案件基本情況

2014年6月24日，信達(dá)甘肅分公司與智霖房地產(chǎn)公司就包括案涉房屋的在建工程簽訂了《在建工程抵押擔(dān)保合同》并辦理抵押登記。

2016年5月24日，姜博文與智霖房地產(chǎn)公司簽訂《住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》并交付房款，并入住該房屋。

2017年6月5日信達(dá)甘肅分公司以智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅為被告向甘肅高院提起訴訟，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。2017年8月10日甘肅高院根據(jù)信達(dá)甘肅分公司的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)對(duì)智霖房地產(chǎn)公司名下部分房產(chǎn)予以查封，姜博文所購(gòu)房屋在上述被查封房屋中。

后該訴訟案件，經(jīng)過一審二審，最終認(rèn)定：如智霖房地產(chǎn)公司不履行給付義務(wù)，信達(dá)甘肅分公司有權(quán)分別對(duì)智霖房地產(chǎn)公司未解押的抵押財(cái)產(chǎn)和智霖實(shí)業(yè)公司提供的抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。后信達(dá)甘肅分公司向甘肅高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

2020年3月25日姜博文提出書面異議，認(rèn)為其對(duì)該房屋的物權(quán)期待權(quán)能夠排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)求中止對(duì)該房屋的拍賣。經(jīng)法院核實(shí)，姜博文名下無其他房產(chǎn)，姜博文占有居住該房屋的情況屬實(shí)。

裁判觀點(diǎn)

案涉《住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》明確約定了商品房的基本情況、合同價(jià)款、付款方式等商品房買賣合同所涉及的主要內(nèi)容，同時(shí)姜博文依約交付了房款，智霖房地產(chǎn)公司并出具了《收款收據(jù)》。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條有關(guān)“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條有關(guān)消費(fèi)者購(gòu)房人的規(guī)定系出于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的考慮，消費(fèi)者購(gòu)房人是否知悉房屋的抵押情況，以及房屋買賣合同與抵押權(quán)設(shè)立的先后等問題，并非認(rèn)定其能否對(duì)抗執(zhí)行的要件事實(shí)。故信達(dá)甘肅分公司以智霖房地產(chǎn)公司和姜博文明知案涉房屋因抵押無法網(wǎng)簽而簽訂《住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》為由，主張?jiān)搮f(xié)議并非其真實(shí)意思表示，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

另，姜博文購(gòu)買的案涉房屋屬于滿足其生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇。信達(dá)甘肅分公司有關(guān)原判決認(rèn)定姜博文享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)系適用法律錯(cuò)誤的主張，本院不予支持。

信達(dá)甘肅分公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。

※上述判例內(nèi)容援引自最高人民法院(2021)最高法民終778號(hào)。

法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》

第二十七條申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

第三十條金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。