企業(yè)新建廠房能否以評(píng)估價(jià)值入帳

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您好！根據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》規(guī)定：“自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成”。

1、首先，查找近三年周邊相近的工業(yè)土地三個(gè)以上可比案例，修正求得土地價(jià)值；其次，查找當(dāng)?shù)卦擃愋偷膹S房建安成本資料，經(jīng)修正并考慮計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)、利息等求得廠房?jī)r(jià)值；后，終工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值＝工業(yè)土地價(jià)值+廠房?jī)r(jià)值。

2、不過(guò)，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。

3、如果可以從企業(yè)的總中剝離出房地產(chǎn)的，則可以考慮采用法估價(jià)。但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。

4、廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

評(píng)估廠房的價(jià)格，主要要看的有很多方面：座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權(quán)狀況，這些都會(huì)對(duì)廠房的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。此外還需要評(píng)估地塊現(xiàn)狀并對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜述，然后評(píng)估物業(yè)的概況等。

廠房的價(jià)格還會(huì)包括土地費(fèi)、建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)以及公關(guān)費(fèi)等，一般可以采用市場(chǎng)比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，還可以考慮采用收益法估價(jià)，但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。此外，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。

如何對(duì)廠房進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一般可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時(shí)候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言，在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)。

在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以租賃價(jià)格也非常高。而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年投資回報(bào)不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長(zhǎng)性將非常好，價(jià)格也會(huì)提升。

一個(gè)廠房的立地力，主要包括門(mén)前道路的類別、客戶前來(lái)的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為?？蛻魪哪囊粋€(gè)方向來(lái)、是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。

廠房的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒(méi)有這些，等有人租賃后并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了。

總之，投資人在選擇廠房進(jìn)行投資時(shí)，一定要從廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的各個(gè)方面進(jìn)行考慮，采取合適的價(jià)格估算方法，才能夠選到最適合的廠房。

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