這個話題做生意的朋友往往都有體會，一般個人資金周轉(zhuǎn)很大程度會考慮抵押房子獲取資金，今天小編就聊聊房產(chǎn)抵押貸款的套路與方法，希望能對有這方面需求的朋友有所幫助，少走彎路。
首先個人房產(chǎn)抵押貸款大致分為兩種，一種是個人房產(chǎn)抵押消費貸款，一般單筆額度不會超過100萬，另一種則是個人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，這類貸款額度上限普遍在單筆800萬左右。以下簡稱消費貸與經(jīng)營貸。房產(chǎn)抵押貸款的放款主體一般分為三類：第一類是銀行作為放款方，第二類是符合國家規(guī)定資質(zhì)的機構作為放款方，第三類則是個人民間借貸。民間借貸比較簡單，雙方約定好相關日期，利率基本就可以成交了，但是由于貸款雙方通常不夠?qū)I(yè)，所以經(jīng)常造成一些后續(xù)問題，在此不建議使用。我們就主要探討一下銀行與機構貸款的內(nèi)容。
一：個人房產(chǎn)抵押消費貸款（銀行）
這類貸款銀行發(fā)放的主要客戶是用來大額消費，例如裝修，出國留學等等。但是在實際操作中，客戶的主要目的往往是資金另有用途，消費貸款額度一般上限為100萬。首先銀行會對客戶資質(zhì)進行評估，主要依據(jù)央行征信與大數(shù)據(jù)，銀行對個人（已婚是夫妻雙方）征信的要求相對較嚴，一般要求借款人兩年內(nèi)連續(xù)逾期不得超過90天，累計逾期不得超過6次！大數(shù)據(jù)篩查一般是根據(jù)評分系統(tǒng)給出的分值，對于大數(shù)據(jù)，借款人只要沒事不要亂點網(wǎng)貸就不會出現(xiàn)問題。銀行會讓借款人打出個人銀行流水以供參考，以此判斷借款人的還款能力。接下來就是對借款人用于抵押的房產(chǎn)進行評估了，通常銀行會參考專業(yè)的評估公司給出的數(shù)據(jù)。評估公司給出一個評估價值，銀行在此評估值的基礎上，通常按70%為出借上限給借款人發(fā)放貸款。借款人需要提供與下游公司簽訂的合同作為貸款依據(jù)。例如你是因為裝修申請的貸款，那么銀行需要你提供你與裝修公司之間的合同。通過審核后，貸款也會打入裝修公司的賬戶。這類貸款銀行對個人流水的要求不是很嚴格，甚至借款人做一份流水交給銀行，銀行也會睜一只眼閉一只眼的，重點在于借款人已經(jīng)想銀行提供了足值的抵押物了。如果借款人的目的是自由使用這筆錢，那么你就需要自己提供一個下游公司，貸款打到公司里，就可以提出來使用了。銀行通常知道借款人的套路與方式，但是由于放款任務壓力，銀行一般不會深究！有些中介公司利用貸款人對流程的不熟悉提供中介服務賺取傭金的現(xiàn)象比較普遍，如需貸款中介幫助，切記一定要約定在貸款完成并到手后再支付傭金，不然借款人走過最遠的路，可能就是中介深深的套路了。據(jù)小編了解這類中介服務的費用通常是貸款額度的1%左右，銀行貸款的優(yōu)勢就是利率低，一般年化利率6%左右，劣勢就是貸款周期慢，一般完成整個貸款周期會在30天左右。
二：個人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款（銀行）
經(jīng)營貸款肯定就是指借款人貸款的目的是用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金了，對個人征信的審查基本與消費貸一致，不同的是你名下得有一家公司或企業(yè)，對公司也是有一定要求的，首先不能是剛剛注冊的新公司，新注冊的公司銀行無法判斷你公司的經(jīng)營情況。最低限度要求營業(yè)執(zhí)照注冊滿一年，不同銀行間要求會有所差異。通常這類貸款是以采購的名義申請的，需要自有公司與下游公司之間的采購合同作為依據(jù)，那么借款人的公司就是采購方，下游公司就是供貨方，銀行審核通過之后會將借款人申請的貸款直接打入供貨方賬戶。同樣這類貸款也有中介會為不懂行的借款人提供服務。在實踐過程中貸款方往往不具備資質(zhì)，這樣就會有中介公司提供包裝等一系列服務了。銀行方面是默許中介助貸行為的，在此提醒有這方面需求的朋友，跟中介打交道一定要在合作之前把問題與費用問清楚，如果操作中產(chǎn)生分歧的話，那么損失最大的一定是借款人。一般借款人所欠缺的往往是公司執(zhí)照與下游合同，中介會為借款人購買一個注冊滿一年的營業(yè)執(zhí)照，當然購買價格上中介肯定是要賺錢的，別人為你提供服務賺些差價也無可厚非，重要的是別太黑就好，這類執(zhí)照的價格一般會在1-2萬之間，太貴就黑了。中介服務的重點是對下游公司的把控與合同提供，要保證賬戶安全，畢竟錢是要打入下游公司賬戶的嘛！還是那句老話，跟中介打交道，要做到事前約定，事后付款。先收錢的通常都是“呵呵”你懂的！
