當(dāng)前對于房地產(chǎn)放松的調(diào)控政策大多集中于需求側(cè)，但受限于居民債務(wù)杠桿率及收入預(yù)期下滑，市場當(dāng)下反應(yīng)是提振效果有限。多名行業(yè)資深研究人士認(rèn)為，提振房地產(chǎn)，有賴于供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，房企融資也應(yīng)有所放松
“提前還房貸，片刻別猶豫！”
近期，社交平臺上開始涌現(xiàn)新的“流量密碼”，多位博主相繼分享自己提前還房貸的經(jīng)驗，“買理財不如提前還貸”“節(jié)省利息”“減輕負(fù)擔(dān)”等相關(guān)內(nèi)容引發(fā)貸款購房者的諸多共鳴，“提前還房貸”成為市場熱點(diǎn)。
對于購房者提前還房貸，有金融業(yè)人士將其解讀為居民通過降低負(fù)債，來實現(xiàn)自身財務(wù)去杠桿。但與之形成反差的是，在需求端鼓勵購房，是當(dāng)前調(diào)控的重點(diǎn)舉措。
今年以來多地房地產(chǎn)市場持續(xù)松綁，尤其是進(jìn)入5月，房貸利率接連普降。有行業(yè)分析人士指出，政策刺激需求側(cè)實際是在鼓勵居民加杠桿，用居民部門健康的資產(chǎn)負(fù)債表改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)前居民杠桿率已經(jīng)不低，居民舉債意愿不強(qiáng)，這一調(diào)控手段面臨挑戰(zhàn)。
從中國住戶部門杠桿率來看，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，該指標(biāo)由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。有分析認(rèn)為，中國居民目前在房貸、車貸及信用卡領(lǐng)域累積起來的負(fù)債率已然不低，加上疫情帶來的收入減少，借錢消費(fèi)的欲望明顯下降。
當(dāng)前對于房地產(chǎn)放松的調(diào)控政策大多集中于需求側(cè)，但受限于居民債務(wù)杠桿率及收入預(yù)期下滑，市場當(dāng)下反應(yīng)是提振效果有限。多名行業(yè)資深研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有賴于供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力。
看到某社交平臺博主分享的提前還房貸經(jīng)驗，曾宇心動了。
2021年，曾宇在蘇州購入一套總價249萬元的住宅，同時背上了30年的房貸。目睹年初以來理財市場的大幅波動后，他決定用手上的“閑錢”提前還貸。
“當(dāng)時買在了高點(diǎn)，貸款利率達(dá)到5.9%，最近準(zhǔn)備先還50萬。初步估算，等額本息170萬元的貸款能節(jié)省66萬元的利息，可以給自己減少點(diǎn)貸款壓力?！痹钫f。
無獨(dú)有偶，像曾宇這樣選擇將“閑錢”用于還房貸的人正在增多。一位坐標(biāo)廣東的購房者亦在近期申請了提前還貸，據(jù)他透露，自己有一筆120萬元的房貸，利率5.8%，最近提前還款5萬元，利息大概減少16萬元左右。
提前還貸，利息確有減少，但亦可看到，這一現(xiàn)象折射出購房者對未來市場發(fā)展走勢的態(tài)度。
“可以理解為居民期望去杠桿?！庇薪鹑跇I(yè)人士直言。
有銀行業(yè)分析人士建議，提前還貸更適合房貸總額較少、對資金占用壓力較小的人群。此外，銀行對于客戶還款時間有明確的期限規(guī)定，提前還款可能需要支付一定違約金，不同銀行有不同的規(guī)定，用戶提前還貸首先需要查明合同要求。
一方面，部分購房者開始提前還房貸，以期實現(xiàn)去杠桿；另一方面，今年以來，各地樓市寬松政策不斷，意圖刺激居民購房需求。
5月15日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)”；此后的5月20日，五年期以上LPR（貸款市場報價利率）又迎來史上最大降幅。
近日，北京、上海、廣州等多個城市的銀行已將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。
刺激購房需求的舉措接連實施，居民的購房意愿是否提升？
事實上，需求側(cè)情況可從4月金融數(shù)據(jù)中一窺端倪。央行披露數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
另從住房銷售情況來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。
有金融業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，“寬松政策接連出臺，實際是在鼓勵居民加杠桿，但當(dāng)前，居民購房意愿不強(qiáng)，且從近期提前還貸的情況看，部分居民更期望去杠桿?！?/p>
從中國住戶部門杠桿率來看，據(jù)央行官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，該指標(biāo)由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。
“無論是橫向、還是縱向比較，當(dāng)下居民杠桿率都已經(jīng)不低，中產(chǎn)階級承擔(dān)的債務(wù)負(fù)擔(dān)更重?！睆垎⒌现赋?，當(dāng)前居民杠桿率已經(jīng)越來越趨近于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平。他進(jìn)一步指出，居民杠桿率有增加的空間，但其可能帶來的經(jīng)濟(jì)成本也在增加。
