本文目錄
一、主要評估思路
二、抵押住宅有效性評價
三、抵押住宅回收價值評估
四、最抵押住宅回收時間評估
五、抵押住宅變現(xiàn)影響因素
影響抵押住宅回收價值和回收時間的因素主要包括以下幾個方面：
一是影響回收價值和回收時間的因素，如附租賃權(quán)影響、他行首封、區(qū)域經(jīng)濟景區(qū)度、區(qū)域司法環(huán)境等、房產(chǎn)涉及糾紛、抵質(zhì)押住宅所有權(quán)人涉及刑事訴訟案件、“房地分離”抵押、房產(chǎn)尚未騰空等；
二是側(cè)重影響回收價值的因素，如處置稅費、需扣除優(yōu)先受償?shù)那闆r等。
在分析抵押住宅的回收問題時，我們首先判斷抵押有效性，然后依據(jù)不同的回收方案對抵押住宅進行估值和回收時間分析，并結(jié)合不同回收方案下影響住宅資產(chǎn)變現(xiàn)的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。
在借款人已經(jīng)違約的情境下，對于債權(quán)人來說，抵押的住宅主要通過以下幾種途徑實現(xiàn)價值回收：
（1）與抵押人協(xié)議以抵押住宅折價或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款。
（2）協(xié)議不成的，通常情況下，作為債權(quán)人的銀行可以通過法律訴訟的方式申請強制執(zhí)行抵押資產(chǎn)。
（3）少數(shù)情況下，抵押權(quán)人會同意債權(quán)人（銀行）通過非訴的方式處置抵押資產(chǎn)，或者在住宅類房產(chǎn)所有權(quán)人為企業(yè)（借款人）的情況下，借款人可能通過引入第三方進行資產(chǎn)收購的方式，借款人住宅類房產(chǎn)可能與其他資產(chǎn)一并作價轉(zhuǎn)讓給收購方，此時住宅類房產(chǎn)價值取決于收購協(xié)議安排。
實務中，多數(shù)抵押住宅通過司法訴訟的途徑實現(xiàn)價值回收，故本文著重分析在司法訴訟情境下，抵押住宅價值回收思路及考慮因素。
有效的住宅抵押應至少符合以下幾方面的特征：
一是抵押人應具備相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力。
二是抵押房產(chǎn)符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰。
下列房產(chǎn)不得抵押：
1、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；
2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
權(quán)屬清晰是指抵押人對抵押房產(chǎn)具有合法、完整、無糾紛的所有權(quán)和充分的處置權(quán)，比如違建房屋抵押無效，部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)如經(jīng)濟適用住房、職工以標準價購買的公有住宅等在處置時會受到一定限制，可能存在共有產(chǎn)權(quán)的一方處置房產(chǎn)而其他共有人不同意等情況。
對于建成的住宅房產(chǎn)抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產(chǎn)視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權(quán)證面積大于建筑物占用土地面積，應同時辦理土地抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。對于抵押的在建住宅，應為合法建設且辦理抵押登記手續(xù)，對于建設用地使用權(quán)抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，處置時需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權(quán)人對新增建筑物的變現(xiàn)價值無優(yōu)先受償權(quán)，如為劃撥用地抵押需經(jīng)縣級以上政府土管部門批準。
三是抵押合同以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)依法設立，且處于法律訴訟時效內(nèi)。偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；住宅等不動產(chǎn)抵押只有辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才能設立；法院對于超過主債權(quán)訴訟時效的抵押權(quán)不予保護，如果作為抵押權(quán)人的銀行超過主債權(quán)訴訟時效行使抵押權(quán)，此時抵押權(quán)已喪失司法保護，導致抵押權(quán)難以實現(xiàn)；如果存在抵押合同內(nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的情況，以抵押登記內(nèi)容為準。
如前所述，抵押住宅的回收價值不同于正常市場條件下的市場價值，回收價值是在企業(yè)或個人無法清償債務時，被申請破產(chǎn)清算或資產(chǎn)強制執(zhí)行變現(xiàn)的情境下，以抵押資產(chǎn)在未來較短期限內(nèi)實現(xiàn)的價值清償債務，多數(shù)地區(qū)法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)需買受人在很短的時間內(nèi)全款支付，使其受眾有限，處置時需考慮價值折損；而市場價值是在買賣雙方自愿公平達成交易的價值。抵押住宅回收價值評估實際上是對其在強制變現(xiàn)情景下處置價值的評價，但有時回收價值分析又依托于正常市場情境下價值形成的判斷。
