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杭州、北京率先放開(kāi)“二抵貸”
南京僅一家銀行可辦，年利率7.2%
所謂的“二抵貸”，指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評(píng)估價(jià)乘以一個(gè)折扣，再減去剩余未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7折、商業(yè)5折。
例如有買(mǎi)房人2013年底購(gòu)入一套89㎡房源，成交總價(jià)僅130萬(wàn)，首付三成的情況下，貸款了91萬(wàn)元。該二手房均價(jià)在3.8萬(wàn)元/㎡左右，89㎡房源的均價(jià)可以達(dá)到340萬(wàn)元。此時(shí)，貸款已還了35萬(wàn)元左右，未還清的按揭款為56萬(wàn)元。按照評(píng)估價(jià)打7折，再減去剩余按揭款，如果辦理“二抵貸”，還可以從銀行貸出182萬(wàn)元。
工商銀行廣州路支行的工作人員表示：“目前我們可以做房產(chǎn)二次抵押貸款，但只針對(duì)房貸在我們這里班里的客戶(hù)。辦理二次抵押時(shí)，需要準(zhǔn)備身份證、房產(chǎn)證和工作單位開(kāi)的收入證明，最終額度以審核結(jié)果為準(zhǔn)?！倍鴮?duì)于該行辦理二次抵押的貸款利率及貸款年限，該名工作人員表示利率為年化6%再上浮20%（即7.2%），貸款年限5-10年。
當(dāng)問(wèn)及南京此后是否也會(huì)向杭州一樣，市場(chǎng)放開(kāi)房產(chǎn)二次抵押業(yè)務(wù)時(shí)，興業(yè)銀行南京分行的工作人員表示：“暫時(shí)并未接到通知，有可能率先從一些城商行開(kāi)始放開(kāi)，具體還是要以通知為準(zhǔn)?！?/p>
關(guān)于“二抵貸”，一直以來(lái)都褒貶不一。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“二抵貸”業(yè)務(wù)本身是合規(guī)的，開(kāi)放‘二抵貸’，是為了讓小微企業(yè)能夠貸到款，讓資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)其發(fā)展。主要問(wèn)題在于“二抵貸”的資金如果流向樓市，這屬于變相加杠桿，是違規(guī)現(xiàn)象，也是監(jiān)管明令禁止的。
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“二抵貸”變相進(jìn)入樓市
銀保監(jiān)會(huì)要出手了？
關(guān)于“二抵貸”，明面上南京多數(shù)銀行是表示拒絕的，但暗地里卻有另一套玩法。在今日走訪過(guò)程中，某城商行的一名工作人員還透露，該行目前不做“二抵貸”，“因?yàn)榻衲暌阅暇?duì)這一塊監(jiān)管較嚴(yán)格，許多銀行都不敢明著做，但部分城商行房屋抵押類(lèi)貸款都是以經(jīng)營(yíng)用途名義批復(fù)，實(shí)際卻以買(mǎi)房用途進(jìn)入市場(chǎng)?！?/p>
有業(yè)內(nèi)人士指出，目前南京確實(shí)存在銀行資金變相流入樓市的情況，銀行和中介合作，通過(guò)一些“組合貸”模式發(fā)放資金，本質(zhì)上都是為購(gòu)房提供支撐，銀行也是為了做大業(yè)務(wù)規(guī)模。銀行資金流入樓市不是普遍現(xiàn)象，但有發(fā)放貸款的需求，因此不排除有的分支行在貸款的審批上“睜一只眼，閉一只眼”。
對(duì)此，8月8日銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》（銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號(hào)），決定在包括南京在內(nèi)的32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作，嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。
有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在杭州已經(jīng)二次抵押在不同銀行之間也可以進(jìn)行，意味著門(mén)檻更低、受眾更廣，但同時(shí)，資金流向的監(jiān)管壓力也會(huì)更大。