姚洋認(rèn)為，“通常來說，居民比較謹(jǐn)慎，出于避險不愿意負(fù)債。比如平均來看，首付比例其實都超過了政府要求。因此，若短期內(nèi)去提升居民杠桿率，問題不大?！?/p>
“當(dāng)前不是考慮杠桿率問題的階段，現(xiàn)在要想著怎么提升經(jīng)濟(jì)水平，提升就業(yè)與收入。”張斌認(rèn)為，從預(yù)測風(fēng)險的角度，居民部門利息保障倍數(shù)（居民總儲蓄/利息支出）更能準(zhǔn)確反映居民償付住房抵押貸款的能力。
對于如何提振需求端，張斌直言，“最簡單的就是價格手段，把利率降到盡可能低。”他進(jìn)一步指出，當(dāng)前對于需求端的寬松力度還有加大的空間，應(yīng)該通過鼓勵銀行之間住房抵押貸款利率市場化競爭，使房貸利率下降。利息支出的減少不僅可以緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，改善居民的現(xiàn)金流，同時也可以穩(wěn)定居民部門的購房需求。
提振購房需求，實質(zhì)指向的是推動房地產(chǎn)市場回暖問題。在多名資深研究人士看來，推動房地產(chǎn)市場回暖，僅拉動需求側(cè)效果恐怕不大，供給側(cè)的風(fēng)險化解至關(guān)重要。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，同花順數(shù)據(jù)顯示，近幾年來房企境內(nèi)債券違約規(guī)模連年翻番，2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量就達(dá)到52只，約是2020年的3.5倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額約506億元。
另據(jù)安信證券統(tǒng)計顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。
張啟迪認(rèn)為，在過往經(jīng)濟(jì)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)面臨下行壓力時，通過刺激需求可以有效緩解房地產(chǎn)風(fēng)險。這種調(diào)控思路本質(zhì)上是“換表”，即當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表變差時，通過鼓勵居民加杠桿，用居民部門健康的資產(chǎn)負(fù)債表改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。“如果居民部門缺乏舉債意愿，不愿意加杠桿，寬松貨幣政策的刺激效果會受到一定限制，出現(xiàn)‘推繩子效應(yīng)’?！?/p>
在姚洋看來，改善需求消化的只是存量，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的根源在于供給側(cè)風(fēng)險在增加，影響了購房者的心態(tài)，“老百姓也擔(dān)心錢交了房子沒了。”他進(jìn)一步指出，“需求疲軟有兩方面原因，短期在于防疫政策的影響，而另一個重要原因則在于‘三道紅線’對供給側(cè)的嚴(yán)控?！?/p>
2020年8月20日，央行、住建部出臺重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。同時，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。另據(jù)監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
“房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)土地必須借錢，不能期待房企都用自有資金或是融來的股權(quán)資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，突然的強(qiáng)規(guī)定給行業(yè)帶來沖擊，使部分企業(yè)‘?dāng)嗔鳌?，不少企業(yè)直接倒下?！币ρ笾毖浴?/p>
根據(jù)惠譽(yù)發(fā)布的最新報告，近年來，銀行對向開發(fā)商放貸持謹(jǐn)慎態(tài)度，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期之時。2021年，大部分惠譽(yù)授評銀行降低了對開發(fā)商的貸款敞口，使其占總貸款余額的比重中值自2019年的7.7%降至6.7%，其原因之一是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了上限。
5月24日，央行、銀保監(jiān)會召開主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析會，會議強(qiáng)調(diào)，要落實政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長。
張斌則建議，“當(dāng)下房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表非常不健康，不僅是流動性問題，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，存在大量沉淀資產(chǎn)。需要通過一些方式將其置換出來，比如自持的可以拿出來賣，一些商業(yè)用途的可以改造成住宅，總歸要把這塊資產(chǎn)盤活，緩解壓力。”
（應(yīng)受訪者要求，曾宇為化名）