
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