正常市場情境下，對于不同類型房地產(chǎn)估值而言，常用的評估方法主要有市場法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市場較為活躍、可比交易案例較多，通常適用于市場法。市場法則是選取近期在正常市場條件下，交易雙方自愿、公平達成交易的相似案例的單價（如周邊相似情況的二手房成交價）作為受評抵押房產(chǎn)的基準單價，在此基礎上考慮必要的價格修正，得出受評房產(chǎn)最可能的價值。特殊情況下，如景區(qū)內(nèi)用于出租的別墅，周邊沒有可供參考的市場可比案例，可以考慮采用租金法估值。
遵循上述思路，對于抵押住宅回收價值的判斷，較為理想的情況是可以獲取近期相似案例的司法拍賣成交價格，作為受評抵押房產(chǎn)的基準單價，在此基礎上考慮必要的價格修正和變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，得出受評房產(chǎn)最可能的回收價值。次優(yōu)方案為獲取近期正常市場情景下相似案例的成交價格或者司法拍賣流拍價格，一般來說，由于所處的市場環(huán)境、成交方式等的不同，正常市場價格會高于相似房產(chǎn)司法拍賣成交價格，而相似房產(chǎn)的司法拍賣流拍價可能存在價格虛高的問題而高于司法拍賣成交價格，因此無論是近期正常市場情景下的成交價格還是司法拍賣流拍價格，均需要考慮其與司法拍賣成交價格之間的差異。
選取相似案例確定基準單價時，主要考慮：1）位置相近；2）用途相同；3）結(jié)構(gòu)相同，根據(jù)選取的可比案例與受評抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異，對基準單價進行修正，得到受評抵押房產(chǎn)的修正單價，再考慮變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，進而得出受評抵押房產(chǎn)最可能的回收價值。
對于在建住宅，通常情況下可按照建成后可能的銷售單價乘建筑面積得到假設開發(fā)完畢銷售的價值，考慮基于目前建設進度估算后續(xù)可能發(fā)生的建設投入、相關稅費、預期利潤空間等因素影響及變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，得出在建住宅可能的回收價值。
此外，極少數(shù)情況下，抵押住宅可能已經(jīng)完成拍賣流程但尚未進入分配程序，此時拍賣價值應作為抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)價值，考慮扣除必要的稅費及其他可能發(fā)生的優(yōu)先扣減的金額后作為抵押住宅的回收價值。
對于通過司法訴訟方式實現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時間主要取決于法律訴訟進度，即通過評估時點所處的訴訟時點，倒推變現(xiàn)所需時間。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對于存在政府干預、區(qū)域司法效率低下、債務人故意拖延、跨省首封等情況的，對回收時間會有較大影響。
對于通過企業(yè)重組的方式實現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時間主要取決于重組安排。
影響回收價值和回收時間。實務中，有些因素既影響回收價值，又影響回收時間，主要包括以下幾方面：
租賃影響
對于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時在處置抵押物時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時，如果租賃狀態(tài)對抵押權(quán)實現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣流程，鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過程中可能來自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時放棄租賃或放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書。
租賃的住宅多用于居住，少數(shù)為小型企業(yè)辦公使用，年租金規(guī)模有限，清償企業(yè)銀行貸款本息的效果甚微，且即使抵押物所有權(quán)人拖欠銀行貸款，租戶為維持和業(yè)主的關系，傾向于將租金直接交給抵押物所有權(quán)人，銀行難以控制租金，故通常情況下，附屬的租賃權(quán)會對抵押物回收價值產(chǎn)生影響。
一方面，租賃在抵押前存在，如果買受人對抵押物后續(xù)用途為出租，但現(xiàn)有租賃合同約定的租期、租金等條件可能無法滿足買受人對后續(xù)租賃的預期，如果買受人對抵押物后續(xù)用途為自用，需待租賃合同履行到期才能騰空使用，整體上可能存在附租賃權(quán)的房產(chǎn)與買受人需求契合度不高的情況，導致潛在買受人數(shù)量減少，影響抵押物回收價值；
另一方面，租賃于抵押后設立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購買權(quán)的承諾書，但實際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，抵押物騰空過程可能會遭遇阻力，如果抵押權(quán)人急于處置，可能會與承租人私下協(xié)商讓渡部分利益，影響抵押物回收價值。
尤其以下情況會加大抵押房產(chǎn)處置難度，價值方面可能需要處以較大的折扣才能變現(xiàn)：
（1）剩余租賃期長
（2）租金遠低于市場水平
（3）租金一次性全部支付
（4）租賃合同解約成本高。
