2019年之前，想辦理一筆小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款的利率一般為年息6.37%-7.5%，有的銀行還需要買保險(xiǎn)，貴金屬，理財(cái)?shù)龋F(xiàn)在申請(qǐng)一筆同樣經(jīng)營(yíng)貸款年息低至抵押經(jīng)營(yíng)貸款3.25%-4.5%.....

小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款利率在下降，而按揭貸款利率二套最新是5.65%，對(duì)于我們來說想要獲得低利率貸款有哪些機(jī)會(huì)和需要準(zhǔn)備的工作呢，本篇我們一次給你聊個(gè)透。

通常借貸場(chǎng)景有以下幾種：

1、已有的房產(chǎn)做抵押，補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流；

2、房產(chǎn)已經(jīng)抵押替換，省利息；

3、先全款再抵押，完成房屋置換。

如果您完成其中一個(gè)場(chǎng)景操作，都會(huì)省下幾萬到幾十萬額外融資成本，對(duì)于有企業(yè)的客戶來講，這是實(shí)實(shí)在在讓利中小微企業(yè)大禮包，而不是過去P2P那種掛羊頭賣狗肉“偽”普惠金融貸款。

為什么銀行有這么多不同貸款產(chǎn)品？

之前文章中我們介紹7款北京市場(chǎng)主流銀行產(chǎn)品《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》，很多朋友可能已經(jīng)看的眼花繚亂了，估計(jì)也攢了一肚子問題。

比如，銀行為啥要搞這么多產(chǎn)品，直接推出一款利率最低的不就行了嗎？還有什么先息后本，等額本息，20年授信等一大堆名詞，腦袋都要炸了。

簡(jiǎn)單點(diǎn)，好嗎？

好的，我們今天就簡(jiǎn)單點(diǎn)。把所有產(chǎn)品捋一捋，從銀行的視角聊聊貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從客戶的視角談?wù)勩y行貸款產(chǎn)品選擇。

一、銀行的盈利主要來自于息差。

也就是說，銀行借的錢利率低，貸出去的錢利率高，中間的息差才是銀行的收益，所以您會(huì)發(fā)現(xiàn)國(guó)有銀行利率特別低，要求客群也就自然會(huì)高，而股份商業(yè)銀行利率高，對(duì)于客戶要求和準(zhǔn)入門檻相對(duì)寬松。

同時(shí)，銀行之間是直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為了爭(zhēng)奪客戶搶奪市場(chǎng)份額，必須各顯神通。

BH產(chǎn)品：房齡老，能申請(qǐng)先息后本，利率自然會(huì)高點(diǎn)

GS產(chǎn)品：利率低，對(duì)企業(yè)和房產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)流水要求會(huì)高。

ZS產(chǎn)品：還款方式靈活，只要您全國(guó)有企業(yè)就可以申請(qǐng)。

從以上產(chǎn)品中是不是感覺每個(gè)銀行房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)都有所不同，利率和準(zhǔn)入客群也不一樣。

二、房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品千差萬別

根據(jù)之前總結(jié)的7款房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品為例《北京2022年房產(chǎn)抵押貸款政策攻略》，我們總結(jié)如下：

1、利率低的銀行，對(duì)地段和房齡、公司經(jīng)營(yíng)情況就有很高的要求。

比如房產(chǎn)位置在不在銀行的白名單內(nèi)，也可以參考小區(qū)的成交量，是不是學(xué)區(qū)房。

銀行邏輯很簡(jiǎn)單，我的利率低，所以我要最好的房子。萬一哪天你還不上錢，我也能輕松執(zhí)行房產(chǎn)還債。

不僅如此，還得要求主借款人年富力強(qiáng)，公司經(jīng)營(yíng)情況良好，有較強(qiáng)的還款能力。

雖然有房產(chǎn)作為抵押物，還不上錢可以執(zhí)行抵押物，但是銀行也不想出現(xiàn)壞賬。

產(chǎn)品越好，對(duì)主借款人的要求也就越高！

2、而有的銀行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。

其實(shí)北京的好的位置老房子一點(diǎn)也不愁賣，老人的房產(chǎn)做貸款往往都是子女在還。銀行適當(dāng)放寬了對(duì)房子的要求，放松了主借款人的要求，順便也調(diào)高了點(diǎn)利率。

