到房產(chǎn)登記部門辦理過抵押登記的可能大多都有被工作人員提出過要求的經(jīng)歷，也幾乎與工作態(tài)度無(wú)關(guān)，而是表現(xiàn)出很負(fù)責(zé)似的，對(duì)抵押合同及抵押登記申請(qǐng)表格提出這樣那樣的要求，大多是不合理甚至是違法的。
但是，按照房產(chǎn)登記部門填寫的有關(guān)合同內(nèi)容，可能反而增加了抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)，致使合同條款對(duì)抵押權(quán)人不利。其中常見的情況如工作人員對(duì)主債權(quán)金額、抵押金額、抵押物價(jià)值的填寫要求。關(guān)于抵押擔(dān)保的主債權(quán)，如果抵押物的協(xié)議或者評(píng)估價(jià)值小于主債權(quán)金額，有的國(guó)土登記部門要求抵押物擔(dān)保的主債權(quán)金額只能是和抵押物的價(jià)值相等，不能是全部債權(quán)。問是何道理，工作人員振振有詞地說：抵押物的價(jià)值怎么能大于主債權(quán)金額呢！其實(shí)法律并未規(guī)定設(shè)定抵押時(shí)，抵押擔(dān)保的主債權(quán)不得超過抵押物價(jià)值。抵押物擔(dān)保的主債權(quán)大于抵押物的價(jià)值有何不妥？只不過抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款低于抵押物實(shí)現(xiàn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實(shí)現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行清償。
房產(chǎn)登記部門管得太多的還有抵押金額問題。物權(quán)法生效之前，有的地方房地產(chǎn)登記部門一定要求在抵押合同中標(biāo)注抵押金額，這個(gè)幾乎連法律詞語(yǔ)都不是的短語(yǔ)完全是房地產(chǎn)登記部門自己的創(chuàng)造發(fā)明。有的還要求對(duì)抵押物進(jìn)行強(qiáng)制評(píng)估，評(píng)估價(jià)格需經(jīng)房地產(chǎn)登記部門指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審定，抵押金額就是按照評(píng)估價(jià)值填寫，不能有絲毫的差錯(cuò)。當(dāng)然評(píng)估和價(jià)值審定都是要收費(fèi)的，美其名曰是為了打壓房?jī)r(jià)。直到物權(quán)法生效之后，因物權(quán)法明確禁止登記部門要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，上述硬性要求才被取消。因?yàn)槭孪燃s定了抵押金額，加上抵押金額經(jīng)過評(píng)估審定，為了便于通過審定，估值大多相當(dāng)保守，如果抵押物實(shí)際拍賣、變賣價(jià)值超過抵押合同約定的抵押金額的，抵押權(quán)人能否就超過的部分優(yōu)先受償?如果抵押金額只是主債權(quán)金額的一部分，抵押權(quán)人當(dāng)然不會(huì)輕言放棄到手的利益，因此必然導(dǎo)致法律上的爭(zhēng)議。因?yàn)榉康禺a(chǎn)登記部門強(qiáng)加的要求，增加了抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物的價(jià)值是否應(yīng)當(dāng)為抵押合同的必備條款之一?很多房地產(chǎn)登記部門有這樣的要求。這對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說當(dāng)然是一大好事。幸而現(xiàn)在允許當(dāng)事人協(xié)議的定價(jià)，為了防止協(xié)議價(jià)格成為將來抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最高上限，抵押權(quán)人可以在抵押合同中約定，前述協(xié)議價(jià)值不作為對(duì)抵押物行使抵押權(quán)的估價(jià)依據(jù)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物實(shí)現(xiàn)的全部?jī)r(jià)值優(yōu)先受償。如果是這樣，在抵押合同中寫上抵押物的協(xié)議價(jià)值究竟有什么意義？
既然抵押物的價(jià)值可以小于、等于或者大于主債權(quán)金額，因此硬性要求當(dāng)事人約定抵押物的價(jià)值沒有什么實(shí)際意義。如果一定要約定，建議在相關(guān)條款中明確：
前述金額僅為按照房產(chǎn)登記部門要求填寫，不構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的任何限制，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押物最終實(shí)現(xiàn)的全部?jī)r(jià)值優(yōu)先受償。