無論是消費貸還是經(jīng)營貸，銀行發(fā)放貸款的利率肯定是最合適的，具備資格的朋友優(yōu)先考慮還應該是銀行。這里有個還款方式問題，抵押貸款通常使用兩種還款方式，一種是等額本息，一種是先息后本。簡單粗暴的講，等額本息就可以理解為把本金加利息，然后除以借款期限（單位：月）當然這只是一種形容，銀行對此有專門的算法！這樣借款人就需要每個月還月供，對于真正做生意的經(jīng)營者來說，資金利用率不高，還款壓力大。首要還是要選擇先息后本的還款方式，這樣借款人每個月只需要還給銀行利息，資金可以完全用于生產(chǎn)經(jīng)營，到期一次性歸還本金。
三：個人房產(chǎn)抵押貸款（機構）
下面說說機構貸款，小編個人的體會是，機構這種平臺的出現(xiàn)，完全可以看成是銀行效率低下，內(nèi)部流轉(zhuǎn)緩慢，貸款周期偏長造成的市場。銀行貸款即便再有效率，快的也得一個月起步，慢的小半年的小編也見過。銀行在這方面的不給力，給了機構的生存空間。機構就顯得力度大了。首先大家要搞明白機構雖然作為放款方，但是錢基本還是來自傳統(tǒng)金融領域，機構相當于擔保方，出錢的主要主體還是銀行與保險公司。有了這層擔保，銀行就已經(jīng)立于不敗之地了，如果客戶不還錢，擔保方會向銀行或者保險公司剛性代償。然后機構再慢慢向借款人進行催收。銀行好會做生意呦，只賺不賠！正是有了這層原因，銀行在審核上就不會卡太嚴，反正有人兜底嘛！下面咱們說正題啊，機構最大的優(yōu)勢就是放款速度快，一般一周左右。對征信的要求也會適當放寬，機構通常要求借款人兩年內(nèi)連續(xù)逾期不得超過120天，累計逾期不得超過（最高）20次，這樣就很寬松了。機構放款基本都是經(jīng)營抵押貸款，而且是先息后本的還款方式，對于急用錢的人來說，機構是首選。當然機構出于風險控制考慮，也會出一些條條框框，對于機構的風控政策，只要你是一個正常的自然人，都是可以過關的。雖然是機構放款，但畢竟是經(jīng)營貸款嘛，該有的手續(xù)還是得有的，但是政策是相對寬松很多的，比如銀行要求的營業(yè)執(zhí)照，機構往往要求你是實際控制人就可以了，你可以不是法人。假設你朋友有個公司執(zhí)照，你只需要開個實際控制人證明加蓋公章就可以了，機構也是認可的，至于下游公司與合同，如果不能自己提供，機構的業(yè)務員就幫你解決了，當然會有點小小的費用。小到三五百、大到一兩千，自己協(xié)商嘛，甚至有的機構業(yè)務員缺業(yè)績不收費的！
機構貸款的劣勢就是利息會比銀行高，房產(chǎn)抵押貸款利率通常高于年化10%，但是肯定在合法范圍內(nèi)，畢竟是受監(jiān)管的嘛。一般機構會收取一個服務費，各個地方的貸款機構收費標準也有所不同，通常在貸款總額度的！1%-2%之間?？傮w看機構貸款對于借款人來說支出的成本要高一些，效率要快于銀行。同樣一處房產(chǎn)機構給的評估價會高于銀行，進而最大可貸額度高于銀行。
四：審核資料（銀行/機構）
1：房產(chǎn)證（可上市交易的正常房產(chǎn)且產(chǎn)權清晰）
2：身份證（已婚夫妻雙方）
3：結(jié)婚證（已婚夫妻雙方）
4：戶口本（已婚夫妻雙方）
5：個人征信（已婚夫妻雙方）
6：個人或公司流水（已婚夫妻雙方）
7：營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營貸）
8：大數(shù)據(jù)
9：人法查詢（主要是查詢借款人夫妻雙方是否涉訴）
五：費用（銀行/機構）
1：貸款利息
2：下戶費（一般機構會收取）通常300元-500元之間
3：公證費（按公證處標準收取，銀行一般不收）
4：抵押登記費（建委收取，通常幾十塊錢）
5：服務費（機構或中介會收?。?/p>
切記保持良好的個人征信，謹慎選擇貸款，良性使用貸款。