| 公積金貸款和商業(yè)銀行有什么差異呢？無論是什么貸款，錢都是向銀行借的，貸款發(fā)放后銀行會一次把房款全部打給開發(fā)商，為什么全款買房一般會有更大的優(yōu)惠呢？#行業(yè)人士招募計劃# 相信這是很多人都有的困惑，以為這事與開發(fā)商本質上和資金上沒有關系，但事實并不是這樣的。實際上，全款買房與貸款買房對于開發(fā)商來說有三大不同： 第一大不同，全款買房比貸款買房可以更快的回收資金，資金對于開發(fā)商來說，就是生命線。 無論是房地產大開發(fā)商，還是一般的開發(fā)商，房地產開發(fā)對資金的需求量都是巨大的，特別是對預售制改革以后，對房地產項目的資金實力需求更高。對于開發(fā)商來說，盡快地回籠資金是非常重要的，有的開發(fā)商就是因為資金持續(xù)沒有跟上導致項目爛尾。 而開發(fā)商回籠資金的最佳途徑就是銷售房地產住房進行回款，全款購房就是開發(fā)商回籠資金的途徑和方式。 有網友提問：在銀行做房貸是不是銀行幫助購房人一次性付清購房款？不是全款買房一樣嗎？實際上不一樣。 從基本的道理上講，房貸就是銀行方面一次性幫助購房者付清首付以外的所有房款。通過銀行貸款肯定可以一次性地付清了除首付以外的購房款項。但是對房地產開發(fā)商而言，你卻不屬于一次性付款，而屬于銀行貸款方式。因為有的開發(fā)商一次性付款有更大的優(yōu)惠，而你通過銀行貸款卻沒有這個優(yōu)惠。 購買商品房的付款方式有：一次性付款和銀行按揭貸款兩種。所謂的一次性付款是你不以購買的住房作按揭貸款而是以自有資金一次性付清給開發(fā)商。 但是與全款購房相比，全款買房可以一次性的將買房款全部交給開發(fā)商，開發(fā)商就及時回籠了資金；貸款雖然也相當于一次性地回籠了資金，但是由于貸款時間比較長，開發(fā)商的回籠資金時間相對延長。 大家都知道銀行按揭貸款上報、審查、審批需要時間，有的一兩個月，有的可能要幾個月甚至半年，在這過程中銀行是無法及時回籠資金的。 第二大不同，全款買房與貸款買房相比，貸款買房銀行會承擔更多的責任和義務 很多人覺得買房貸款銀行考察的是貸款申請人的信用情況以及未來貸款的償還能力，但事實上并不如此。 銀行貸款審查的條件簡單地說是個人信用狀況和還款能力。除了個人信用狀況、欠款情況、逾期情況甚至網袋情況之外，正常情況下還關注貸款申請人以下情況： 比如貸款申請人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當?shù)兀毁J款申請人家庭財產證明，家庭財產狀況等資料（工作證明、銀行流水、產權證明、車輛行駛證等）。 但同時，買房貸款還要審查買房的項目是否符合貸款按揭的條件、開發(fā)商的資質是否具備貸款授信的條件，開發(fā)商要向銀行提供大量的資料，還要有專門的人員與銀行對接，增加在開發(fā)商的成本。 朋友說，自己購買住房，開發(fā)商說辦不了銀行按揭貸款，如果需要貸款只能到他自己開的擔保公司辦理貸款。但朋友說，在擔保公司辦理的貸款利率要明顯高于銀行按揭貸款，這樣做法合理嗎？ 這是因為有的房地產公司有自己的小額貸款公司、擔保公司，就是希望通過捆綁住房銷售賺取更高的貸款利息，因此，在賣房時不愿意購房者去銀行辦理按揭貸款，而是強制買房的人到自己的小額貸款公司和擔保公司辦理高息貸款。這還不是最重要的。 最重要的是，可能有的是銀行不接受按揭貸款的項目，你購買的住房根本無法在任何銀行辦理住房按揭貸款，因為你購買的住房可能存在一定的瑕疵。 如果是這樣的話，你購買的住房就不僅僅是不能在銀行辦理住房按揭貸款的問題，更是有可能在產權、五證甚至開發(fā)資質等方面存在一定的問題，也可能就是很多房地產商經常出現(xiàn)的打擦邊球，甚至就是完全不能銷售、將來也可能不能辦理產權，如果是這樣，你購買的住房可能就會存在很大的麻煩。以前有很多購買住房的人，繳納完房款以后，長期無法入?。挥械碾m然入住了以后，長期無法辦理產權證。 第三大不同，貸款買房事實上開發(fā)商承擔著階段性的擔保，占用著開發(fā)商的信用額度 朋友問，購房貸款一般而言是默認房地產開發(fā)公司作為擔保人，如果客戶貸款買了房子后期貸款還不上，房地產開發(fā)公司就要承擔客戶違約所產生的貸款償還問題，請問如何有效規(guī)避此風險？這就是開發(fā)商喜歡全款購房并愿意給更大優(yōu)惠的重要原因。 有人可能以為房地產開發(fā)商為購房的客戶提供階段性擔保是潛規(guī)則，實際上不是，而是買房人作銀行按揭貸款所必須的前提條件。 為什么房地產開發(fā)商要為購房客戶提供階段性擔保呢？不擔?？梢圆豢梢阅兀繉嶋H上不擔保還真的不可以。 住房按揭貸款是指在住房還沒有交付使用時進行的貸款，本質上是以未來的房地產他項權證做抵押，在住房交付使用并辦理完產權證前，銀行的按揭貸款處于沒有抵押物的狀態(tài)，銀行必然要求開發(fā)商作為住房的開發(fā)者承擔階段性的擔保責任。開發(fā)商為什么會同意承擔這樣的風險呢？當然是為了及時回籠了資金。 開發(fā)商為住房按揭貸款提供擔保：一是解決了購房者不能全額付款的問題；二是解決了開發(fā)商及時回款的問題；三是解決了貸款沒有抵押物的難題。 房地產開發(fā)商在買房人貸款過程中承擔了什么風險呢？擔保風險的時間是多長呢？是否是一直承擔擔保呢？也不是。 開發(fā)商承擔的擔保風險是階段性風險，這個階段就是在購買住房者的貸款發(fā)放以后、住房產權證辦理完并辦理抵押手續(xù)的這優(yōu)時間，只要辦理了房產抵押手續(xù)擔保就結束了。在這個階段，如果購房者不能及時償還貸款或者無力償還貸款，開發(fā)商就有責任和義務代為償還貸款。 具體時間長短不定，有的可能2—3年，長的可能有3—4年。 開發(fā)商要承擔階段性擔保的銀行貸款，當然不好直接全款買房對開發(fā)商更有利，更重要的是，開發(fā)商擔保的額度占用了開發(fā)商的整體授信額度，這對于開發(fā)商來說，也是一種經濟成本和融資能力的減弱。 公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別僅僅是兩個方面：第一方面是貸款的利率比較低，對買房人是比較有利的；第二方面是貸款審查審批的要求更嚴格、時間更長，這是開發(fā)商不愿意看到的。
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