此外，對于存在債務人為對抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關系的情況，如租金價格明顯不合理或偽造租金證據(jù)，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押資產(chǎn)的請求，但實際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對回收時間會有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價值。
區(qū)域司法環(huán)境影響
部分區(qū)域受制于經(jīng)濟、政治、社會結(jié)構(gòu)等方面的原因，區(qū)域司法運轉(zhuǎn)比較容易受到外部環(huán)境的影響，尤其是受制于來自地方政府的行政壓力，地方法院很難做到獨立審判，比如企業(yè)違約涉及到群體事件、涉及到地方納稅大戶的問題等，可能在地方政府干預下，作為債權(quán)人的銀行無法在法院立案，對回收價值和回收時間影響很大。
此外，如果區(qū)域法院存在因辦事效率不高導致案件大量積壓的情況，區(qū)域整體司法執(zhí)行進度緩慢，對回收時間造成較大影響。
延伸閱讀
不良資產(chǎn)分類和劃分
隨著不良資產(chǎn)壞賬的逐年增加，不良資產(chǎn)的處置日漸遲緩，銀行感受到的壓力越來越大，對于不良資產(chǎn)的劃分也慢慢被人們重新提上日程，那么今天就為大家講解不良資產(chǎn)如何劃分的問題。
1998年以前，我國的商業(yè)銀行將貸款分為正常、逾期、呆滯、呆賬四類，但由于這種方法屬于事后管理監(jiān)督辦法，在貸款到期后才能進行評價，所以在1998年以后商業(yè)銀行按照國際標準開始調(diào)整，并于2004年正式實施貸款五級分類標準，目前大部分銀行采取五級分類進行劃分，當然也有少數(shù)銀行分為9級或者10級進行細化，以便更好的管理有效風險。
銀行貸款的分類
正常類貸款表示借款人有能力履行合同，還款意愿良好，經(jīng)營方面狀態(tài)良好，能有足夠的能力償還貸款；
次級類貸款表示借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，無法依靠自身經(jīng)營收入償還貸款，通常需要抵押擔保還款；
可疑類貸款表示借款人已經(jīng)無法足額償還貸款，即使執(zhí)行抵押擔保等措施也會造成較大損失，只是由于借款人重組、合并等等一些不可預測因素，導致無法估計損失為多少；
損失類貸款表示借款人已經(jīng)完全沒有能力償還貸款，即使采取一切措施也無法挽回，這部分貸款注定會損失，銀行就算可以回收也收效甚微這部分就被銀行采取注銷的方式來解決。
傳統(tǒng)不良資產(chǎn)
就是所謂的金融不良債權(quán)，是金融機構(gòu)放出去的貸款還不上了、違約的、逾期的呆壞賬，這個是傳統(tǒng)不良資產(chǎn)的概念?，F(xiàn)在也包括非金不良債權(quán)，就是非金融機構(gòu)，例如像信托、財富管理公司，放出去的貸款收不回來的，都是屬于不良債權(quán)，這個是第一個投資領域，叫不良債權(quán)包。
單項債權(quán)
比如，信托公司、資管公司、銀行等給一個項目融資6億，然后債務人還不上了，你打折收購信托公司或銀行的單一債權(quán)，這也是一個投資領域。
困境房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)公司
這個比較廣泛，包括爛尾樓，也有還沒有爛尾但處于困境中的，例如沒錢停工的；還有一種更復雜，可能處于債權(quán)債務糾紛中、很多訴訟中、被查封中，甚至債務人已經(jīng)送到監(jiān)獄里去的都有，這些比較復雜的房地產(chǎn)項目，我們叫困境房地產(chǎn)項目。
困境企業(yè)
很多上市公司或非上市公司處于財務困境中，可能需要破產(chǎn)，重整和重組，重新改善運營、債務或者分拆資產(chǎn)，對這類企業(yè)的并購重組也是很大的機會。
特殊機會融資
比如有些公司其實基本面非常好，但是突然間缺錢特別厲害，這種情況下給它做一筆救助貸款，或者過橋貸款，幫這個企業(yè)恢復流動性，它可能很快就解決這些困難了。
違約債券市場
包括上市公司發(fā)的債券逾期違約了，債券價格超跌帶來的投資、并購重組的機會。
因為特殊事件導致公司的股價錯殺及超跌
包括去年P2P金融公司LendingClub股價被做空了80%；德意志銀行因為美國罰單的事情股價下調(diào)很多；以及嘉能可，去年因為某些特殊事件觸發(fā)，導致公司可能基本面沒有變化，但是股價嚴重超跌，被嚴重低估，這都是屬于困境或者不良狀態(tài)，屬于泛特殊機會領域的投資機會。
不良資產(chǎn)清收的注意事項
不良資產(chǎn)清收的注意事項：金融不良資產(chǎn)主要是指商業(yè)銀行企業(yè)持有的次級、可疑及損失類貸款，已核銷的帳銷案存資產(chǎn)，抵債資產(chǎn)及其他不良資產(chǎn)。主要指金融企業(yè)將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)管理公司將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他社會投資者。那么不良資產(chǎn)清收的注意事項有哪些呢？
１．金融不良資產(chǎn)與一般債權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
２．對債權(quán)受讓主體的范圍限制
３．關于國有企業(yè)債務人，地方政府等的優(yōu)先購買權(quán)
最高人民法院印發(fā)《關于審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件工作座談會紀要》四：為了防止在通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式處置不良債權(quán)過程中發(fā)生國有資產(chǎn)流失，相關地方人民政府或者代表本級人民政府履行出資人職責的機構(gòu)、部門或者持有國有企業(yè)債務人國有資本的集團公司可以對不良債權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。