3、深圳事件出了之后，很多銀行為了避嫌，不接受新產(chǎn)證抵押。

但有的銀行對(duì)于真實(shí)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，有納稅經(jīng)營(yíng)良好，新購(gòu)房產(chǎn)，也是可以申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款。但利率方面，你懂的。

4、還有一類人群，是無法享受經(jīng)營(yíng)貸的利率優(yōu)惠的。

比如公務(wù)員、金融行業(yè)人士等，就被公司這條限制了。

沒問題，只要有需求，就有銀行設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足需求。

沒有公司沒問題，那就做抵貸不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，額度上限1000萬，利率嘛，也就再稍微抬那么一點(diǎn)點(diǎn)。

5、征信存在瑕疵的客戶

在我們生活中的抵押貸款，信用貸款，信用卡可能會(huì)因?yàn)榉N種原因，出現(xiàn)晚還款，出現(xiàn)逾期的情況；一般銀行對(duì)征信的逾期要求近兩年內(nèi)不能有連三累六，一些銀行也可以申請(qǐng)操作的，企業(yè)有真實(shí)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，不是惡意逾期，上文提到過，每家銀行設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不同，這種情況下選對(duì)銀行就可以申請(qǐng)。

綜上所述，銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品是根據(jù)客群需求，被精心設(shè)計(jì)過的，充分滿足了市場(chǎng)的多樣化需求。

比如，今年的大環(huán)境就是經(jīng)營(yíng)貸寬松！

3.85%的貸款，兩年前是需要特批的，需要拖關(guān)系拿到的。而現(xiàn)在呢，滿世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。

而2012年到2016年底很流行的抵押消費(fèi)貸款，現(xiàn)在看來就有點(diǎn)雞肋，現(xiàn)在銀行已經(jīng)基本停止抵押消費(fèi)貸款

所以，趁現(xiàn)在北京小微企業(yè)降息大環(huán)境下，有房 有企業(yè)想申請(qǐng)低息貸款（預(yù)計(jì)4月份開始政策會(huì)收緊），速度辦理！

三、客戶使用場(chǎng)景的視角

簡(jiǎn)單來說，就是用房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，從之前的年息6.86%置換成現(xiàn)在年息3.7%的抵押經(jīng)營(yíng)貸款，使小微企業(yè)節(jié)省50%的融資成本。

但因?yàn)榉孔硬煌?，主借款人資質(zhì)不同，貸款金額不同，對(duì)月供壓力不同，也形成了復(fù)雜多樣的選擇。

從節(jié)省利息考慮，一定是選擇利率最優(yōu)的銀行產(chǎn)品

從還款壓力考慮，一定選擇年限長(zhǎng)，最好支持先息后本的產(chǎn)品

從授信額度考慮，有些人只需要200萬救急，有些人必須抵押足夠高的額度，這里又會(huì)涉及到每家銀行的貸款成數(shù)和評(píng)估價(jià)差異。

從買房置換角度，只能選擇接受新產(chǎn)證的銀行，哪怕利率略高了一點(diǎn)，但跟房子漲幅相比，多付的這點(diǎn)利息畢竟是小頭。

說了這么多，該如何選到和自己最匹配的銀行產(chǎn)品呢？

這就需要：

1、對(duì)自己條件的審視（包括房產(chǎn)、征信、流水、公司）

2、對(duì)銀行產(chǎn)品的了解（包括利率、成數(shù)、還款方式、貸款年限等）

3、通過梳理自身?xiàng)l件和需求，在專業(yè)人士的幫助下，達(dá)到銀行的申請(qǐng)條件

總結(jié)

今年的經(jīng)營(yíng)貸受到政策全方位扶持，是個(gè)非常好的切入時(shí)機(jī)。無論是切換貸款節(jié)省利率，房子做抵押留點(diǎn)現(xiàn)金，還是買房置換，都可以極大的降低成本。