一、債權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)租金行使權(quán)利的法律依據(jù)

根據(jù)民法原理，租金是法定孳息的一種形式，法院裁定對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封，抵押權(quán)的效力及于不動(dòng)產(chǎn)的租金。即從查封開始，抵押人已經(jīng)喪失了租金收取權(quán)利，抵押權(quán)人可以收取抵押物租金沖抵債務(wù)，且對(duì)該租金享有優(yōu)先受償權(quán)。

依據(jù)是《民法典》第四百一十條第一款規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第四百一十二條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

由上可知，直接執(zhí)行租金應(yīng)滿足以下條件：1、債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；2、抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押；3、已將抵押物被扣押的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人。

二、債權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)租金行使權(quán)利的具體實(shí)務(wù)路徑

債權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)租金行使權(quán)利的第一步就是要獲取抵押物出租的情況，查明有多少租戶和租金。根據(jù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入法院執(zhí)行程序時(shí)，多是依靠法院公權(quán)力的威懾力才能盡快了解情況，所以在此期間，我們要格外注重與法官的交流溝通。

1、首先是向法院申請(qǐng)依據(jù)已生效判決查封抵押房產(chǎn)，同時(shí)可以向法院申請(qǐng)命令被執(zhí)行人報(bào)告房產(chǎn)出租情況，如不配合，可以要求法院對(duì)其罰款、拘留，納入失信被執(zhí)行人名單。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第五條 被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)在報(bào)告財(cái)產(chǎn)令載明的期限內(nèi)向人民法院書面報(bào)告下列財(cái)產(chǎn)情況：……（五）其他應(yīng)當(dāng)報(bào)告的財(cái)產(chǎn)：被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已出租、已設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或者存在共有、權(quán)屬爭議等情形的，應(yīng)當(dāng)一并報(bào)告；被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)等登記在第三人名下的，也應(yīng)當(dāng)一并報(bào)告。第九條 被執(zhí)行人拒絕報(bào)告、虛假報(bào)告或者無正當(dāng)理由逾期報(bào)告財(cái)產(chǎn)情況的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)被執(zhí)行人或者其法定代理人予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。人民法院對(duì)有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對(duì)其主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第十條 被執(zhí)行人拒絕報(bào)告、虛假報(bào)告或者無正當(dāng)理由逾期報(bào)告財(cái)產(chǎn)情況的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單。

2、若被執(zhí)行人拒不履行或找不到被執(zhí)行人，可以跟執(zhí)行法官協(xié)調(diào)時(shí)間進(jìn)行陪同現(xiàn)場調(diào)查，張貼履行到期債務(wù)通知書和協(xié)助執(zhí)行通知書等公告文書，并當(dāng)場要求承租人提供租賃合同、交租記錄等資料。債權(quán)人即申請(qǐng)執(zhí)行人是可以拍照復(fù)制抄錄獲取的信息的，謹(jǐn)需注意保密。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第十二條 被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行生效法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)、現(xiàn)場調(diào)查等方式向被執(zhí)行人、有關(guān)單位或個(gè)人調(diào)查被執(zhí)行人的身份信息和財(cái)產(chǎn)信息，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助辦理。人民法院對(duì)調(diào)查所需資料可以復(fù)制、打印、抄錄、拍照或以其他方式進(jìn)行提取、留存。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)查詢?nèi)嗣穹ㄔ赫{(diào)查的財(cái)產(chǎn)信息的，人民法院可以根據(jù)案件需要決定是否準(zhǔn)許。申請(qǐng)執(zhí)行人及其代理人對(duì)查詢過程中知悉的信息應(yīng)當(dāng)保密。

3、為了激發(fā)抵押房產(chǎn)所在租戶和被申請(qǐng)人住所地附近人民群眾配合調(diào)查、提供線索的積極性，還可以采取懸賞公告的方式，由申請(qǐng)人向法院書面申請(qǐng)，法院發(fā)布懸賞公告。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)查若干問題的規(guī)定》第二十一條 被執(zhí)行人不履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人可以向人民法院書面申請(qǐng)發(fā)布懸賞公告查找可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）懸賞金的數(shù)額或計(jì)算方法；（二）有關(guān)人員提供人民法院尚未掌握的財(cái)產(chǎn)線索，使該申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)得以全部或部分實(shí)現(xiàn)時(shí)，自愿支付懸賞金的承諾；（三）懸賞公告的發(fā)布方式；（四）其他需要載明的事項(xiàng)。人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面申請(qǐng)之日起十日內(nèi)決定是否準(zhǔn)許。第二十二條 人民法院決定懸賞查找財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)制作懸賞公告。懸賞公告應(yīng)當(dāng)載明懸賞金的數(shù)額或計(jì)算方法、領(lǐng)取條件等內(nèi)容。懸賞公告應(yīng)當(dāng)在全國法院執(zhí)行懸賞公告平臺(tái)、法院微博或微信等媒體平臺(tái)發(fā)布，也可以在執(zhí)行法院公告欄或被執(zhí)行人住所地、經(jīng)常居住地等處張貼。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)?jiān)谄渌襟w平臺(tái)發(fā)布，并自愿承擔(dān)發(fā)布費(fèi)用的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

三、抵押房產(chǎn)上存在長期租賃時(shí)，如何破除？

實(shí)踐中可能遇見抵押房產(chǎn)上有長期租賃的情況，租期甚至長達(dá)二十年；由于被執(zhí)行人負(fù)債嚴(yán)重，租金可能已抵償他人債務(wù)，因而造成抵押物難以拍賣處置。法院可根據(jù)承租人及當(dāng)事人提供的證據(jù)，重點(diǎn)圍繞租賃合同的真實(shí)性、租賃合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、案外人是否占有案涉房屋等問題進(jìn)行審查。

1、如果租賃合同真實(shí)、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前，且承租人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護(hù)承租人的租賃權(quán)。

2、如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租抵押物，抵押權(quán)人可在執(zhí)行程序解除承租人占有，原則上抵押權(quán)人不能通過另行提起訴訟的方式請(qǐng)求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式直接予以處理。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以在執(zhí)行程序中解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣告租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)當(dāng)指出租賃合同不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。

3、租賃合同當(dāng)事人之間發(fā)生的租賃合同糾紛的，可以另行主張權(quán)利。

四、其他實(shí)踐中需要注重的細(xì)節(jié)

2、為避免執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)爭議，可在訴訟階段將承租人一并起訴，在裁判文書中確認(rèn)抵押權(quán)人對(duì)租金享有優(yōu)先受償權(quán)，保全抵押物同時(shí)，凍結(jié)租金，并通知承租人。

3、實(shí)務(wù)中對(duì)于扣押的理解傾向于抵押權(quán)人作為申請(qǐng)人的第一順位查封，因此抵押權(quán)人可以利用訴前或訴中財(cái)產(chǎn)保全的手段盡快確定查封順位。當(dāng)?shù)盅喝藗鶆?wù)較多時(shí)，建議抵押權(quán)人盡早啟動(dòng)司法程序，在訴訟初始階段就申請(qǐng)查封抵押物。

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