房貸利率政策為何調(diào)整？
央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)，推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率。
新LPR的報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成；報(bào)價(jià)頻率改為每月報(bào)價(jià)一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個(gè)期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價(jià)提供參考。
即，央行改革完善LPR形成機(jī)制后，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從以前采用貸款基準(zhǔn)利率的方式轉(zhuǎn)換為LPR。
房貸利率以后如何定價(jià)？
之前，房貸利率定價(jià)是采取基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的方式。
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。
未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
如，最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點(diǎn)，在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。
未來房貸利率不再有折扣價(jià)？
2013年7月20日起，央行取消了金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整。
即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調(diào)控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折。
按新的定價(jià)方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。
根據(jù)新政，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
調(diào)整后最低利率提高還是下降了？
根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個(gè)月(8月20日)LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個(gè)貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。
“簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%?！?/p>
實(shí)際房貸利率會下降還是上升？
這個(gè)問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。”“與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響?！?/p>
目前大部分銀行執(zhí)行的實(shí)際利率是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。
融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)并監(jiān)測的35個(gè)城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。高于現(xiàn)行房貸基準(zhǔn)利率4.9%，也高于即將實(shí)施的利率下限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機(jī)制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。
“新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負(fù)擔(dān)?！苯煌ㄣy行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因?yàn)樾聶C(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。
從房貸利率市場未來走勢看，李萬賦表示，“預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實(shí)際上具體的房貸利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。
哪些人買房的利息會增加？
首套房商貸利率在目前基準(zhǔn)利率下本來可享受打折的潛在買房人。
據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率為5.44%，顯著高于4.85%。
即，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購房人的利率將上升，如上海；而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變，如蘇州。7月份蘇州首套房貸利率為6.03%，為全國房貸利率水平最高的城市。
“從短期的實(shí)際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大?！崩钊f賦說，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
公積金貸款買房的利率調(diào)整嗎？
根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制的政策導(dǎo)向。
目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
在還貸中的房貸利率會調(diào)整嗎？
央行明確，個(gè)人住房貸款利率調(diào)整主要針對新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
即，早就貸款買房的人，每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？
2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準(zhǔn)利率定價(jià)方式確定的利率來還房貸。
央行表示，2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。
可跟銀行商量改房貸利率嗎？
張大偉表示，以前借款人申請房貸，利率是一年可調(diào)一次。
目前房貸法定期限最長是30年，有一些地方特殊，例如北京目前規(guī)定最長期限是25年。購房者簽署的貸款合同，多是浮動(dòng)利率，如果央行基準(zhǔn)利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發(fā)生變化。
不過，2015年10月24日至今，貸款基準(zhǔn)利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。
根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
也就是說，因?yàn)長PR是每個(gè)月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔(dān)利息增加的壓力。
“其含義是未來房貸的利率計(jì)算，可基于購房者的需要進(jìn)行微調(diào)”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，但需要提前約定定價(jià)周期，同時(shí)也需要明確定價(jià)的基準(zhǔn)利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計(jì)算方式，后續(xù)將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調(diào)的地方。
每個(gè)人的商業(yè)房貸利率會不一樣？
按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上(首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn))，以后各省份可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
同時(shí)，根據(jù)各省級的加點(diǎn)下限，銀行可結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
也就是說，如果客戶的資質(zhì)，包括個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)收入、負(fù)債率、抵押物資質(zhì)等不是那么好，貸款利率就會比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時(shí)就得注意個(gè)人信用的積累。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，未來房貸的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。
哪些地方房貸利率LPR加點(diǎn)可能更高？
中國銀行主管研究員周景彤也認(rèn)為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會更大。
興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋表示，央行將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限，這說明LPR下限將因城而異，房價(jià)上漲較快的地區(qū)LPR加點(diǎn)可能更高，一城一策、房住不炒的政策導(dǎo)向沒有改變。
“在實(shí)際操作過程中，一些房價(jià)上漲過快的城市，未來將可以適當(dāng)在央行標(biāo)準(zhǔn)下，進(jìn)行基點(diǎn)的上調(diào)。”嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此類上調(diào)最后也會影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。
二套房貸利率會大幅提高？
根據(jù)李萬賦的計(jì)算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)。
“二套房60個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來可能上浮水平會遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)?！睎|北證券研究總監(jiān)付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，“對于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的明確態(tài)度?！?/p>
“未來一段時(shí)間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢”，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。
對房價(jià)走勢會產(chǎn)生什么影響？
鄂永健表示，央行的改革有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。
“政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對樓市屬于中性政策。”在張大偉看來，政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。
張波認(rèn)為，央行再次提出嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)，也是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實(shí)際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風(fēng)險(xiǎn)性也有著直接現(xiàn)實(shí)意義。
7月份，樓市延續(xù)“退燒”狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月新房上漲城市數(shù)量進(jìn)一步減少，二手房連續(xù)2個(gè)月多達(dá)20城下跌。
張大偉稱，疊加8月是市場的慣例淡季，預(yù)計(jì)房價(jià)下調(diào)城市將繼續(xù)明顯增加。張波認(rèn)為，預(yù)計(jì)三季度成交量集中化趨勢更為明顯，但部分城市的熱銷并不能帶動(dòng)整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動(dòng)下，整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢。(完)