金融資產(chǎn)管理公司向非國有金融機構(gòu)法人轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的處置方案、交易條件以及處置程序、方式確定后，單筆（單戶）轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的，金融資產(chǎn)管理公司應當通知國有企業(yè)債務人注冊登記地的優(yōu)先購買權(quán)人。以整體“資產(chǎn)包”的形式轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的，如資產(chǎn)包中主要債務人注冊登記地屬同一轄區(qū)，應當通知該轄區(qū)的優(yōu)先購買權(quán)人；如資產(chǎn)包中主要債務人注冊登記地屬不同轄區(qū)，應當通知主要債務人共同的上級行政區(qū)域的優(yōu)先購買權(quán)人。
關于國有企業(yè)債務人的訴權(quán)，國有企業(yè)債務人包括國有獨資和國有控股的企業(yè)法人，為避免當事人濫用訴權(quán)，在受讓人向國有企業(yè)債務人主張債權(quán)的訴訟中，國有企業(yè)債務人以不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為損害國有資產(chǎn)等為由，提出不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效抗辯的，人民法院應告知其向同一人民法院另行提起不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟。國有企業(yè)債務人不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中違反相關規(guī)定的依法確認不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效。
４．金融不良資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓債權(quán)的范圍限制
在確定擬轉(zhuǎn)讓金融不良資產(chǎn)的范圍時，應嚴格遵守債權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍限制，例如財政部、銀監(jiān)會《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財金〔２０１２〕６號）第八條規(guī)定，對于個人貸款（以個人借款人為主體的房貸、車貸、助學貸款、信用卡欠款以及個人消費貸款等），借款合同或擔保合同中有限制轉(zhuǎn)讓條款的資產(chǎn)以及國家法律法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，均不得進行批量轉(zhuǎn)讓。
另，財政部《關于進一步規(guī)范金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓有關問題的通知》（財金〔２００５〕７４號，）第２條規(guī)定，下列資產(chǎn)不得對外公開轉(zhuǎn)讓：債務人或擔保人為國家機關的不良債權(quán)；經(jīng)國務院批準列入全國企業(yè)政策性關閉破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)債權(quán)；國防、軍工等涉及國家安全和敏感信息的債權(quán)以及其他限制轉(zhuǎn)讓的債權(quán)。
５．受讓人實現(xiàn)債權(quán)的方式必須合法合規(guī)
金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，若受讓方采用違法手段追債，將可能給商業(yè)銀行企業(yè)帶來聲譽風險，嚴重損害金融企業(yè)的聲譽。故在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定債權(quán)受讓人必須采取依法合規(guī)的方式實現(xiàn)債權(quán)，否則應承擔相應法律及經(jīng)濟責任，防范法律風險。
６．不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓應履行的通知程序與普通債權(quán)的不同
最高人民法院對《關于貫徹執(zhí)行最高人民法院“十二條”司法解釋有關問題的函的答復》規(guī)定，金融資產(chǎn)管理公司受讓國有銀行債權(quán)后，金融資產(chǎn)管理公司在全國或者省級有影響的報紙上發(fā)布債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告或通知所構(gòu)成的訴訟時效中斷，可以溯及至金融資產(chǎn)管理公司受讓原債權(quán)銀行債權(quán)之日；金融資產(chǎn)管理公司對已承接的債權(quán)，可以在上述報紙上以發(fā)布催收公告的方式取得訴訟時效中斷（主張權(quán)利）的證據(jù)。
金融不良資產(chǎn)基本按照以上流程進行不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)金融企業(yè)不良資產(chǎn)處置和資產(chǎn)管理公司等資產(chǎn)受讓方利益的協(xié)同發(fā)展，提高銀行的資產(chǎn)質(zhì)量及債轉(zhuǎn)股債券融資對積極降低企業(yè)杠桿率的作用，有序推進市場化銀行金融企業(yè)債轉(zhuǎn)股工作。